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용적률 ‘200% 안팎’ 재건축 최대수혜 

 
개발이익환수제 적용을 받지 않는 단지는 어디일까. 

정부가 17일 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행령 개정안에서 용적률 증가분이 30% 미만인 단지는 임대주택 건립대상에서 제외키로 함에 따라 여기에 해당되는 단지가 초미의 관심사로 떠오르고 있다. 

특히 강남구나 서초구 일대의 12층~15층 규모의 중층 재건축 단지는 사실상 개발이익환수제를 피할 수 있는 획기적인 돌파구가 마련된 것으로 평가된다. 

그러나 임대주택을 짓지 않더라도 소형평형 의무비율 규정이 남아 있어 수혜 폭은 제한될 것으로 보인다. 

◇기존 용적률 ‘200%선’ 최대 수혜 = 시행령에 따르면 재건축을 하려는 단지의 주택수가 50가구 미만이거나 재건축 후 증가하는 용적률이 30%를 넘지 않으면 임대주택공급 의무적용 대상에서 제외된다. 가령 기존 용적률이 200%인 단지의 경우 재건축 후 230%를 넘지 않으면 임대주택을 짓지 않아도 되는 것이다. 

이에 따라 기존용적률이 낮은 저밀도지구(80~120% 안팎)의 경우는 재건축 후 늘어나는 용적률과의 차이가 30%를 훨씬 웃돌기 때문에 개발이익환수제를 피해 갈 수 없다. 

반면 중층 재건축 단지들은 이번 개정안의 수혜를 받을 전망이다. 이들 아파트의 기존 용적률은 대부분 180%~210% 선이어서 30%를 넘지 않는 범위에서 재건축을 추진할 경우 임대주택 건립을 피할 수 있기 때문이다. 

특히 서초구, 강남구에 위치해 있으면서 용적률이 200%에 근접한 아파트의 경우 개발이익환수 예외규정의 최대 수혜단지로 꼽힌다. 이 지역은 서울시의 ‘13개 고밀도지구’에 속해 있어 용적률이 230%(기부채납시 250%까지 가능)묶여 있기 때문이다. 

현재 기존용적률이 200%에 근접한 단지로는 서초구 진흥(207%) 강남구 역삼동 개나리4차(194%), 대치동 청실(197%), 압구정동 현대6, 7,10차 아파트(200% 전후) 등이 대표적이다. 다만 개별단지의 사업추진 일정이나 특성에 따라 수혜 폭은 달라질 수도 있다. 

한편 건설교통부는 압구정동 현대6차ㆍ7차, 한양3ㆍ5차, 원효동 산호, 서빙고 미주ㆍ수정ㆍ""한강삼익"", 청담도곡 개나리4차, 여의도 목화ㆍ장미ㆍ화랑ㆍ대교 아파트 등이 용적률 증가분 30% 미만인 단지라고 밝혔다. 

◇200% 이하 단지의 선택은 = 기존용적률이 200% 이하인 단지는 조합의 선택에 따라 사업추진 방향이 좌우될 전망이다. 

선택은 크게 2가지다. 즉 30% 이상 용적률을 늘리고 임대주택을 짓든지, 아니면 30% 이하로 지어 개발이익환수제를 피하든지 하나를 선택해야 한다. 예를 들어 기존용적률이 180%인 아파트단지의 경우 허용용적률인 230%까지 50%를 늘리되 임대주택을 짓거나, 210%까지만 재건축을 추진할 수도 있다. 

업계에서는 기존 용적률 195% 전후가 임대주택 건립여부를 선택하는 기준이 될 것으로 보고 있다. 

소형평형의무건설비율도 중요한 변수로 떠오르고 있다. 일부에서는 용 적률을 줄여 개발이익환수제를 피하는 것보다는 허용용적률을 다 확보한 뒤 일반분양분을 늘려 추가부담금을 낮추는 것이 더 유리하다고 주장한다. 

대형 건설업체 한 관계자는 “ 개발이익환수제를 피하더라도 소형평형 의무비율 규정을 적용해야 하는 만큼 기존 용적률이 200% 이하인 단지의 경우는 허용용적률을 다 확보하는 것이 유리할 것”이라고 말했다. 

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