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작년 12월을 깃점으로 턴업되였는데... 내집마련에 참고만 하시길...

참으로 부동산시장은 벼락같은 매동의 모습을 볼때 매력적인것만 같아요. 마치 순식간 아니 찰라라는 표현이 걸 맞는거 같습디다.
정자 천천지구의 20평형대 매동은 그리 움직였던것 같았담니다..

전 고점이 잘나가던 한국 아파트와 주공8단지가 16800의 최고 시세를 기록하며 연실 나오는 정부의 규제 정책의 음산한 분위기에 작년 5월경을 싯점으로 우만동 월드의 입주와 태안지구의 이주 매도로 이 지역의 시세 조정은 20평형대에 직결탄을 날리게 되였담니다.
작년 11월까지 족히 엘로침정도의 단지는 12000까지 조정 받았고 불루격 단지들은 13500까지 조정을 받았었담니다.
아마 수원 전 지역이 20평형대는 다 조정 받았을 겁니다.

그렇다면 가치가 떨어젔다라는 것일까... 뭇 사람들은 한물 간겨여... 더이상의 시세 배렵은 없을거여... 라고 말들도 많았지만 바닥을 인식한 발빠른 실수요자들은 매집이 진행하였고 업친데 겹친격으로 천천주공의 단계별 강제 이주 조치는 번개에 벼락 맞듯이 저가 매물부터 정리되게 되였담니다.
당연히 전세 물량부터 사라지게 되였지요.

당시의 상황으로 볼때 규제책의 분위기는 팔고 싶지 않은 실수요자들도 팔고 보자의 심리속에 가상매물이 범람하게 되였고 저가 매물의 고갈에 눈치챈 일부 가매도자는 매물 회수라는 상황으로 지금은 제법 쓸만한 매물이 없는 상황이랍니다.
인터넷상의 매물을 보자면 이직도 정리가 않되어 단지별 몇십개의 매물이 살아 있는 것처럼 보이지만 사실 접근해 보면 다 사라진 매물들로 확인됨을 알수 있었습니다.
심지어 중계소 만의 채널의 인터넷망도 숨긴 매물 찿느랴 분주한 모습을 볼수 있었담니다.

서수원의 현재 진행되는 매동의 변화를 볼때 나만의 판단이겠지만 향후 몇개월 아니 몇년의 매동 변화를 예측해볼수 있습니다.
서수원권으로 이주하고자 하는 분들을 위해 사견을 올려 드리니 참고만 하시기 바랍니다.
또한 제가 이동네 정자지구에 살아서가 아니라 누구보다도 살면서 느꼈던 시장 분위기 였기에 올려 드리는 사견이라고 판단해 주시기 바랍니다.

[재건축 이주는 서수원 정자 천천 일월등 서수원권 전역의 전세시장과 매매시장에 청신호를 보내고 있습니다.]

매동의 에너지는 전세비중인 전세가의 강세를 말할수 있습니다.
이 전세 바중의 상향 조정 사태는 전세로 살기 원하는 전세입자로 아여금 매매로의 전환 심리를 발휘하게 한다라는데 매동의 에너지라 말합니다.

그렇다면 전세가 매매로 전환되는 비중은 얼마로 보는가일 겁니다.
필자는 70% 이상의 전세 비중을 의미합니다.
가령 24평 아파트가 13000이라고 할때 전세가가 70%라면 9100이 될겁니다.
여기에 기본 융자가 1200정도이라면 자기돈 2700에 취등록세 500 정도로 3200 정도가 필요하게 된다라는 결론이 나옵니다.
전세로 살려는 사람의 입장에선 매매로 심적 변화가 오는 이치라 하겠습니다.

이런 심적인 요인을 반영이라도 했듯이 서수원 20평대는 현재 14000대로 올라가는 중입니다. 물론 불루침은 1000 정도 항상 앞서가지요.

그렇다면 올 7월경이가요. 율전 주공과 벽산들 근 2000여 세대의 입주는 어떤 기류로 닥아올 것인가일 겁니다.
작년 6월 월드의 입주 영향과는 또 다른 분위기로 시세에는 별 영향을 받지 않는다라는 생각입니다.
이유는 다름아닌 단계별 재건축 이주의 전세 수요층의 확산에 있다라고 말하고 싶습니다.
올 2월부터 1300여 세대의 화서주공 2단지 재건축 이주와 천천주공의 나머지 1000여 세대의 이주 그리고 곧 있을 우람아파트 이주는 율전 주공으로의 이주 매도 물량을 전세로 전환 소화할 것으로 보이기에 급격한 시세 하락은 않될 것으로 보이기 때문입니다.

그렇다면 전 고점인 17000대를 넘어갈 것인다가 모두의 숙제로 남을 것으로 저도 고민입니다.
생각해 봅니다. 과언 재건축 일반분의 평당 분양가는 얼마일 것일까에 그 해답이 있을 겁니다.
이게 바로 정자 천천지구의 추가 상승 1차적 싯점이 될겁니다.
조합에 관계자는 아니지만 이 지역의 기존 아파트 평균 시세보다 더 높은 시세의 평당가로 분양할 여지가 충분하다라고 봅니다.
특히나 국민주택규모의 판교 분양가가 정부의 가이드라인이 평당 1000정도 이상으로 보기때문에 이 지역의 평균 650 가격보다는 높아진다라고 생각하셔도 큰 무리는 아닐 겁니다.
전 이 싯점에서 17000을 넘어설 수도 있다라고 사실 봅니다만 또 다른 변수가 어떻게 진행될지엔 아무도 장담할수 없을 겁니다.

더욱이 서수원권에는 수원 남부권의 공급 과잉의 지역이 아니라는 것에서 볼때 그 영향을 받긴 하겠지만 어찌보면 수요층의 이동 경로가 경부고속축이 아닌 1번 국도축 그리고 수인 사 업도로 안산권 축이기에 대체로 수요층이 우위에 있다라고도 볼수 있는 지역이랍니다.
여기에 과천간 고속도로의 서초 진입이 가능해젔고 호매실 지구로 사방팔방 개설되는 접근성 교통망은 보다 멀리 있는 수요층의 접근을 보다 손쉽게 하고 있는 실정이랍니다.

하지만 이곳도 호매실동의 2만세대 택지개발은 분양시엔 강한 호재로 입주시엔 기존의 큰 조정을 예상할수 있기에 그 당시의 인프라와 학군의 선호도 정도가 시세를 대변해 줄 공산이 있다고 볼 것입니다.
그러나 이것은 먼 5년 이후의 일이 될것이기에 지금 고민할 내용은 못되는 것 또한 우리가 생각해볼 내용일 겁니다.

아래 두 동네를 비유했는데 이에 대해 민감하게 생각한 분도 있었지만 어느 지역이던지 이론적으로 접근할 수 없는 각자의 장단점이 존재하는 한 절대적이라고 평하는건 옳은 생각이 아니라고 봅니다.
보다 포괄적으로 보듭고 더불어 가는 이웃이 될때 이동네 서수원은 누구나 살고 싶은 동네로 주목 받을 겁니다.
이웃동네 훔잡으면 내 동네가 뜰것이다라는 마인드는 구시대적 발상임을 명심해야 될 겁니다.

내집마련에 참고만 하시기 바랍니다.