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가치 있는 아파트의 기준

앞으로는 주택시장이 회복하더라도 지난 3∼4년간처럼 모든 주택이 동반 상승하는 상황은 재연되기 힘들다. 이미 주택 공급은 상당폭 이뤄졌다. 실거주 차원을 넘어선 투자수익률 측면에서의 주택의 매력은 세제 강화와 거래 제한 등으로 갈수록 떨어지고 있다.

이런 상황에서는 제한된 수요가 주택시장을 이끌게 된다. 그렇다면 제한된 수요는 눈을 어디로 돌릴까. 바로 미래가치가 높은 아파트다. 이런 아파트는 단기적으로 시장상황 때문에 어려움을 겪더라도 중장기적으로 그 가치를 찾아간다.

상담란에 이에 관한 질문이 많아 내 집 마련이나 투자에 참고할 만한 구체적인 단지를 3회에 걸쳐 간추린다. 주지할 것은 여기서 제외된 아파트 중에도 잠재가치가 높은 곳이 많다는 점이다.

가치 있는 아파트 기준은 몇가지로 압축할 수 있다. ①대단지 ②역세권 ③새 아파트 ④새 아파트로 향해 가는 아파트나 분양권 등이다. 여기에 ⑤주거여건이 획기적으로 개선되는 개발재료나 ⑤소비자들이 선호하는 학군 재료를 동시에 갖췄다면 금상첨화다.

서울 지역의 가치 아파트를 크게 나눈다면 강남권의 경우 ①저밀도지구 ②새 아파트 대단지 ③강남권 랜드마크 단지를 들 수 있다. 강북권은 ④용산구 성동구 광진구 등지의 한강조망 아파트 ⑤신흥 주거타운으로 탈바꿈하고 있는 마포 상암지구 ⑥뚝섬숲 개발재료를 지닌 성동구 성수동 일대의 새 아파트 ⑦마곡 발산지구와 지하철9호선을 연계한 강서권의 대단위 새 아파트 ⑧ 뉴타운 예정지 주변의 대단지 등을 꼽을 수 있다.

또 특별한 재료는 없지만 ⑨전통적으로 수요층이 두터운 송파구 아시아선수촌, 올림픽선수촌, 올림픽훼밀리아파트 등 송파구 '빅3'와 양천구 목동신시가지 등은 환경, 교통, 단지규모, 학군 등에서 여전히 잠재가치가 높은 단지의 반열에 포함할 수 있다.

이밖에 ⑩도곡동ㆍ잠실동ㆍ목동ㆍ서초동 등지에 산재한 랜드마크적인 주상복합타운도 미래가치가 높다고 할 수 있다.

서울 강남권

첫째, 강남권 저밀도지구는 재건축 시장 침체에도 불구하고 여전히 가치 아파트의 선두권에 있다. 재건축시장은 규제가 걷히지 않는 한 앞으로도 조정 국면을 벗어나기 힘들지만 저밀도지구 중 새 아파트로 향해 달려가는 단지는 따로 봐야 한다. 이들 단지는 재건축이 불투명하거나 개발이익이 줄어드는 단지가 아니기 때문이다.

따라서 재건축 아파트에서 가치를 발굴하려면 철저히 사업진행이 투명하고, 개발이익에 대한 훼손 우려가 없는 저밀도지구 중 사업승인이나 분양승인 단계인 단지로 압축해야 한다.

###쉽게 말하면 분양을 했거나 분양 단계인 단지다. 구체적으로는
청담ㆍ도곡지구의 도곡주공 1ㆍ2차,
잠실지구의 주공 1∼4단지ㆍ
잠실시영,
암사ㆍ명일지구의 강동시영1,2차 등이다.