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정부의 재건축 개발이익 환수제 도입으로 서울 강남권 재건축 아파트값 변화에 관심이 쏠리고 있다.

재건축 아파트 가격에 따라 일반 아파트 값이 바뀌는 특성을 감안할 때 향후 강남 아파트 가격동향을 내다볼 수 있는 `바로미터`가 되기 때문이다.

부동산 전문가들은 재건축 개발이익환수제로 인해 서울 강남권 재건축 아파트 값이 폭락하지는 않을 것으로 보고있다. 재건축 아파트 값에 이미 개발이익환수제라는 악재가 반영된데다 사업계획을 승인받은 단지들 대부분이 법 시행전에 분양을 끝낼 것이기 때문이다.

◇사업승인 받은 단지〓사업승인을 받은 단지들은 건축규모(용적률)이 늘어나지 않는 대신 임대아파트(용적률 증가분의 10%)로 제공해야 해 부담이 커 가격 하락을 피할 수 없을 전망이다.

하지만 강남권 사업승인단지들은 대부분 이 규제를 피할 수 있어 가격에는 큰 변화가 없을 것으로 예상된다. 규제가 시행되는 내년 2월 또는 3월 전에 분양승인을 받아 규제를 적용받지 않을 것으로 예상되서다.

강남구 도곡주공2단지는 오는 7월 분양 예정이어서 이 규제를 받지 않는다.

강남구 AID, 해청 아파트, 송파구 잠실2단지, 강동구 시영1ㆍ2단지 등 강남권 사업승인 단지들도 대부분 이주 막바지 단계여서 내년 초 규제 시행전 분양승인을 받을 것으로 전문가들은 내다보고 있다.

현도컨설팅 임달호 대표는 "강남권 사업승인 단지들은 대부분 내년 초 시행 규제전에 분양승인을 받아 가격에 큰 영향을 받지 않을 것"이라며 "이주 중인 잠실1단지와 같이 사업이 다소 더딘 곳들은 빨리 서두르지 않으면 규제를 받아 가격에 영향을 받을 수도 있다"고 전망했다.

◇1대1 재건축으로 사업시행인가 받은 단지도 '무풍지대'=강남구 영동1단지(1050가구), 개나리2차 고층(288가구), 대치 진달래(144가구) 등 3개 단지, 1482가구도 임대아파트를 짓지 않아도 된다. 이미 1대1 재건축으로 사업시행인가를 받았기 때문이다.

반면 당초 1대1 재건축을 추진해 왔으나 아직 사업시행인가를 받지 않은 중층아파트들은 모두 소형평형 의무공급비율의 적용을 받기 때문에 임대아파트를 지어야 한다. 예컨대 은마아파트(현재 용적률 185%)를 용적률 250%로 재건축할 경우 증가되는 용적률(65%)만큼은 소형평형을 지어야 하고, 용적률 증가분의 25%인 16%는 임대아파트로 지어야 한다.

지난해 9.5조치로 소형평형 의무공급비율이 도입되면서 평형만 늘려 짓는 1대1 재건축이 규제되었기 때문이다.


◇사업승인 받지 않은 단지〓도곡주공2, AID, 해청, 잠실1ㆍ2, 잠실 시영 등과 같이 사업승인을 받은 일부 단지를 제외한 강남권 대부분의 재건축 단지가 해당된다. 이들 단지는 늘어난 건축규모(용적률 인센티브, 25%)를 그대로 임대아파트로 제공해야 해 일부분 가격 하락이 예상된다.

하지만 급격한 폭락은 없을 것이라는 게 전문가들의 전망이다. 지난 5월 개발이익환수 방안이 예고되면서 이미 악재가 반영됐기 때문이다.

사업계획승인 전인 개포주공 4단지 13평형은 지난 4월 5억1000만원에서 현재 4억1000만원으로 1억원 가량 빠졌다.

개포주공 1단지 13평형도 1억원 가량 낮은 4억원선까지 떨어진 상태다. 대치동 은마 아파트 34평형도 4월말에 비해 1억원 이상 빠진 6억5000만원선으로 주저앉았다.

강남구 개포동 동명부동산 이병헌 사장은 "4월말 이후 개발이익환수 얘기가 나오면서 가격에 반영된 이후 수요가 없어 더 이상 떨어지지는 않고 있다"며 "그러나 악재인 것만은 확실하기 때문에 앞으로 가격은 떨어질 수 밖에 없을 것"이라고 대다봤다.

한편 지난 4월말 현재 서울지역 재건축 단지 가운데 사업시행인가를 받지 못한 단지는 9만5956가구이고 사업시행인가를 받은 단지는 3만2836가구에 이른다.


이경호 기자
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