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미군부대 이전 후 부지 사용에 대한 문의와는 비교도 안되는 ...
정말이지 난해한 질문을 주셨습니다. 

우선 관련 기사를 인용해봅니다.
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원가연동제는 땅값에 정부가 고시한 표준건축비를 보태 분양가를 정하
는 것으로 1998년 분양가 자율화 이전까지 시행하던 제도다. 때문에 
업체 이윤을 줄이고, 분양가를 낮추게 되는 효과를 얻을 수 있다. 게
다가 높은 분양가가 기존 아파트값을 밀어올리는 부작용도 줄어들게 
됐다. 분양성이 좋아지기 때문에 시장 침체기에는 주택경기를 호전시
킬 수도 있다. 

열린우리당 안병엽 제3정조위원장은 "원가연동제를 시행하면 중소형아
파트의 분양가를 30% 정도 내리는 효과가 있을 것"이라고 주장했다. 
대체로 가격을 선도하는 택지지구의 아파트 분양가가 내리면 주변 지
역의 분양가도 영향을 받을 수밖에 없다. 

예컨대 이달 말께 선보일 동탄신도시 시범단지 분양가는 평당 700만원
대로 예정돼 있다. 화성 태안이나 봉담 등 주변지역에서 분양 중인 개
별사업지의 아파트도 동탄신도시의 분양가를 감안해 가격을 채택하고 
있다. 선호도가 높은 택지지구보다 분양가가 낮은 평당 600만원대에
서 내놓고 있는 것이다. 

달리 말하면 택지지구에서 분양가가 싸게 나오면 택지지구보다 수요
가 적은 주변 지역의 민간아파트 분양가는 그 이하로 낮아질 가능성
이 크다는 뜻이다. 그만큼 택지지구내 원가연동제는 해당지역 분양가 
산정의 잣대가 되기 때문에 가격을 억제하는 중요한 요소가 될 수 있
다. 

SK건설 장태일 상무는"땅값과 건축비가 낱낱이 공개되는 택지지구의 
국민주택 규모만큼은 구체적인 비교 대상이 생기는 것이므로 일반지
역 민영아파트의 분양가를 낮추는 데 간접적 영향을 줄 것"이라고 말
했다. 

그렇다고 지금보다 분양가가 30%나 떨어진다는 것은 과장됐다는 게 업
체들의 대체적인 견해다. 주택개발업체인 S사 사장은 "콘크리트에 장
판과 도배만 한다면 30% 정도 낮출 수 있지만 현재의 소비자 눈높이
와 추세로 볼 때 불가능한 일"이라고 말했다. 

똑같은 품질의 물건을 낮은 가격에 받을 수 있어야 원가연동제의 의미
가 있다. 주택업계 관계자들은 "보통 아파트 사업에서 얻는 수익은 평
균 5~10% 정도"라며 "현재와 비슷한 수준의 마감재로 시공한다는 것
을 전제로 할 때 원가연동제가 되면 10% 정도는 떨어뜨릴 수 있을 
것"이라고 말했다. 

분양가가 낮아지면 청약과열 현상이 빚어질 것이라는 우려가 있다. 한
국주택주거문화연구소 김승배 소장은 "중소형은 실수요자들이 가져야 
할 몫인데 원가연동제가 되면 투기수요가 많이 붙을 가능성이 크
다"고 말했다


이 때문에 건설교통부는 청약배수제 도입 등 청약자격을 강화하고 입
주 후 일정 보유기간을 의무화하는 등 가수요 차단제도의 도입을 고려
하고 있다. 

공사비가 줄어든다는 점을 감안하면 부실 시공의  여지가 있으므로 감
리제도의 강화가 필요하다는 지적도 있다. 표준건축비를 어떤 수준에
서 정할지 모르지만 분양받은 소비자가 입주 후 마감재를 뜯어내고 인
테리어를 다시 하는 자원낭비 사례도 빈발할 것으로 점쳐진다. 원가연
동제를 적용한 32평형 짜리를 2억원에 분양받아 입주 때 인테리어 비
용으로 3000만원을 들인다면 분양가 인하의 의미가 없어지는 셈이다. 
경제정의실천시민연합도 "원가연동제는 일시적인 분양가 인하효과는 
있지만 근본적인 안정책이 될 수 없다"고 주장한다. 

내외주건 김신조 사장은 "소비자 입장에선 인기 택지지구의 중소형 아
파트는 가격 경쟁력이 커진 만큼 청약통장에 가입해 내 집 마련에 적
극 나서는 게 바람직하다"고 제시했다. 

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위의 내용과 같이 녹양동택지지구의 분양원가연동제는
녹양동만의 문제가 아니라 주변아파트의 분양가를 결정하는
잣대가 될 가능성이 매우 크다고 생각합니다. 
다음 내용은 녹양동 택지지구의 개발계획입니다.


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의정부 녹양동에 신시가지 조성 
 
[매일경제 2003-12-11 15:51] 
 
경기도 의정부시는 지난 3월 개발제한구역에 서 해제된 녹양동 75번
지 일대가 택지로 개발된다고 11일 밝혔다. 
의정부시에 따르면 대한주택공사는 녹양동 75번지 일대 30만4258㎡를 
오는 200 7년까지 1403억원을 들여 택지로 개발키로 하고 내년부터 토
지 보상에 들어간 다.

택지지구는 도로, 주차장, 공원, 공공청사, 학교 등 공공시설 용지 18
만8004㎡ , 상업용지 7354㎡, 주택건설용지 10만8900㎡로 조성되며 임
대아파트 1217 가 구, 분양아파트 756 가구와 단독주택 47 가구가 들
어서 인구 6060명을 수용하 게 된다. 

택지개발지구 인근에 국철 경원선 녹양역이 신설될 계획이어서 이 일
대 개발이 가속화될 전망이다.

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현재 택지 보상단계인걸로 알고 있으며 표준건축비 재산정 작업이
앞으로 마무리 되어야 어느정도의 분양가가 책정될지 짐작해
볼 수 있다고 생각합니다. 분명 홈타운 보다는 분양가가 싸게 책정
될 수 있으나 원가연동제의 장단점을 잘 따져 볼 경우
아파트의 품질과  청약경쟁으로 인한 인기도 향상에 따른 
녹양동에 대한 관심고조로 인하여 녹양동 홈타운 또한 충분한 
경쟁력을 갖추고 있기에 그리 걱정할 수준은 아니라고 생각합니다.
따라서 실수요자들이 대거 청약하였다가 청약에 실패할 경우 
분양가와 비슷한 녹양동일대의 주변아파트나 인기도가 높은
주변 아파트에 관심이 쏠릴 수 밖에 없다고 생각합니다.

전 전문가도 아니고 그렇다고 의정부에 대하여 잘 알고 있는 사람도
아니므로 그저 개인적 견해로만 받아들여 주시길 바랍니다.
다만 아무도 답변이 없으셔서 ....