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미성은 용적률이 170%대로 낮다고 하셨는데, 대지지분이 적다고 들은것 같은데요.
대교는 대지지분이 13.6평으로 용적률은 197%정도로 조금 높지만 대지지분에서 유리한 것 같은데....
아닌가요?


일반적으로 향후 낡은 아파트의 투자가치를 볼 때는 대지지분도 중요하지만 용적률도 중요합니다.

먼저 용적률은 향후 내 아파트가 얼마나 더 커질 수 있는냐를 알 수 있는 척도 입니다...
지금 내 아파트가 26평이고 현재의 용적률이 170%이다면 다음과 같이 쉽게 생각하시면 됩니다.

- 여의도는 대부분 250% 일반주거지역 지정임으로
- 예를들어 1:1 재건축을 하거나 리모델링을 할 경우 최대 평수는
26평 x (250/170) = 38.235
즉 26평이 38평이 될 수 있다는 거지요...
- 물론 위의 계산방식은 용적률에 대한 이해를 돕기 위한 거구요..실제 재건축을 할 경우에는 지랄같은 법규로 인해 이론적인 계산만으로는 안되지요....
- 그러나 리모델링을 할 경우라면 1:1 건축이기 때문에 실제 용적률의 계산방식대로 평형을 들려가는 것이 보다 쉬울겁니다.

- 대지지분은 재건축을 할경우에만 고려됩니다...
즉 대지지분 방식에 의한 재건축을 할 경우 대지지분이 많으면 좋은거지요....
- 대지지분이 많은 만큼 재건축을 할때 분양금이 작아지고 또 큰 평수를 받을 수도 있으니까요...

- 그런데 여기서 하나 주의할 점이 있지요

- 아무리 대지지분이 많아도 역시 용적률이 더 중요합니다...
- 예를 들면은요...현재 모아파트의 용적률이 210% 이고...앞으로 재건축을 해서 더 크게 지을 수있는 용적률이 250%이라면 결국은
40% 밖에 증축이 안되기 때문에 사실상 재건축이 불가능하게 됩니다

- 이러한 상황 때문에 개포주공, 반포 등 소위말하는 저밀도 아파느 즉, 5층 짜리 아파트의 가격이 고가인 것입니다. 대부분 5층아파트는 용적율이 100% 범위 입니다. 그러니 250%의 용적률로 재건축을 한다면 돈이 되는 거지요.......

- 그래서 일단 재건축이든 리모델링이든 향후 투자가치를 본다면 용적률이 낮은 아파트를 찾는 것이 중요하지요....

- 여의도에서 그리고 서울에서 12층짜리 중밀로 아파트로는 아마 시범 아파트가 가장 용적률이 낮은 것으로 알고 있습니다. 30년이 넘은 아파트라 용적률이 중밀아파트 치고는 아주 낮습니다....146%

도움이 되었으면 합니다.........감사...