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고잔 신도시의 현재 진행중인 아파트 전세 매물량 분석과 가격의 흐름 분석을 통해 내 집 마련을 하려는 분들게 작은 도움이 되고자 합니다.

아파트 전세시장의 최근 동향입니다.
고잔 신도시 내 시장의 흐름이 변화되는 징후를 보이고 있습니다. 10.29 이 후 매매, 전세수요 감소뿐만 아니라 매매, 전세 매물 감소라는 공급 위축 현상까지 겹쳐 있던 것이 최근의 시장상황이었습니다.
하지만 전세를 찾는 수요에 의해 각 단지별 매룰 품귀현상이 벌어지고 있습니다.
각 단지의 평형대별 매물 수가 눈에 띄게 줄어드는 것은 물론이고 가장 물량이 풍부했던 주공11,12단지의 급매물 역시 급속히 소진되면서 저가매물의 가격대가 2000만원 선 정도 상승하였습니다.

매매 시장의 경우,
시장에서 거래로 이어지는 매도매수 가격대를 살펴보면 매도인이나 매수인의 쌍방 기대 가격차를 주로 매도인의 적절한 양보로 접점을 찾는 경우 거래가 이루어지고 있습니다.

1월15일 현재 집계한 자료를 근거로 한 고잔 아파트 전세 물량 동향입니다.
매도물량을 구체적으로 집계하지 않은 이유는 시장 상황에 따라 매도 의사가 항상 유동적이고(순간의 판단에 의해 5-1000만원대가 왔다 갔다하니...) 게다가 민감한 사안인 양도소득세 문제까지 겹쳐 있어 불확실성이라는 부분이 신뢰도를 떨어드리는데 있습니다.

반면 전세물량은 고정적이고 비 유동적인 성격이 강해(보즉금 받은 돈 그대로 돌려주어야 하기에 크게 연연해 하지 않은 편입니다) 상대적으로 확실성이 강합니다.
또한 아파트 가격의 동향과 전망을 예측하는데 매도와 임대 시세의 간극(매매대비 전세비율)과 임대물량의 관계(수요 공급 논리)는 향후 집 값의 동향을 살피는 선행지표로서 매우 유효한 개념이기 때문입니다.

○ 고잔 신도시 전세물량 동향
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대우1,2,3,4,5차(총 4580세대) : 약 22개에서 15개로 세대수 대비0.3% 미만
20평형대의 물량이 2개이며 특히 2,3,5차 는 물건 품귀 현상입니다.
주공2... 9단지(총 5233세대) : 약 60개에서 20개 정도로 세대수 대비 0.4% 미만
금강1,2,3차 (총 1730세대) : 약 15개 정도로 0.8% 수준
대림 1,2차 (총 2093세대) : 약 27개 정도로 1.3% 미만
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※ 대우의 경우 중, 소형 평형대(국민주택 규모 이내)는 거의 매물이 없으며 나오기가 무섭게 계약으로 연결되는 실정이고 공 가로 남아있는 주공11,12단지의 경우 저가매물은 거래가 쉽게 이루어지고 있습니다.

○ 고잔 신도시 아파트 전세가 변화와 매물 수
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대우3,차
27평 전세 1억에서 11000만 원 선으로 1000만원 상승(매물1개)
32평 전세 1억2000에서 13,000선 상승(매물2 개)
37평 전세 16000선(아주 오랜만에 나온 매물 1개)
43평 전세 1억9000으로 호가 매물 1개
47평 전세 매물 품귀

대우5차
24평 전세 9500에서 매물 품귀
27평 전세 11000에서 매물 품귀
32평 전세 1억2000에서 13,000선 상승(매물2 개)
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분양권 동향 입니다.
10.29 이 후 가격 하락이 주공11,12단지와 서해에서 주도되었으나 낙 폭을 주도했던 급매물의 경우 대부분 소진되었습니다.
때문에 다시 저가매물대가 빠지면서 시세의 최 저 점은 이미 지나고 있다는 판단입니다.
서해아파트의 매수문의 역시 조금씩 증가되는 양상을 보이고 있습니다.
때문에 더 늦기전에 원하시는 물건의 위치와 가격 대를 찾아 움직이시는 것이 현명하다는 판단입니다.
특히 서해의 경우 주거로서의 아파트 가치를 분석해 볼 때 분양권 매입은 향후 입주 할 아파트의 "선취매" 내집 마련 투자라고 볼 수 있습니다.
입주 후 주거 선호도 변화와 전세가격의 상승세를 감안할 때 그리고 주변 아파트와의 가치와 시세 차이를 분석해 보면 분양 권 매입을 통해 내 집 마련을 이루시는 것이 훨씬 유리한 상황입니다.

서해 분양 권의 경우 현재의 상황은 과 매도 국면으로 헐값에 매수할 기회는 아직 남아있습니다.
왜냐하면 이 단지들은 공급에 있어 차익실현 매물이 집중된 관계로 계절적 비수와 겹친 탓으로 일시적인 하락으로 판단 됩니다.

고잔 신도시내에 2004년 입주 예정으로 서해아파트가 유일합니다.
때문에 대단지에 나타나는 일시적 공급 과잉으로 인한 가격조정 역시 내집마련을 원하시는 실수요 분들에게 오랜기간 저렴한 가격대로 매입하실 수 있는 기회가 상대적으로 많지 않다는 분석입니다.
왜냐하면 2003년 고잔 신도시의 입주단지가 5개단지(총4188 세대)의 50%에 못미치는 1954세대에 불과하기 대문입니다.

서해의 경우....
가격 대비 숨겨진 로얄이 어느 동의 층,호인가의 파악이 중요하리라 봅니다.
왜냐하면 현재 분양 권 시장에서 인정되는 동, 층별 가격은 사전 점검 이후로 다시 재편되는 현상(선호도 이전)이 있습니다.
이는 배치도(평면)상의 좋아 보이는 동과 현장(공간, 주위 환경)사이에 일정정도의 괴리가 존재하는데 단지 내 입지여건의 편차가 특히 심하게 나타나는 것에 주의 하실 필요가 있습니다.
특히 각 동별 층수 차로 인한 조망권 여부, 동향 배치로 인한 일조권 문제 등...

대우 6차의 경우....
평당 과거의 시세가 가장 고가임에도 이렇다할 가격 하락은 나타나고 있지 않으나 거래 없는 호가가 장기화될 경우 일정 정도의 가격하락을 예상하고 있습니다.
브랜드인지도 측면의 장점 외에 시간이 흐를수록 주거가치로서 대우6,7,9(예정)차의 전망에 대해 시장 반응이 우호 적으로 변하고 있습니다.
대우에 거주하시는 분들의 상향이동 수요 문의를 보면 시장 분위기는 긍정적이라 판단됩니다.
대우6,7,9차의 특징은 단지 전 세대가 대형 평형이라는 점과 단지 컨셉이 고잔 내에서 가장 뛰어나다는 장점이 있습니다.

참고로 하시길 바랍니다..