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이 글은 내집마련노하우 게시판 이길원회원님(wellhunt@hanmir.com)의 글이 이동게시된 글입니다.
-----------------------------------------------------------------------------------------------○ 주변 환경 시세 현황

2002년 11월21일 봉천동의 벽산스카이타운 1차아파트 23,33,40,45평형과 약간의 임대아파트를 포함 2904세대의 아파트 단지상가를 공개 경쟁 입찰하였다.
1층은 평당 1000-5150만원까지, 상가1의 2층은 유찰된 것이 많고, 상가2의 2층은 900-1720만원, 상가 3층은1270-4200만원, 4층은 700-1500만원에 각각의 평당 낙찰가로 낙찰이 되었다.
이는 책정 분양가의 100-200%대의 낙찰율이다.
일부 상가는 과다한 금액으로 낙찰이 되어 채산성를 맞추기 어려울 것으로 예상되기도 하지만, 낙찰자들은 그 나름대로 가치를 부여했을 것으로 여겨진다.
2002년 12월 아파트의 입주와 동시에 남부순환로와 상도동으로 연결되어지는 양녕로가 4차선 도로로 확장 개통 예정이며, 이 도로는 벽산스카이타운 아파트 단지의 담장을 따라 확장 개통되어지며, 현재 공사를 진행 중이다.
복조리같은 단지구조의 입구에 위치한 상가1,2는 들어간 곳으로 나오게 되어있는 단지 도로배치로 몇몇의 상가는 상당한 투자성를 갖출것으로 기대된다.
단, 가치의 적당한 투자금액이 산정되어져야 한다.
평당 5200만원까지의 투자는 특별한 상가 운영 목적이 있어야 할 것으로 보여진다.
대부분의 벽산건설 입주아파트가 아파트 입주와 동시에 상가를 입주시키므로 입주시의 상권의 기득권을 잃지않게 하여주므로써 단지내 상가의 활성화에 도움을 주고있다.
주변 아파트보다 단지 상가의 낙찰가가 비기는 하지만, 단일상가에 입주후에도 단지 주변에 제2, 제3의 별도의 상가를 지를 입지가 없다는 것도 낙찰가를 높게 만든 이유가 된것으로 여겨진다.

○ 향후전망
2002년 12월 입주와 함께 인구의 유입과 동시에 4차선의 도로가 개통되면서 봉천동의 변화를 감지할 수 있는 계기일것이다.
아파트의 경우 약보합세를 유지하고 있는 반면 급매물이 별로 없다는 것도 고려해봐야 한다.
봉천동 보다 싼곳이 없다는 현실에 현소유자가 싸게는 팔려고 하지 않기 때문이며, 봉천동이 재개발 아파트의 조합지분 분양권이므로 분양권 전매제한에도 해당이 안되는 이유가 크다.
2년후의 봉천동은 새로운 아파트 단지의 주거문화를 형성할 것이며, 구매력 또한 급성장할 것으로 기대된다.
주변 아파트가 입주한 지 2-3년이 되어가므로 구매력를 갖춘 경제적인 인구가 유입된다는 것도 상가의 낙찰가을 높인 요인으로 작용한 것으로 여겨진다.
봉천동의 이사 빈도수가 높다는 장점도 작용한다.
안정된 주거환경을 갖추어가고 있는 봉천동은 내년 초등학교 1개교와 중등하교 1개교의 개교로 편리한 아파트 단지를 이루어 가고 있다.
기타 입주예정의 아파트 분양권이 23평형이 18000-21000만원, 현금 8000-14000만원 소요, 33평형이 25500-31000만원에 현금 1억-1억4000만원, 40평형이 28000-32500만원에 현금 9000-1억4500만원, 45평형이 3억-3억5000만원에 현금 1억2000-1억8000만원소요로 거래가 이루어지고 있으며, 10% 내외 급매물이 가끔 매물로 접수되고 거래가 이루어지고 있다.
주변의 두산아파트가 24평형이 24000-2억6500만원, 33평형이 29000-34000만원, 43평형이 35000-44000만원에 거래됨으로 벽산아파트의 투자성이 양호함.

○ 시세
2003.12 입주예정 * 보증금 및 월세산정 추정금액임 (금액단위:천원)
구분 호수 면적(평) 낙찰총액 보증금 예상월세
(년8%기준)

"지상1층 (상가1)"
113 14.13 196,790 50,000 979
114 14.13 187,000 50,000 913
115 13.02 555,040 100,000 3,034
116 16.1 613,920 100,000 3,426
117 16.62 200,070 50,000 1,000
119 12 123,500 50,000 490

"지상3층 (상가1)"
307 8.39 107,010 50,000 380
308 12.31 182,660 50,000 884
312 13.43 178,160 50,000 854
317 15.8 270,180 50,000 1,468
318 11.63 226,780 50,000 1,179
319 14.7 520,200 100,000 2,801
320 11.03 465,360 100,000 2,436
321 14.7 368,000 100,000 1,787
323 11.03 308,850 50,000 1,726
324 14.99 419,700 100,000 2,131
325 10.29 288,120 50,000 1,587

"지상4층 (상가1)"
404 15.18 118,560 50,000 457
405 21.22 158,540 50,000 724
406 17.84 168,050 50,000 787
407 31.38 411,670 50,000 2,411
408 27.86 417,900 50,000 2,453
409 22.15 332,250 50,000 1,882
410 22.15 171,000 50,000 807
411 36.91 431,790 100,000 2,212
412 25.93 200,100 50,000 1,001
414 13.56 111,100 50,000 407
415 9.31 71,100 50,000 141

"지상1층 (상가2)"
101 13.36 400,100 100,000 2,001
102 13.36 407,480 100,000 2,050
103 13.36 469,000 100,000 2,460
104 13.36 381,770 50,000 2,212
105 13.36 407,900 100,000 2,053
106 13.36 412,000 100,000 2,080
107 13.36 409,300 50,000 2,395
108 13.36 421,120 50,000 2,474
109 13.36 656,640 200,000 3,044
110 13.36 688,040 200,000 3,254

"지상2층 (상가2)"
201 27.49 481,000 100,000 2,540
203 27.49 261,550 50,000 1,410
204 27.49 248,770 50,000 1,325
205 33.74 313,500 50,000 1,757
(자료제공:명도컨설팅889-3800,888-4500)

상기 자료는 현낙찰자의 의사와는 상관없이 자료 제공업소에서 임의로 임대수준을 분석평가한것이며, 현낙찰자가 임대나 매매의뢰를 한것이 아님을 알려드림니다.