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남는 것은 대지 뿐, 믿을 것도 대지지분 뿐

**** 대지가 넓어야 뭘 해도 할 수 있는 것입니다.

아파트에서의 대지지분은 주식으로 치면 그 내재가치라고 할 수 있는 것.

단독 주택이나 근린 상가의 가치를 따질 때 건축 후 10년이 넘으면 건물의 가치는 "0" 이고 오로지 대지가격만 따지는데 동일한 개념이 이미 강남 아파트에도 널리 확산되고 있다는 것이 현재의 trend입니다.


강남구 대치동 우/선/미/은마 31~34평의 대지지분은 15~17평

개포 시영 17평 대지지분 19.8평 ---- 지분에 대한 가치가 매매가에 어느 정도 반영된 상태.


일원본동 가람, 상록수 31평 대지지분 26평
가람, 상록수 27평 대지지분 23평

개포 저층 4단지 451동 에서 일원터널 하나를 사이에 둔 거리에 있는 차세대 재건축 아파트입니다.




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규제 확 풀려…황금기 다시 오나
2009 상품별 투자가이드/①재건축



권이상 기자 입력 2009/01/05 10:35 수정 2009/01/05 14:13 조회수: 4,442




재건축은 올해 가장 주목할 만한 부동산상품이다. 우선 참여정부 때 만들어진 각종 규제가 없어지고 있다. 각종 규제에 묶인 ‘천덕꾸러기’에서 ‘알짜’로 팔자가 뒤바뀔 수 있는 셈이다. 또 최근 두드러지고 있는 금리인하 기조의 수혜주이기도 하다. 재건축은 은행 대출을 통한 투자수요가 가장 많은 상품이기 때문이다.

게다가 가격 메리트까지 부각되고 있다. 서울 강남권 주요 재건축 단지들은 2006년말 고점 대비 30~40% 가량 가격이 떨어졌다. 강남권 재건축 아파트의 가격은 2003년 이후 급등해 2006년 12월 가격이 정점에 도달했다. 이전 정부는 재건축 아파트 가격을 잡기 위해 각종 부동산 대책으로 잇따라 내놨다. 2003년 5월 재건축 아파트에 후분양제를 도입한 5ㆍ23대책, 2003년 9월 재건축 아파트의 조합원 지위 승계 제한과 소형 면적형 의무비율을 적용한 9ㆍ5대책, 2003년 10월 양도세 중과와 종합부동산세를 담은 10ㆍ29대책, 2005년 8월 참여 정부 부동산 규제의 결정판을 만들어낸 8ㆍ31대책, 2006년 3월 재건축 아파트에 초과이익환수제를 적용한 3ㆍ30대책, 2007년 1월 분양가 상한제와 대출규제를 강화한 1ㆍ15대책 등이다.

하지만 각종 규제에도 강남권 재건축 아파트값은 저금리 기조를 타고 2006년 말까지 계속 오름세를 이어갔다. 강남권 재건축 아파트값이 하락국면에 접어든 건 2008년 초다. 강력한 대출규제의 영향이 이때부터 나타난 것이다. 특히 2008년 하반기부터 대출금리가 오름세를 타자 강남권 재건축 시장에 급매물이 계속 나왔다.

꿈틀댈 수 있는 활력까지

올해 재건축 시장은 규제로 막힌 숨통을 트는 정도에 그치지 않고 다시 꿈틀댈 수 있는 활력까지 얻을 것으로 예상된다. 3월께 구체적으로 시행될 예정인 용적률(대지면적 대비 지상 건축연면적 비율) 상향이 가장 큰 재료다. 정부는 자치단체가 정한 제한 범위를 넘어 최고 50%포인트까지 재건축 용적률을 높여줄 계획이다. 재건축으로 지어 일반에 팔 수 있는 아파트가 지금보다 많게는 30% 이상 늘어가게 된다. 그만큼 사업성이 훨씬 좋아지게 된다.

용적률 완화에 따른 수혜는 서울 지역 재건축 단지들이 가장 크게 입을 전망이다. 자치단체 중 서울의 용적률 규제가 가장 심하기 때문이다. 서울의 주요 재건축 단지는 대부분 2종, 3종 일반주거지역으로 분류되어 상한 용적률은 각 200%, 250%이며 실제 정비계획에서 적용되는 계획 용적률은 190~230%로 제한되어 있다. 이러한 계획 용적률은 재건축 이전에 아파트의 용적률이 180~200%이었다는 점을 감안하면 재건축 사업으로 생기는 개발이익은 거의 없다는 것을 의미한다.

하지만 지난해 11ㆍ3 대책으로 2종, 3종 일반주거지역에 적용되는 용적률이 각 250%, 300%로 확대될 예정이기 때문에 개별 재건축 단지들은 50% 포인트 정도의 용적률 상향효과를 기대할 수 있게 된다. 재건축 아파트에서 50% 포인트 정도의 용적률 상향은 조합원들이 부담해야 하는 추가부담금을 최소 1억 이상 줄여주는 효과를 가져온다.

특히 고밀도지구로 분류되어 고밀도지구기본계획의 적용을 받는 16개 고밀도지구 아파트는 고밀도지구 기본계획의 변경을 통하여 재건축 사업의 추진이 가능해질 것으로 예측된다. 또 지구단위계획에 따라 상한 용적률이 제한된 개포지구와 고덕지구 재건축 사업은 지구단위계획에서 용적률이 변경될 가능성이 커짐에 따라 재건축 사업이 활기를 띨 것으로 예상된다.

압구정동 현대아파트 등 한강변에 있는 아파트단지들은 사업부지의 일부를 서울시에 기부채납할 경우 초고층으로 재건축할 수 있는 길이 열렸다. 이미 이촌동 렉스아파트가 용적률 인센티브를 받아 초고층 건립을 추진하고 있다.

용적률 상향조정과 함께 소형 규모 의무비율 완화도 재건축 시장에 활력을 줄 재료다. 종전 재건축 사업에서 소형 면적형 의무비율은 전체 건립가구의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택규모로 신축하고 이중 20%는 전용면적 60㎡ 이하로 신축하는 규정이 적용되었다. 이러한 소형규모 의무비율이 적용되면 이미 중대형 위주로 구성된 재건축 단지의 경우 일부 조합원은 종전에 자신이 소유하고 있는 아파트보다 집 크기를 줄여가야만 하는 문제점이 있었다. 강남지역 중층 규모의 재건축 아파트는 이 제도가 적용되지 않는 일대일 재건축을 제외하고는 재건축 사업을 추진할 수 없었다.

하지만 11ㆍ3대책으로 완화된 요건은 전체 건립가구의 60% 이상을 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택규모로 신축하는 요건은 그대로 유지하지만 전용면적 60㎡ 이하의 비율은 지역적 조건에 따라 탄력적으로 적용할 수 있도록 변경되었다. 이러한 제도의 변화에 따라 이전 조건 아래에서 재건축 사업을 추진하기 어려웠던 중층 규모의 재건축 단지들은 재건축 사업에 큰 걸림돌이 해소되어 재건축 사업을 본격적으로 추진할 수 있을 것으로 예상된다.

실물경기불안이 상승세 발목

하지만 이런 호재에도 재건축 아파트가격이 강력한 상승국면으로 전환하긴 어려울 것이란 전망이 많다. 실물경기가 언제 회복될지 불투명하기 때문이다. 건설산업연구원은 올해 주택 가격은 하반기에 부동산 시장이 안정되면 5% 정도 하락, 부동산 시장이 회복이 늦어지면 10% 가량 떨어질 것으로 내다보고 있다.


▲ 규제완화와 금리인하의 으뜸 수혜주로 꼽히는 재건축은 올해 가장 주목할 만한
부동산상품이다. 사진은 옛 과천 주공3단지를 재건축한 래미안슈르 단지 전경.
특히 재건축 아파트는 다른 주거용 부동산에 비해 외부변수에 따른 가격 변동폭이 크다. 개발이익을 목적으로 하는 투자 수요가 시장을 주도하고 있기 때문이다. 재건축 아파트는 2000년 이후 동일 지역에 있는 다른 주거용 부동산보다 25~30%포인트 가량 큰 폭으로 상승했다. 이는 불황기에 재건축 아파트의 가격하락폭 역시 일반 주거용 부동산보다 높게 나타날 가능성이 크다는 것을 의미한다. 올해 국내 주택시장의 가격 하락폭이 5~10% 정도로 예상된다면 재건축 아파트는 7~15% 정도 내릴 가능성이 크다. 현재 재건축 아파트 가격에서 추가로 15% 가량 내린다면 서울 강남권 재건축 아파트는 2005년 8ㆍ31 대책 이전의 수준으로 가격이 하락하는 셈이다.

하지만 전문가들은 재건축 급매물은 지금부터 매수관점에서 접근해도 무리 없다고 말한다. 재건축 아파트값이 추가로 내릴 가능성을 배제하긴 어렵지만 지금 재건축 급매물 가격은 적어도 ‘무릎’ 수준은 된다는 얘기다. 사실 ‘바닥’은 정확히 예상하기 어렵다.

특히 정부가 규제 완화 보따리를 한꺼번에 풀 경우 재건축 시장은 언제든지 꿈틀할 수 있는 폭발력을 갖고 있다. 지금부터 매수시점 저울질에 나서야 할 필요가 있다는 얘기이기도 하다.

투자포인트/용적률 늘어날 단지가 알짜


재건축은 대표적인 ‘고위험 고수익’ 부동산 상품이다. 변수가 많기 때문에 투자에 앞서 짚어봐야 할 점 역시 한두 가지가 아니다.

우선 총투자금액을 계산해봐야 한다. 총투자금액은 현 집값에 추가부담금과 재건축부담금, 그리고 이자비용을 더한 금액이다.

만약 재건축 초기 단계 단지의 총투자비용이 인근 기존 아파트 시세와 비슷하다면 장기적으로 투자 이점이 높은 편이다. 재건축은 첨단 주거기술을 동원해 새로 지어지는 단지이기 때문에 기존 아파트보다 가격이 높게 형성될 가능성이 커서다.

총투자비용이 기존 아파트값을 크게 웃돌면 피하는 게 안전하다. 아무리 좋은 새 아파트라도 기존 아파트값보다 너무 비싸면 나중에 집값이 추가로 오를 가능성이 적어서다.

무상지분율도 잘 살펴야 한다. 무상지분율은 개발이익(총분양수익-총지출비용)을 3.3㎡당 분양가로 나눠 환산된 전체 무상지분 면적을 총대지 면적으로 나눠 백분율로 나타낸 것이다. 같은 크기의 아파트라도 무상지분율에 따라 수익성은 크게 달라진다.

예를 들어 50㎡ 재건축아파트의 대지지분이 66㎡이고, 무상지분율이 200%면 산술적으로 132㎡를 배정받을 수 있다. 만약 무상지분율을 초과하는 면적의 집을 신청했다면 초과분만큼 돈을 더 내야 한다.

대지지분과 용적률은 재건축 아파트의 핵심 포인트 중 하나다. 재건축 투자에 있어 ‘용적률=돈’이란 공식이 성립한다. 용적률이 늘어나는 만큼 같은 크기의 땅에 더 많은 아파트를 지을 수 있기 때문이다. 지난해 발표된 11ㆍ3대책에 따라 용적률이 큰 폭으로 늘어날 단지를 고르는 게 중요한 것도 이 때문이다.

용적률이 높은 곳은 재건축 사업의 수익원인 일반분양 물량이 많이 나올 수 있다. 재건축 사업에 수익이 많아지면 그만큼 조합원이 내야 할 추가분담금이 적어진다. 대지지분은 해당 아파트의 동ㆍ호수로 등기부등본을 발급하거나 인터넷에서 열람하면 알 수 있다.

등기부등본을 보면 ‘대지권의 목적’과 ‘대지권의 표시’ 2개 항목이 있는데 대지권의 목적은 해당 아파트단지의 전체 면적이며, 대지권의 표시는 단지 전체면적 중 특정 동ㆍ호수 소유자의 토지 몫을 의미한다. 이 대지권의 표시에서 분자에 해당하는 것이 대지지분이다.

재건축한 뒤 무상으로 받는 면적은 대지지분X무상지분율로 결정되므로 대지지분이 많을수록 수익성이 크다. 또 단순한 수치상으로 대지 지분이 많은 곳보다 대지의 가치가 중요하다. 대지 가치는 단위면적당 땅값에다 대지의 크기를 곱해서 나오므로 단위면적당 땅값이 중요한 변수가 되는 것이다.

시간이 갈수록 대지의 가치가 올라갈 곳을 선별하는 것이 재건축 투자의 주요 포인트 중 하나다. 중대형 아파트를 원하는 수요자는 한 단지에서 대지 지분 크기가 몇 번째인가를 살피는 게 필요하다. 소형 의무비율이 완화됐지만 재건축단지 전체 가구에서 전용면적 85㎡ 이하 중소형을 여전히 60% 지어야 한다.

따라서 단순히 대지 지분이 크다고 대형을 배정받는 게 아니라 대지 지분 크기 순서가 상위 40% 이내에 들어야 대형에 입주할 수 있다.

조합원 간 갈등이 적은 단지를 고르는 것도 중요하다. 조합원 갈등이 깊은 단지는 주요 사업추진 단계마다 조합원 합의를 이끌어내기 힘들어 사업이 지연될 가능성이 크다. 사업이 지연되면 장기간 목돈이 묶일 수 있고 사업 진행에 대한 비용이 늘어나기 때문에 그만큼 사업 자체 수익이 적어진다.



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