부동산 정보포털에서 거래포털로!

과거 제글을 읽어보신분들은 아시겠지만...
중랑구..
내재적 가치가 훌륭하기에 자신감을 가지셔도 됩니다.

단지 내가 서민이기에...
정치적으로 천대받고 있기에....
동네 자체가 오래되서....
헐값에 우리스스로를 난도질 하지 않고 있나 조심스럽게 생각합니다.

저는 솔직히 부동산투자에 조금은 이익을 많이보았습니다.
남들이 전부 남쪽으로 갈때..
도시락싸들고 막은 사람이였으며........
중랑구 혹은 노원구에 투자하라 충고하던 사람이었습니다.


전 지리학과 지역개발쪽을 공부했던 사람이기에...
단순한 시장의 흐름보다
땅과 입지에 대한 내제가치분석에 좀더 관심이 많습니다.

그 결과는 중랑구였고...
제말 듣고 쫏아오신 내 친구는 솔직히 돈을 좀 벌었습니다.
제말 안듣고 2006년에 남쪽에 30평 5억 넘게 주고산 친구들...

남쪽에 살다가 팔고 인서울 하라고 충고해도 말안듣고 용인에서 평수넓혀 이사한 친구들...
전부 지금 연락이 잘 안됩니다.

남쪽 30평대 2006년에 5억주고 산친구는.. 지금 매물을 3억 5천에 내논지 2달이 되도 집보러 오시는 분이 없답니다.

남쪽보다 약간윗동네... 30평 8억에 산친구 6억에 매물을 내놔도 입질이 없습니다.

이분들.. 전부 제말듣고 중랑구에 투자했으면, 지금 더불은 됬을꺼라 생각됩니다. 남쪽 30평 5억반할떄 중랑구 3억 언저리(30평신규) 였습니다. 지금은 5억에 육박하죠.. 다른친친구 8억주고 산 30평대 2개로 나눠서, 중랑구에 30평대 2개, 작은것 하나 매수했으면(물론 명의는 자식이나 부모님이나 하셔야 겠죠).. 지금.. 12,13억 정도 자산이 늘어있겠죠.. 하지만 지금 6억에도 매도가 안되는 현실..


이런 차이는 사람들이 실소유로 집을 사던 투자가치로 보고 집을 사던.. 우르르 소문만 듣고 몰려다니기 때문입니다.
2005년 말에서 2006년 초에 이미 고수들은 의정부, 노원구 등지에 저평가 아파트를 소리없이 매입하고 있었습니다. 알사람을 다알죠.. 그 다음 순서가 2006년의 버블세븐의 집값폭등입니다. 감이 오시지 않습니까?
일정한 패턴이 있다는 것이죠.. 2가구 이상 소유시 1년이내에 기존 주택을 팔아야 하기에 2005년 하반기 부터 고수들의 움직임이 포착된다면 고수들이 그 전에 살전 거주지 1년이내에 폭등하게 됩니다(고수들이 단체로 움직여 매물이 많음에도 불구하고 여기저기 부동산사이트에서 떠들고..(전부 한통속이라 생각됩니다)이때가 기회다 기회를 잡아라..홍보합니다). 단체로 움직여 가격을 조정한다는 것이죠.. 즉, 2006년 중반이후 용인에 집을 구입한 사람들은 상투라는 것이죠. 상승을 이끌 내제적 드라이브가 없는 상태(대심도, 신분당선등이 훌륭한 내제가치가 되나 이는 10년정도 지나야 내제적 가치로 환원됩니다)에서 고수들은 이미 떠낫기에... 상승동력이 손실되고 요즘같은 부동산 위기에 폭락을 하고 있는것입니다.

이러한 일정한 패턴이 있다는 것으로 .. 용인이 또 마냥 내리막은 아닐것입니다. 상투잡은이의 피가 땅에 뿌려진 자리에 또 고수들은 다시 유턴할 만반의 준비를 하겠죠. 그 타이밍이 언제인지 모르겠지만..

이야기가 조금 삼천포로 빠졌네요..

하여간 중요한 것은 타이밍을 잘볼것인지.. 아니면 내제적 가치가 충실한 지역에 안정적으로 거주할것인지..의 판단입니다.
제 아는 형님은 2005년 노원구에 17평 아파트를 9천에 구입했고.. 2007년초에 소주한잔 하면서 했던 대화

남쪽은 무지올랐던데.. 거기 안간게 후회된다고...
제가 씨익 웃으며 1년내에 좋은 소식있을것이라고...
올초에 2배올라 1억 8천에 팔고(물론 3년 경과로 양도세 안냈죠)......또 물어보더라구요..
광주나 중상동에 융자 한 억반 내서 투자하면 어떨까? 알아보고 있다고...
전 씨익 웃으면서 중화동 한신아파트를 매수하라 했습니다.
집값이 올라가는 진원지가 있으면.. 그 주변으로 퍼져 완성되는데 2,3개월이 걸립니다.
노원구 소형이 2배가 긴급하게 올랐다면.. 이건 주변지역에 청신호겠죠.. 그런데 그게 실현되는데 시간이 걸린다는 것으로 중화한신 24평 2억 4천에 매수.. 지금. 또 3억수준에 올라갔죠..

물결효과를 이용하여 남들은 거의 이익을 못볼때 2번의 이익을 봤다는 것입니다. 노원에서 9천, 중랑에서 6천...
자산가치가 9천에서 3억수준으로 3배이상 오른거죠. 4년이내에.............
이는 적절한 기존전략과 가장 중요한것은 중랑과 노원의 내제적 가치를 올바로 보고 판단하기에 오는 이익입니다.


제가 생각하는 중랑은..
앞으로 정말 힘든상황이 아니라면 ... 유지를 권고합니다.

집을 팔아야 하실분이 있다면 부동산 업자가 후려치는 주변에서 후려치는 것에 휘둘리지 마시고.. 천천히 기다려 보는 지혜가 필요합니다. 굳이 내놓으신다면 현제 거래가에 상한가에 물건을 내놓으시고.. 천천히 관망하십시오.
상봉동 엠코의 평당분양가. 중화동 뉴타운의 평당분양가. 상봉균촉의 평당분양가, 기타 면목동 재개발 추진등의 소식등이 1,2년내에 옵니다.
또한번 본타이밍에 우리의 저평가된 내제가치가 상승할것이 불보듯 뻔한 상황이기에....

남에 말에 휘둘리는 우를 범하지 마시라는 이야기입니다.
제말에 오른 부분도 틀린부분도 있을 것입니다.
판단은 스스로 하는 것이이고 그 책임을 자신이 책임지겠지만...

제가보는 중랑구의 현상황은 이렇다는 것으로........
자신감 넘어 자부심을 가져도 좋다는 것입니다.



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혹자들은 말합니다.

노원구에 투기세력이 많이 유입됬다면..이것도 2,3년 뒤에 다 빠져나가 가격이 하락하는 것이 아니냐......
그러면 물결효과로 중랑구도 손해보는거 아니냐.. 하시는 분이 많습니다.

한가지 팁을 더드리면.. 2,3년의 시간이 필요하고..

2,3년 뒤에는 중랑구는 중화뉴타운과, 상봉균촉이 완성되는 시기이기에.. 동내 색깔이 틀리다는 점입니다.
즉, 노원은 오래되고 헌 소형아파트 단지 vs 중랑은 신규 새로된 잘지어진 뉴타운과 주상복합과 동북거점의 맹아가 마련되는 시기라는 점..
둘째로.. 노원은 투기수요+전세수요위주라는 것과 중랑은 실거주자 중심이라는 점으로

물결효과에 의하여 약간의 손실이 있겠지만. 도시경관과 역활자체가 틀리기에 그 순실분이 크지 않게됩니다.
이는 서울 수도권 통털어 마찬가지로.. 손해가 되는 상황이라도.. 중랑구는 그 손해의 폭이 평균 이하가 된다는 것입니다.
이런 점 염두에 두시고.. 실거주와 투자라는 2마리 토끼를 안정적으로 잘 운영하시기 바랍니다.
그럼 이만.. 장문의 글 읽어주셔서 감사합니다.



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추신,,,, 중랑구는 대대적 이미지 변경이 필요합니다.

컨셉---동북거점의 교육/미술 특화도시

중랑구---중천구로 개명
상봉동---동북거점.. 중천동
신내동---교육중심.. 북천동
중화동묵동---뉴타운 서천동
망우동---자연친화 웰빙도시 동천동
면목동---고급타운하우스 남천동...


언제나 제 이런 소망이 이루어 질까요?