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강남 부동산 지금이 저점?…전문가들 조심스레 동조 분위기







정부가 ‘8ㆍ21’, ‘9ㆍ1’ 두번에 걸쳐 내놓은 부동산 대책으로 ‘강남3구’에 수혜가 집중되면서 ‘강남 바닥론’이 고개를 들고 있다. 특히 재건축활성화에 무게가 실리면서 바닥매입설이 강하게 대두, 관심을 모으고 있다.


부동산 전문가들은 당분간 부동산 거래가 활성화되기는 힘들다는 전망속에 ‘추가적인 재건축 완화대책이 나온다면…’ ‘내년도 경기가 좋아진다면…’ 등의 조건을 달아 조심스럽게 강남 부동산 바닥론에 동조하고 있는 분위기이다.


▶왜 강남 부동산 바닥론인가=정부가 내놓은 두번의 부동산 대책의 수혜지가 강남3구에 집중됐기 때문이다. 즉 지금까지 강남부동산을 압박하던 고가주택 양도세 중과 등 ‘악성규제’들이 하나씩 하나씩 풀리는 모습을 보이고 있기 때문이다. 또 마지막 남은 ‘세금폭탄’인 종합부동산세에 대해서도 정부는 완화 방침을 밝히고 있다.


게다가 강남 집값의 ‘뇌관’이라고 할 수 있는 재건축 아파트에 대해서도 추가적인 규제완화를 시사하는 발언이 잇따르고 있다. 정부는 8ㆍ21 부동산 대책에서 재건축 안전진단을 한번으로 줄이고, 조합원 지위 양도금지 조항을 폐지 하는 등 재건축 활성화를 위한 규제완화책을 내놨다. 또 이명박 대통령의 2일 과천 정부청사 모두발언 역시 그동안 논란이 돼 온 재개발, 재건축에 대한 규제 완화를 시사한 것으로 해석할 여지가 충분하다.


내집마련정보사 김영진 사장은 “정부가 양도소득세를 풀었고, 종합부동산세에 대한 대책도 조만간 내놓겠다고 밝히고 있다”며 “현재 상황은 IMF 이후 DJ정부가 부동산 규제완화 대책을 내놓던 때와 비슷한 상황”이라고 설명했다.


▶국내 경기 활성화, 금리 인하돼야 부동산 뜬다=하지만 전문가들은 부동산 시장이 활성화되기 위해서는 몇가지 조건을 충족해야 한다고 ‘전제조건’을 내걸고 있다. 김영진 사장은 “이제 부동산 매수 타이밍이 됐다”면서도 “다만 부동산 시장이 활성화되기 위해서는 우리 경제가 회복된다는 전제하에서 가능하다”고 단서를 달았다.


국민은행 박합수 부동산 팀장은 “정부의 부동산 양도세ㆍ증여세 완화로 강남 보유자들이 이제 매물을 내놓은 유인은 사라졌다고 봐야 한다”며 “경기방향 등을 제외한 부동산 자체 변수만 봤을 때는 지금이 바닥이라고 봐도 된다고 생각한다”고 말했다.


부동산뱅크 김용진 이사는 “현재 부동산 시장뿐만 아니라 주가하락, 금리상승 등 트리플악재의 한 가운데에 있어 당장 시장 활성화로 가기는 어려워보인다”면서도 “강남 재건축에 대한 추가적인 규제완화가 10월중 나온다면 강남 부동산 가격은 보합세에서 강보합세로 갈 것”이라고 전망했다.

김 이사는 강남재건축 규제완화가 10월중에 나온다면 추석이후 10월 초순까지를, 11~12월까지 조치가 나오지 않는다면 내년 상반기 이후를 매수 타이밍으로 봤다.


▶부동산 시장 아직은 ‘정중동(靜中動)’=아직 강남 부동산 중개업소에는 ‘바닥론’보다는 ‘하락진행중’의 분위기가 더욱 강하다. 강남3구 중개업소들은 양도세 완화안이 적용돼 매물이 쏟아져나오면 또 한차례 집값이 내림세를 보일 가능성도 있다고 보고 있다.


잠실 J공인중개업소 대표는 “매수세가 살아나지 않아 당장 거래가 활성화되진 않겠지만, 양도세 완화가 적용되게 되면 대출 부담으로 매도를 고민하던 이들이 매물을 내놓게 될 것”이라며 “내년께 매물이 나오고 거래가 살아나면서 수요자 입장에선 강남 진입 투자 타이밍이 되지 않을까 생각한다”고 말했다.


1가구 2주택자의 경우 양도세 완화 혜택에서 제외되면서 실망매물 출현 가능성도 있다.


송파S공인 관계자는 “양도세 완화가 적용될 때까지 팔지 않겠다며 매물을 회수하는 경우가 있는 반면, 재건축 단지의 경우 투자관점에서 대출을 무리하게 끼고 일시적 1가구 2주택자가 된 이들이 있어 급매물도 나와있다”고 전했다.


박지웅ㆍ성연진 기자(goahead@heraldm.com)