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 서북쪽 황금알을 낳는 거위 ‘마포’

[부동산뱅크 2008/07/22]

서울 부동산시장은 강남권이 주춤하고 있는 사이 군웅할거(群雄割據)의 전국시대가 도래하고 있다. 강남권 주택시장은 정부의 강력한 부동산 규제로 불황에 빠진 반면, 서울 강북지역들은 ‘강북 U턴 프로젝트’, ‘한강르네상스 프로젝트’ 등 용산을 중심으로 꾸준히 개발이 이뤄지고 있기 때문이다. 특히 서울 서북권에 있는 마포구의 경우 주거환경이 뛰어난데다가 개발중심에 있는 용산과도 인접해 있어 제2의 도곡동을 꿈꾸고 있는 지역이다.

마포구는 용산~가좌 간 경의선 철도부지 공원화, 용산국제업무단지, 한강르네상스 프로젝트 등 주변 지역에 굵직한 개발호재들이 풍부한데다 도심, 여의도 등의 업무시설과도 가까워 중ㆍ장년층 실수요자들로부터 인기를 끌고 있다.

이에 따라 마포구는 상암DMC, 용산국제업무단지, 여의도 국제금융센터 등의 업무시설 배후 주거지역으로 떠오르고 있다. 현재 마포구에서는 아현동, 북아현동, 합정동, 상암동 등을 뉴타운으로 개발해 대규모 주거타운을 조성하고 있으며, 당산철교∼마포대교 간 강변테마공원 조성, 당인리 화력발전소 이전 사업 등을 계획해 주거환경 개선 사업에도 박차를 가하고 있다.

이 같은 개발이 완료되면 마포구는 대규모 주거타운과 함께 ‘홍대 문화지구~당인리 문화종합센터~양화진 공원~한강시민공원~서울월드컵경기장’을 잇는 U자형 ‘주거+문화+역사’ 벨트가 형성될 전망이다.

장기적 투자수익을 노리는 실수요자들이라면 마포구를 공략해 볼 만 하다. 아현동, 공덕동의 경우 아파트 가격은 비싼 편이지만 염리동, 대흥동 등의 재개발 지역들은 지분가격이 저렴한 편이기 때문이다. 또 창전동, 현석동 일대는 아직 기반시설이 갖춰져 있지 않아 인근 아현동, 공덕동에 비해 저렴한 가격의 아파트들이 많은 편이다. 대한민국 부동산표준 부동산뱅크에서는 마포구에 있는 재개발 지분과 아파트 매물에 대해 알아봤다.

◆ 염리동 염리5구역 대지지분 33.058㎡(10평) 3억 원

지난 2003년 11월 서울시는 아현동과 염리동 일대 노후주택 지역을 아현뉴타운으로 지정했다. 아현뉴타운은 115만 6,000㎡ 규모로 2011년까지 1만 9,000가구가 들어설 예정이다. 이곳은 총 13개 구역으로 나눠졌으며 5개의 주택재개발구역(아현3구역, 염리 1~5구역, 공덕1·3~5구역)과 1개의 주택재건축구역(아현2구역), 2개의 도시정비사업구역(마포로 2, 3지구) 등으로 구성돼 있다.

도심 배후 주거지역으로 개발되는 아현뉴타운은 주거ㆍ업무ㆍ상업 등을 한번에 해결할 수 있는 복합생활문화타운으로 조성될 예정이다. 염리동 신촌로는 문화상업지구, 대흥로는 교육문화지구, 공덕동 서강로는 웨딩문화거리, 아현동 마포로는 상업업무지구로 변모할 예정이다. 또 아현뉴타운 내에는 1만 5,747㎡의 하늘공원과 어린이공원, 문화시설 및 도서관 등이 들어설 계획이다.

이 중 지하철 6호선 대흥역 역세권 지역인 염리5구역은 대부분 평지로 이뤄진데다 구역규모도 넓어 아현뉴타운 내에서도 입지가 뛰어나다. 이 구역은 추진위원회 승인까지 받은 상태로 조합원수가 600명으로 건립세대 1,200가구(조합측 의견)의 절반 밖에 되지 않아 투자자들의 주목을 받고 있다. 또 용강초, 서울여자 중·고, 동도중·고 등이 맞붙어 있어 어린 아이들을 가진 부모들에게도 인기가 높을 것으로 보인다.

이 매물은 3억 원 선으로 전세를 끼고 2억 7,000만 원에 매입이 가능하다. 이 구역은 토지거래허가구역으로 지정돼 있지 않아 실거주 요건이 없으며, 대지지분 33㎡면 105㎡ 아파트를 충분히 배정받을 수 있다고 현지 업계에서는 분석하고 있다.

맞은편 공덕동 삼성래미안 105㎡가 7억 원 선인 것을 감안하면 추가분담금(현지 업계분석: 3억 원 가량)을 고려하더라도 투자수익이 높다는 평이다. 하지만 사업속도가 느리고, 집이 낙후돼 있어 실거주에는 어려움이 있다.

◆ 염리동 염리2구역 대지지분 24.75㎡(7.5평) 건물면적 46.2㎡ (14평) 3억 원

염리2구역은 가파른 경사지에 위치한데다가 전철역과도 떨어져 있어 대중교통 이용이 불편한 편이다. GS건설이 시공사로 내정돼 있으며, 대지지분 24㎡로 99~115㎡의 아파트를 배정받을 수 있다. 현재 추진위원회 승인까지 받은 상태로 건립세대는 700가구(조합측 예상), 조합원은 450명 정도다.

이 매물의 경우 지분가격이 3억 원 선으로 전세 7,000만 원을 제외하면, 2억 3,000만 원에 매입할 수 있다. 3억 원 가량의 추가분담금(현지 업계분석: 3억 원 가량)을 고려하면 주변 공덕동 99㎡대 아파트들과 비교해 최대 1억 가량의 투자수익을 얻을 수 있다는 게 염리동 중개업자들의 중론이다.