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둔촌주공은 2종 주거지역으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 규정된 최대 용적률은 250%, 서울시 조례에 규정된 최대 용적률은 200%입니다. 재건축을 할 경우 현재 상황에서는 최대 200%의 용적률이 적용됩니다. 층은 평균 16층까지 지을 수 있습니다. 그런데 대지지분 8.96평인 7.5평형 아파트의 현재 시세가 얼마인지 아십니까? 가격이 “뚝뚝” 떨어져서 현재 4억이랍니다. 부근 부동산 중개업소에서 이 정도면 값이 아주 싸며 앞으로의 투자가치도 탁월하다고 인터넷에 글을 올리고 있습니다.

노원지역은 어떠한가요? 상계주공 21평형의 대지지분은 약 11평입니다. 3종주거지역이고 법적인 최대 용적률은 300%, 서울시 조례로는 250%가 최대 용적률입니다. 현재 가격은 칸님이 올려주신 시세에 의하면 상한가 3억 6천, 일반가 2억8천입니다. 아파트 평당 가격이 3천이 아니라 대지지분 평당 가격이 3천인 것이 노원의 현실입니다. 너무너무 쌉니다. 돈만 있다면 주워 담고 싶지만, 돈이 없네요.

이렇게 저렴한 시세가 언제까지 유지될까요? 오래 가지 않습니다. 며칠 전 재건축 규제 완화에 대한 뉴스가 있었습니다. 국토해양부 고위 관료라는 사람이 이런 말을 했습니다. “3종 주거지역의 경우 서울시와 협의하여 법적인 최대 용적률까지 허용하는 방안을 검토하고 있다.” 다른 재건축 규제와 달리 용적률 완화의 경우 법 개정을 할 필요도 없이 서울시 조례만 변경하면 완화되는 걸로 알고 있습니다. 만약 300%로 완화되면 대지지분 11평인 21평형 아파트는 최대 33평형으로 재건축이 가능해진다는 말입니다.

물론 용적률이 완화된다면 형평성을 맞추기 위해 3종 주거지역 뿐만 아니라 2종 주거지역도 완화를 하겠지요. 2종 주거지역을 법적인 최대 한도인 250%까지 완화한다고 하더라도 대지지분이 8.96평인 둔촌주공 7.5평형 아파트는 최대 22.4평까지만 재건축이 가능합니다. 만약 재건축 용적률 완화가 현실화된다면 최대 수혜지역은 노원이 될 것이라고 판단하는 근거가 바로 이것입니다. 이미 재건축 아파트로 인정받고 있는 아파트들은 현재 가격이 상당 부분 고평가되어 있습니다. 그래서 용적률을 완화한다고 하더라도 현재 시세를 유지하거나 소폭 상승하는 수준에 머물 것입니다. 용적률 완화가 되지 않으면 가격이 지금보다 떨어질 수밖에 없는 구조이지요.

반면 노원 지역의 노후 아파트들은 어떠한가요? 노원 지역 노후 아파트들의 가격에는 재건축이라는 재료가 전혀 반영되어 있지 않습니다. 대지지분 8.96평인 둔촌주공 7.5평형 아파트의 가격이 4억이라고 가정할 경우 대지지분 평당 가격은 약 4500만원입니다. 대지지분 17.56평인 상계주공 33평형의 아파트 시세가 일반가 5억 8천, 대지지분 평당 가격은 약 3300만원입니다. 용적률이 완화될 경우 52.68평까지 재건축이 가능한 아파트의 대지지분 평당 가격이 3300만원이다? 이건 누가 보더라도 그냥 줍는 거나 마찬가지입니다.

개포주공 1단지와 비교해 볼까요? 대지지분 17.2평인 개포주공 1단지 13평형의 국민은행 최고가 시세는 7억9천만원, 2종 주거지역입니다. 용적률이 완화되지 않으면 33평형이 배정됩니다. 완화된다면 이론상으로는 최대 43평형까지 가능합니다. 대지지분 평당 가격은 약 4600만원입니다. 노원은 상대적으로 소형 평수가 밀집된 지역이라고들 하지요. 그래서 매매가에 마이너스 요인으로 작용합니다. 그러나 용적률이 완화되어 4,50평형대 아파트가 즐비한 곳이 된다면 이러한 마이너스 요인은 오히려 플러스 요인으로 탈바꿈할 것입니다. 이런 변화를 무시하고 개포주공의 대지지분 평당 가격을 그대로 적용해도 노원은 엄청 저평가된 지역입니다. 33평형 아파트의 경우 용적률이 완화된다면 최소 8억이 넘어갈 것이라는 계산이 나옵니다. 용적률 완화가 현실화될 낌새가 보인다면 투기꾼들은 돈 보따리 사들고 강남 재건축 아파트가 아닌 노원 지역으로 몰려올 것이 불을 보듯 뻔하지요.

앞으로 노원이 제대로 된 평가를 받게 된다면 노원지역에 대한 수요는 제한적일 수밖에 없습니다. 마찬가지로 공급도 제한되지요. 수요가 제한적인 것은 노원이 고가 아파트 지역으로 탈바꿈할 경우 그만한 돈을 가진 사람이 드물기 때문이며, 공급이 축소되는 것은 더 이상 이사 다닐 필요도, 이유도 없어지기 때문입니다. 지금처럼 오는 손님 막지 않고 가는 손님 잡지 않는다는 식의 영업방식을 고수하는 중개업소는 쪽박 찰 수밖에 없는 상황이지요.

마지막으로 무주택인 분들이 제 글을 보신다면 앞으로의 변화를 잘 예측하여 행복한 삶을 준비하라고 권해 드리고 싶네요. 부자가 되기 위해서는 부자 보다 먼저 움직여야 한다고 하더군요. “갱제”도 어려운데 뭔 귀신 씨 나락 까먹는 소리냐고 하신다면 꿀 먹은 벙어리가 되겠습니다.^^

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