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입력 2008/06/17 15:04 조회수: 2,936 프린트 목록

지금이 강남권을 매수할 때인가?
올해나 내년이 강남권 진입 마지막 기회 될 것


글쓴이 김인철
시황전망 및 분석
부동산 칼럼니스트
거시경제 칼럼니스트






최근 들어 강남권에 급매물이 속출하고 있습니다. 급매물이 나오는데 수요는 막혀 있다 보니 하락이 지속되고 있습니다.

게다가 잠실지역의 공급이 증가하자 이런 하락을 더욱 부채질하고 있습니다. 또한 강남권과 경부축의 대규모 입주러시는 이 지역에 투자했던 강남권투자자들을 1가구 2주택으로 만들고 있습니다. 이러한 1가구 2주택자의 매물이 다시 하락을 유인하고 있습니다.

따라서 공급의 증가, 금융규제로 인한 수요의 감소,절세매물의 증가, 새로운 호재의 부재등으로 강남권은 하락할수 밖에 없습니다. 그렇다면 역발상으로 올해나 내년이 강남권을 매수할수 있는 절호의 기회가 아닌가 생각할수도 있습니다.

왜 강남권에 진입해야만 할까요? 첫째는 교육 때문입니다. 한국에서는 돈이 조금이라도 있다면 교육에 올인을 합니다. 한국에서는 교육은 교육이 아니라 신분 상승의 유일한 통로이기 때문입니다.

왜 강남이어야 하나

따라서 돈이 조금이라도 생기면 교육에 올인하고 교육에 올인하다 보니 자연히 최고의 교육지역인 강남권으로 갈수 밖에 없습니다. 이것은 새로운 주거지인 용산이나 송도도 10년 이내에는 추격하기 힘든 인프라입니다.

실용정부는 교육에도 시장원리를 도입하였습니다. 시장원리는 결국 돈가진 사람이 교육을 독점할수 있다는 것입니다. 일부 사람들은 특수고를 많이 만들면 공교육이 강화되고 고등학교에서는 비용이 적게 들것이라고 예측합니다.

하지만 시간이 없는 외고생조차 얼마나 많은 과외를 하는지 안다면 그렇게 말하지 못할것입니다. 한국의 학부모의 교육 목표가 좋은 일자리에 대한 경쟁이라면 어떤 정부가 들어서도 교육비는 줄지 않습니다. 단지 시장원리를 강조하면 조금 더 들뿐입니다.

둘째는 일자리 때문입니다. 좋은 일자리는 좋은 보수를 제공합니다. 좋은 보수는 좋은 집을 살 수 있는 능력을 보장합니다.

강남권은 전국에서 가장 본사가 많습니다. 좋은 일자리가 가장 많고 앞으로생길 좋은 일자리의 대부분이 강남과 그 주변에 생깁니다.

교육, 직장, 공급감소 여파

또한 한국은 이제 제조업에서 서비스산업으로 넘어가고 있습니다. 서비스산업이 발달할 곳도 강남권입니다. 어쩌면 현정부가 건설업이나 제조업으로 경기를 활성화 시킬 마지막 정부일지도 모릅니다.

세째는 공급의 감소입니다. 참여정부하에서 시장론자들은 강남과 강남권에 공급을 많이 하면 부동산이 잡힌다고 주장하였습니다. 이론적으로는 맞는 말입니다.

하지만 강북재개발에서 보듯이 서울의 재개발이나 재건축이 수요를 충족할만한 공급을 하기 힘들다는 것이 분명해 졌습니다. 즉 전국적인 수요를 충족할만한, 부동산을 안정시킬만한 공급을 할수 없다는 것입니다.

따라서 현재의 입주물량에 의한 하락이 끝난후에는 공급에 의한 부동산 안정은 기대할수 없다는 것입니다. 이런 이유로 올해나 내년이 강남권에 대한 진입의 마지막 기회가 될지도 모릅니다.

하지만 그렇다고 해서 강남권의 진입이 부동산 투자 수익률이 높다는 의미는 아닙니다. 아마도 강남권에 대한 투자는 이익의 대부분을 정부가 가져가거나 정부와 양분해야 할지도 모릅니다.