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부동산 고수에게 듣는다…서울 도심에 투자할 때

박상언 유엔알컨설팅 사장

“요즘 상담을 해보면 투자자들 인식이 많이 바뀐 걸 알 수 있어요. 예전엔 무조건 강남, 분당 중대형 아파트만 고집했는데 이제 오피스텔이나 강북 중소형 아파트로 눈을 돌리고 있지요.”

부동산 컨설팅업체인 유엔알컨설팅의 박상언 사장은 ‘강북 소형 집값 급등’ 얘기부터 했다. ‘이상급등’ ‘거품’이란 지적도 많지만 어디까지나 투자자 심리가 바뀐 데 따른 새로운 ‘트렌드’로 봐야 한단다.

“강북 뉴타운, 재개발 투자로 수요가 몰리면서 집값 상승세가 번지고 있는데요. 고액 아파트에 대한 DTI(총부채상환비율) 규제까지 힘을 더하고 있어 이런 흐름은 계속될 겁니다. 무엇보다 자본이득(Capital Gain) 차원에선 3억원 이하 아파트 임대사업이 효자 노릇을 하고 있다는 인식이 퍼졌지요.”

심지어 부동산 투자 흐름을 이끄는 강남 부유층들조차 대형 아파트 대신 강북 소형 아파트 임대사업에 관심을 갖기 시작했다고 말한다. 이런 차원에서 앞으로는 은퇴를 앞둔 ‘베이비부머’ 수요에 주목해야 할 때라고 설명한다.

“베이비부머들이 은퇴하면 부동산투자 패턴도 달라질 겁니다. 매월 정기적인 고정수입을 얻기 위해 아파트, 토지 대신 오피스텔 같은 수익형 부동산 투자에 나설 가능성이 높지요.”

‘베이비부머’ 은퇴수요 주목해야

특히 지역별로 보면 도심 투자 트렌드는 결코 꺾이지 않을 것이라고 내다봤다.

“서브프라임 모기지 부실 사태로 골머리를 앓고 있는 미국 역시 뉴욕 맨해튼 등 도심 지역 상승세는 꺾이질 않고 있지요. 결국 우리도 외곽보다는 서울 도심 부동산 투자에 관심을 기울여야 합니다.”

반면 2기 신도시들이 계속 들어서면서 공급이 크게 늘기 때문에 신도시 투자는 주의해야 한다고 강조한다. 이런 차원에서 그는 투자 우선순위를 ‘서울 강북권＞강북 외 지역＞수도권’으로 정리했다.

물론 이미 값이 뛰어버린 강북 뉴타운 지분 투자에는 난색을 표했다.

“지금 뉴타운 지분 가격이 너무 올라 추가부담금을 감안하면 평가액에서 이익이 나지 않아요. 오히려 기존 아파트를 구입하는 게 나을 수도 있습니다. 지정이 연기된 4차 뉴타운은 분명 개발될 가능성이 높기 때문에 창 2•3동이나 구로•성수동 등 유력 후보지의 저평가 지분을 노려보는 게 좋습니다.”

개발 호재별로는 한강조망권 아파트 투자가 가장 좋다고 설명한다.

압구정•흑석동을 비롯해 여의도•암사동•합정동 등이 유망 투자처라고 귀띔한다.

“외국에 거주했다가 귀국한 부유층들 상담을 해보면 소득 수준이 높을수록 물, 즉 강이나 하천 주변 주거지 선호 경향이 뚜렷해요. 결국 한강 주변 아파트 인기가 당분간 지속될 거란 얘기지요.”

과연 지금 시점에서 효율적인 부동산 포트폴리오에 대한 해답은 있을까.

외국의 경우 금융자산 투자 비중이 훨씬 높지만 국내 부자들은 부동산 비중이 80%에 달한다. 앞으로는 우리도 부동산과 금융자산을 적절히 분배해야 한다고 분석한다.

연령별로 봤을 때 40대 중반까지는 아파트•토지 같은 상품에 70%, 나머지 30%는 오피스텔•상가 같은 수익형 부동산에 투자해야 한다고 정리한다.

물론 45세가 넘으면 비율을 반대로 바꿔야 한다고 설명한다. 수익형 부동산 비중을 70%로 늘려야 한다는 얘기다. 한편 그는 전체 자산에서 금융자산 비율을 30% 정도로 높여야 한다고 강조했다.

“부동산과 금융자산 비율은 7 대 3 정도가 좋습니다. 요즘 같은 시대에 부동산에 자금을 모두 쏟아 부었다간 낭패를 볼 수 있기 때문이지요. 수익형 부동산을 제외하면 참여정부 때처럼 큰돈을 벌기는 어려운 상황입니다. 잘못하면 미국 같은 모기지 부실 사태가 오지 말라는 법도 없어요.”

[김경민 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1457호(08.05.28일자)에 게재된 기사입니다]