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총체적‘바닥’…투자 타이밍 잡아라 [장용동 전문기자리포트]







불패론의 대명사였던 강남권 최고 아파트를 비롯해 가격상승을 주도해온 재건축 아파트, 외환위기 때도 흔들림이 없없던 용인 등 이른바 버블 세븐지역의 아파트가 추락하고 있다. 최근 2개월 사이에 수천만원에서 2억원대 이상이 하락하는 등 낙폭이 갈수록 깊어지는 추세이다.


뉴타운 바람을 타고 봄철 주택시장을 주도해온 강북권 주택시장도 매수세가 급격히 위축되면서 상승폭이 크게 둔화되고 있다. 국민은행이 최근 발표한 집값동향조사를 보면 지난 3월 전국적으로 0.9%, 서울 1.6%대에 달했던 매매가 상승률이 4월 들어 각각 0.6, 0.9%대로 떨어져 봄철 효과가 사라지고 있는 것이 확인되고 있다. 특히 강북의 경우 4.9총선을 앞두고 3월에 무려 2.4%나 올랐으나 지난달에는 재차 1.1% 선으로 낮아졌다. 뉴타운 호재의 불길을 타고 급등했던 서울 노원은 3월 5.9%에서 2%대로 급락, 급속하게 위축되는 상황을 잘 보여준다.


이는 그동안 시장을 떠받쳤던 새 정부의 규제완화에 대한 기대감, 봄철 거래성수기 효과 등의 호재가 사라지고 있는 데 따른 것이다.


기존 주택시장과 분양시장은 서로 후행적으로 맞물려 있다. 기존 집값이 출렁거릴 경우 뒤이어 현재의 분양시장 상황처럼 청약 온냉탕현상이 나타나 서로 간섭현상이 생겨나는 것이다.


지난 1∼4월 수도권에서 분양된 민간아파트의 경우 80개 단지가 공급됐으나 이가운데 13개 단지만 순위 내 청약이 마감됐을 뿐 나머지는 모두 청약조차 제대로 채우지 못했다. 순위권에서 청약이 완료된 단지라도 실계약률은 절반에도 미치지 못해 용인권처럼 계약 후 미분양이 무더기로 나오는 경우가 대다수이다.


향후 주택시장 붕괴를 우려하는 목소리가 커지고 있는 것도 여기에 있다. 기존 주택시장 급락장세는 곧 미분양을 더 많이 양산하게 되고 이로 인해 점차 분양시장이 수렁으로 변해갈 경우 안정적 주택 공급시스템이 깨져 버릴 수 있기 때문이다.


이는 상대적으로 투자자에게 절호의 기회가 다시 찾아오고 있음을 의미한다. 특히 교체수요 등 여전히 유효수요가 존재하는 분양시장의 특성을 감안해 보면 투자의 적기가 도래하고 있음을 시사하는 것으로 볼 수 있다.


더구나 전 세계가 인플레 몸살을 앓고 있는 가운데 국제유가 및 물가 상승 등으로 인해 주택시장의 주변 여건이 주택건설 원가를 밀어올릴 수밖에 없는 상황으로 변해가고 있다. 정부는 당장 철근가격 상승 등을 감안해 기본형 건축비를 올려줘야 하는 당위성에 직면해 있다.


온 나라가 쇠고기 파동에 휩싸여 있어 잠시 가려지고 있으나 지방경기 침체나 미분양장세의 물꼬를 트는 일 역시 최대의 현안이다. ▷6억원 이하 아파트와 지방투기지역 아파트에 대한 LTV, DTI 규제 완화 ▷일시적 1가구 2주택자 양도세 비과세 기간 연장(2년) ▷지방 미분양 주택 매입 시 1가구 2주택자 양도세 중과 배제 ▷주택공사의 미분양주택 매입 확대 등을 주요 골자로 한 미분양 대책이 상위기관에 보고돼 실무부처의 손을 떠난 것으로 알려지고 있다. 이 같은 대안이 우선적으로 추진될 경우 알짜 미분양 시장은 부분적으로 움직일 가능성이 크다. 미분양과 분양가 상한제, 지자체분양가 심의위에 걸려 분양가마저 보수적으로 책정된 아파트를 제대로 고른다면 진흙밭에서 흑진주를 찾아내는 결과를 가져올 수도 있을 것이다. 사실 압구정현대아파트나 타워팰리스, 목동아파트, 파크뷰 등이 모두 미분양장세 속에서 피어난 연꽃이나 다름없는 단지이다.


여기에 외환위기 때처럼 무이자 융자나 서비스 품목 확대 등 미분양을 이겨보려는 업체들의 계약조건이 파격적으로 변하고 있는 점도 미분양 투자의 매력을 더해준다. 그렇다면 시기적으로 최적 타이밍은 언제일까. 연중 시장흐름을 감안하면 5월부터 7월까지 가장 저점 바닥장세가 연출된다. 여기에 시장정상화를 위한 정부의 규제완화나 미분양 해소방안 등이 나오게 된다면 하반기 시장은 기대감으로 다소 호전될 가능성이 없지 않다. 따라서 바닥매물과 미분양이 풍성한(?) 저점투자의 적기는 적어도 3분기 이전까지가 될 공산이 크다.


“위대한 투자자가 되기 위해 대단한 수학실력이 필요했다면 아마 나는 신문배달이나 하고 있었을 것”이라는 워런 버핏의 말을 되새겨 볼 시점이다. (ch100@heraldm.com)