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"강북 재건축투자 주의보" 부동산 114

강북 재건축 투자 주의보가 불고 있다. 올 들어 서울 강북 재건축 시장이 상승세를 보이면서 투자 관심이 조금씩 나타나고 있는데 반해 투자성은 장담하기 어렵다는 것이 이유다.
강북 재건축 시장은 규모도 작고 최근의 가격 상승 요인도 강북 전반의 중소형 아파트 가격 급등에서 기안한 것이 대부분이라는 분석이다.

강북 재건축 어떤 단지들이 있나? = 은평뉴타운의 후광 효과를 보고 있는 역촌동 은평아파트 72㎡형은 작년 말 대비 22%(3500만원) 상승해 1억 9000만원 선에 시세가 형성돼 있다. 은평아파트는 올 2월 관리처분계획 인가가 나면서 이주 및 철거가 진행 중이다. 거의 마무리 단계. 지하철 6호선 응암역이 버스로 10분 정도 거리. 동부건설이 시공을 맡고 있다.

노원구 공릉동의 태능현대 단지는 작년 1월에 조합설립 인가를 받았고 현재 건축심의 중이다. 지하철 6호선 화랑대역이 도보로 10분 거리에 있고, 임대를 포함해 총 935가구로 늘어날 계획이다. 소형 중심으로 작년 말에 비해 시세가 오름세를 보이고 있다.

2004년 5월 일찌감치 안전진단을 마치고 상계동의 첫 번째 재건축 단지로 자리하고 있는 주공8단지도 주요한 재건축 단지. 이미 재건축 기대가 시세에 많이 반영돼 있지만 추가 상승여력을 보이고 있다. 52㎡형 시세가 3억 9000만원 선에 형성돼 있다. 지하철 7호선 노원역과 마들역이 각각 도보로 10분, 5분 거리에 있다.

아직 추진위 단계인 월계동 동신아파트는 SK건설이 사업자로 참여하고 있다. 지하철 석계역이 도보로 7분 거리이며 총 1101가구로 늘어날 예정이다. 79㎡형이 작년 말 2억 750만원 선에서 2억 7000만원 선으로 올라 30%대 상승률을 보였다. 아직 3.3㎡당 가격이 저렴한 편이고 주변 장위뉴타운 개발의 영향도 기대돼 관심을 받고 있다.

재건축 시장 규모 작고 사업 더뎌 신중해야 = 그러나 이 같은 개별 단지들의 가격 상승에도 불구하고 강북권 재건축 아파트 투자는 신중해야 한다는 목소리가 높다.
재건축 시장 규모가 작고 아직 활성화되지 못했다는 것이 첫 번째 이유. 구별로 재건축을 추진 중인 단지가 손에 꼽을 정도여서 재건축 이후에도 지역 및 단지 가치 상승에 대한 보장이 어렵고 그만큼 투자성을 확신할 수 없다는 것.
올 들어 강북권 주요 구의 재건축 아파트값 상승률이 강남이나 서울 평균보다 월등히 높게 나타남에도 불구하고 주의해야 하는 이유이기도 하다. 작년 말 대비 재건축 아파트값 상승률을 분석해 볼 때 강남권 약세 영향으로 서울 평균은 작년 말보다 하락했지만 은평, 노원, 중랑 등은 10%가 넘는 상승률을 보이고 있다. 그러나 구별로 재건축 추진 단지는 3개 이내 인 곳이 대부분이다.

또한 이들 단지의 상승세도 재건축 투자 수요에 의한 것이 아니라 강북의 전반적인 오름세에서 기인했다고 봐야 한다. 현지 중개업소들도 강북 소형 아파트값이 오르면서 상대적으로 저렴한 이들 노후단지 소형 가격이 올랐다고 분석하고 있다.

사업이 더딘 곳도 많다. 강남 재건축과 마찬가지로 강북 재건축도 규제가 까다롭기는 마찬가지. 전반적인 재건축 사업 수익성의 악화와 불확실성 속에서 답보 상태를 보이거나 당분간 사업을 중단하는 곳도 나타나고 있다.

따라서 올 들어 강세를 보여온 서울 강북권에서도 재건축 투자는 신중을 기해야 한다. 규제 완화 시점이나 투자성에 대한 확신이 어려운 시점이기 때문에 여윳돈 중장기 투자가 바람직하다. 특히 막연한 기대 심리와 재건축설 유포로 호가 높이기를 시도하는 단지들도 나타나고 있어 신중하게 투자해야 한다.

[부동산114]