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"재건축 규제가 완화될 경우 뚝섬과 강을 끼고 마주보고 있는 강남 압구정이 가장 큰 수혜지역"이라며 "뚝섬 분양가가 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘어선 강남 압구정 재건축 가격은 이보다 더 높아질 것"





사상 최고 분양가를 기록한 서울 뚝섬 상업용지 주상복합아파트가 고분양가 논란에서 벗어나긴 어려울 것으로 보인다.

분양가상한제 적용을 받지 않는 '분양가 자율화 시대' 마지막 고가아파트라고는 하지만, 3.3㎡(1평)당 평균 분양가 4200만∼4300만원은 적정 수준을 넘어섰다는 지적이다.

비싼 땅값과 사업지연에 따른 금융비용이 고스란히 소비자에게 전가했다는 비난마저 나오고 있다. 뚝섬 일대는 물론, 서울 강남 집값까지 끌어 올리는 부작용을 유발할 수 있음을 우려하는 목소리도 많다.

감정가를 올려가며 경쟁입찰을 통해 고액에 땅을 매각한 서울시도 고분양가 논란과 비난에서 자유롭지 못하다는 의견이다.

◇분양가 4000만원 '훌쩍'…고스란히 소비자 몫=뚝섬 주상복합아파트 고분양가 논란은 지난 2005년 6월 서울시의 뚝섬 상업용지 입찰 직후 시작됐다. 여러 업체들이 경쟁적으로 입찰에 참여하면서 땅값(1구역 3.3㎡당 5665만원, 3구역 6943만원)이 천정부지로 뛰었기 때문이다.

뚝섬 상업용지 입찰 직후 낙찰가를 감안해 분석한 주상복합 분양가는 3.3㎡당 3000만∼3500만원 수준. 이는 당시 사상 최고 수준이어서 뚝섬 주상복합은 분양전부터 대표적인 고분양가 단지로 꼽혀왔다.

건설사들은 고분양가 여론을 의식, 분양시기를 늦췄고 비싼 땅값에 금융비용은 하루 하루 불어났다. 결국 이 비용은 분양가에 모두 반영돼 분양가는 당초 예상보다 1000만원 정도 높아진 3856만∼4598만원에 결정됐다. 업체들이 벌인 배짱 입찰과 사업 지연에 따른 부담을 소비자가 고스란히 안게 된 셈이다.

A건설 관계자는 "펜트하우스에 적용되는 최고 분양가는 그렇다쳐도 3.3㎡당 평균 4000만원이 넘는 분양가는 지나치게 높다"며 "땅값과 초고층 건축비 등을 감안해도 납득하기 어렵다"고 지적했다.

그는 이어 "지자체 분양승인 과정에서 당연히 깎일 줄 알고 업체들이 분양가를 더 높여 신청한 것 같다"며 "성동구가 분양가 인하를 권고했다지만, 실제 인하폭은 미미해 소비자만 비싼 값을 치르게 됐다"고 덧붙였다.

◇주변 집값 어떻게 될까=전문가들은 뚝섬 상업용지 주상복합아파트 분양가격이 시장에 영향을 미칠 수밖에 없다고 보고 있다. 강남에서도 3.3㎡당 분양가가 4000만원을 넘는 단지가 없는데다, 뚝섬 주변에서 가장 비싼 아파트 시세보다 3.3㎡당 1000만원 이상 높은 만큼 파장이 상당할 것이란 분석이다.

함영진 부동산써브 팀장은 "재건축 규제가 완화될 경우 뚝섬과 강을 끼고 마주보고 있는 강남 압구정이 가장 큰 수혜지역"이라며 "뚝섬 분양가가 3.3㎡당 평균 4000만원을 넘어선 강남 압구정 재건축 가격은 이보다 더 높아질 것"이라고 말했다.

김용진 부동산뱅크 편집장은 "시장이 아무리 침체돼 있다고 해도 서울과 부산은 상황이 완전히 다르다"며 "부산은 펜트하우스 가격이 높게 책정돼도 인근 집값에 영향을 미치지 않지만 서울은 뉴타운, 재건축 등 개발 재료가 있는 지역은 상승 탄력을 받을 수 있다"고 우려했다.