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요즘 노원에 대해 참 말들이 많죠? 담합에 의한 거품이라는 둥 실거래를 동반한 상승이기 때문에 올 연말까지는 상승세가 유지될 것이라는 둥 국토해양부에서 곧 주택거래신고지역으로 지정할 거라는 둥 하도 말들이 많아서 어느 장단에 맞추어 춤을 추어야 할지 헛갈릴 지경입니다. 하여 노원 집값에 대해 객관적인 시각으로 좀 더 자세히 알아보았습니다.

비교 평가를 위해 노원에서는 상계주공 3단지 33평형을 표본으로 삼았습니다. 대지지분이나 평형 면에서 아무래도 타 지역과 비교하기가 수월할 것 같아서입니다. 비교대상은 목동 신시가지 주공 7단지 27평, 개포주공 1단지 13평형, 둔촌주공 3단지 23평형을 선택했습니다. 모두 주공 아파트입니다. 재건축이 진행 중이거나 앞두고 있는 단지들이지요. 그리고 강남구, 양천구, 강동구, 노원구 모두 주거 환경이 서울시 25개 자치구 중에서는 평균 이상인 지역들입니다. 대규모 택지개발지구로 개발되었다는 공통점도 있지요.


각 단지별 대지지분과, 용도지역, 재건축 후 배정예정 평형, 가격(국민은행 상한가 기준)은 다음과 같습니다.


목동 주공7단지 27평형, 대지지분 약 19평, 3종 주거지역, 6억9500만원,
개포주공 1단지 13평형, 대지지분 17.2평, 2종 주거지역, 재건축 후 배정예정평형 33평형, 7억9000만원,
둔촌주공 3단지 23평형, 대지지분 18.34평, 2종 주거지역, 재건축시 배정예정평형 33평형, 6억1350만원
상계주공 3단지 33평형, 대지지분 17.56평, 3종 주거지역, 4억8000만원.


개포주공이나 둔촌주공은 모두 재건축시 배정예정평형이 상계주공 3단지와 같은 33평입니다. 목동 주공 7단지는 27평형이지만, 상계주공과 같은 3종 주거지역이고 대지지분이 약간 더 많기 때문에 상계주공 33평형과 동일선상에 놓고 비교했습니다. 이렇게 비교하니 상계주공의 집값은 목동의 69.1%, 개포동의 60.6%, 둔촌동의 78% 수준이네요. 이것이 언론에서 거품이 잔뜩 끼었다고 주장하는 노원 집값의 현실입니다.


여기서 간과하지 말아야 할 것이 있습니다. 개포주공이나 둔촌주공은 재건축이 끝난 후 배정 받는 최대 평형으로 상계주공 33평형과 비교되었다는 것입니다. 상계주공 33평형은 재건축 후 몇 평형의 아파트를 배정받을 수 있을까요? 정확한 용적률이 나와야 알 수 있겠지만, 최소 40평형 이상은 배정받을 것이 확실합니다. 최대한의 객관성을 유지하기 위해 40평형을 배정받는다고 가정했을 때 노원의 40평형대 새 아파트 가격이 개포동 33평형 아파트의 60.6%, 둔촌동 33평형 아파트의 78% 수준에 불과하다는 말입니다.

주거환경이 노원구가 개포동이나 둔촌동에 비해 못합니까? 교육환경이나 교통여건이 개포동이나 둔촌동에 비해 열악합니까? 개포동이나 둔촌동에 사는 사람들은 그렇다고 하겠지요. 그러나 노원에 사는 사람들은 그렇다고 인정하지 않을 것입니다. 전국에서 살기 좋은 도시 1위가 노원인데 개포동이나 둔촌동, 목동보다 못하다니요. 어불성설이지요. 그러나 저는 미리 말씀드렸듯이 최대한의 객관성을 유지하기 위해(오늘 이 말을 무척 자주 쓰는군요.^*^) 노원이 개포동이나 둔촌동, 목동에 비해 다방면에서 열악하다고 가정하겠습니다. 그래서 노원의 40평형대 새 아파트 값은 둔촌동이나 개포동의 33평형 새 아파트 값과 비슷해야 한다는 무례하기 짝이 없는 주장을 하겠습니다. 저의 이 무례하기 짝이 없는 주장을 현실에 적용하면 재건축시 최소 40평형대를 배정받을 수 있는 상계주공 33평형의 적정가격은 개포주공 13평형과 둔촌주공 23평형의 평균가격인 7억0175만원입니다. 현재가인 4억8000만원과는 2억2175만원이 차이가 나는군요. 바꿔 말하면 아직도 현재가 대비 46%의 상승여력은 있다는 뜻입니다.

계산기를 한참 두드리다보니 노원 집값에 거품이 끼었다고 주장하는 사람들의 속내가 무척 궁금해지는군요. 분명히 말씀드리지만, 미리 결론을 상정해 두고 이러한 결론에 도달하기 위해 이리저리 꿰맞춘 것이 아닙니다. 하도 말들이 많아서 저 자신 노원 주민이라는 사실을 잊어버린 채 계산하다 보니 이런 결론에 다다랐습니다. 지금 돈 보따리를 사들고 노원으로 몰려오는 사람들이나 올 연말까지는 계속 노원 집값이 상승할 거라고 주장하는 사람들의 계산도 아마 저와 비슷하지 않을까요?

결정은 여러분들 스스로가 하는 거지요. 모두 현명한 판단으로 부~자 되셔요.