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조철현 기자 입력 2008/04/08 13:41 수정 2008/04/08 14:35 조회수: 12,605 프린트 스크랩 목록



강북발 집값 상승세 강남으로 번지나






서울 강북권에서 시작된 집값 상승세가 경기도 의정부ㆍ동두천ㆍ남양주ㆍ고양시 등 수도권 인근 지역으로 번지고 있다. 이제 관심사는 강북발 집값 불안이 강남권에까지 불똥을 튈지 여부다. 아직까진 강남권 아파트 매매시장은 별다른 영향을 받지 않는 분위기다. 거래도 뜸하고 가격 움직임도 거의 없다.

최근 몇 년새 서울ㆍ수도권 집값 상승은 강남권에서 촉발된 경우가 많았다. 강남권 집값이 뛰면 곧이어 양천구 목동과 분당신도시가 오르고, 이어 일산ㆍ평촌신도시ㆍ용인 등 주변 지역도 직접적인 영향권에 드는 패턴을 보여왔던 것이다. 이같은 양상은 2006년 상반기까지 이어졌다. 2006년 초 강남권 재건축단지를 중심으로 시작된 집값 상승세는 일산ㆍ중동신도시 등을 거쳐 서울ㆍ수도권 외곽지역으로 번졌다.

하지만 2006년 하반기부터는 상황이 달라졌다. 그 해 하반기 서울ㆍ수도권 전역에서 “집값이 미쳤다”고 아우성칠 정도로 가격 급등을 보였는데 그 진원지는 강남권이 아닌 서울 은평구와 경기 파주시 등 강북권과 수도권 서북부지역이었다. 8월 이후 전셋값이 뛰고 은평뉴타운과 파주신도시에서 고분양가 논란이 일면서 서울ㆍ수도권 전역이 집값 급등으로 홍역을 앓아야 했다.

그렇다면 올해는 어떻게 될까. 강북발 아파트값 상승세가 강남권으로 번질지에 대해서는 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈린다.

"강남 집값 상승 막는 요인 너무 많아"

최근의 강북발 집값 상승세는 '찻잔 속 태풍'에 그칠 것이라는 전망이 많다. 하나은행 김창수 재테크팀장은 "강남권 아파트를 타깃으로 한 각종 규제 완화가 이뤄지지 않는 한 강남 아파트값이 추세적으로 상승 전환하기는 어렵다"고 내다봤다.




우선 대출 규제가 강남권 집값 상승에 발목을 잡고 있다는 것이다. 유엔알컨설팅 박상언 대표는 "강남권의 경우 대부분의 아파트가 DTI(총부채상환비율ㆍ6억원 이상 아파트에 적용) 규제가 적용되기 때문에 이 규제가 풀리지 않는 한 강남 기존 아파트는 앞으로도 ‘매수 여력 감소에 따른 하향 안정세’가 지속될 것"이라고 말했다.

강남구 개포동 한 공인중개사는 "2006년 하반기 강북발 수도권 전역 집값 상승세는 대출 규제가 강화되기 전의 일이었다”며 “지난해 초부터 DTI 등 강화된 대출 규제가 적용되고 있기 때문에 이번 강북권 집값 상승세가 강남으로까지 번지지는 않을 것"이라고 전망했다.

올해 강남권에서 입주 물량이 풍부하다는 것도 가격 상승을 억제하는 원인으로 작용할 전망이다. 부동산업계에 따르면 올 7~9월 송파구 잠실 주공 1ㆍ2단지, 시영 재건축 단지에 무려 1만8105가구의 입주가 예정돼 있다.

지난 몇 년새 강남권 아파트 값이 급등한 것도 매수 심리를 옥죈다. 대출 규제와 금리인상으로 아파트를 사기가 쉽지 않는 상황에서 강남권 집값이 단기간에 너무 많이 올랐다는 인식이 수요자들 사이에 광범위하게 퍼져 있다는 것이다. 강남구 대치동 성창공인 관계자는 "아직도 강남권 아파트값이 더 떨어져야 한다고 생각하는 수요자들이 많다"고 전했다.

"강남 반등 기폭제 될 수 있다"

하지만 반론도 많다. 강북권 아파트값 급등세가 강북 주민의 강남행을 재촉해 강남 반등의 기폭제로 작용할 수 있다는 것이다.

강남권 부동산 중개업소에 따르면 최근 들어 서울 강남권 아파트 시장에 강북지역 사람들의 발길이 잦아지고 있다. 서초구 잠원동 스마일공인 관계자는 "최근 강남 아파트를 사려는 고객 중에 강북 지역 주민들이 적지 않다"며 "강북은 집값이 오르고, 강남은 떨어지니 이 참에 갈아타려는 것 같다"고 전했다. 실제 강북권 집값은 작년 대비 두 배로 오른 아파트가 늘면서 지금 시세라면 강북 중형아파트를 팔고 적당히 대출받으면 강남권 6억~7억원대 아파트를 사는 게 큰 무리가 없다는 게 현지 부동산중개업계의 설명이다.

강남권 가격 약세가 지속된 것도 매수세 유입 요인으로 작용할 것이란 분석도 있다. 나비에셋 곽창석 대표는 "강남권 아파트값 약세가 1년 넘게 지속되면서 이제 어느 정도 가격 경쟁력도 갖췄다"며 "강남 집값 상승을 기대하는 자금력 있는 실수요자들이 서서히 움직일 경우 가격이 반등할 수도 있다"고 말했다.

송파구에서는 입주 물량이 많지만 강남ㆍ서초구에 입주 물량이 적어 송파구 물량만으로는 집값을 안정시키는 데 한계가 있다는 지적도 있다. 강남ㆍ서초구는 내년 7월 완공 예정인 반포주공 2단지 재건축 2400여 가구를 제외하곤 이렇다 할 입주 계획이 없다.

규제 완화도 변수다. 김은정 신한은행 재테크팀장은 "양도세 완화와 종부세 과세 기준 상향 조정 등 총선 이후 규제 완화 폭과 시기에 따라 강남권 집값이 들썩일 수 있다"고 말했다.

현재로선 어느 전망이 맞을지 단정하기 힘들다. 총선 이후가 주요 변수가 될 것 같다.


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