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강북에 진행중인 뉴타운 25개… 향후 5년은 '파란불'
커지는 '강북 대세론
서울의 강북 개발이 본격화 되면서 '강남불패'의 목소리가 약해진 대신 '강북 대세론'이 힘을 얻고 있다. 지난해 서울의 아파트 매매가격은 강북, 서대문, 노원, 도봉, 중랑, 은평구가 10% 이상 상승하면서 2007년에 하향안정세를 보여온 버블 세븐 지역과 대조를 이루었다. 반면 강남권은 정권 교체 이후에도 약세가 이어지고 있다. 전세 가격 역시 올 들어 도봉, 중, 은평, 노원, 중랑 등이 서울 평균 상승률을 크게 웃돌고 있다.
특히 강북 아파트가격 상승을 주도하고 있는 것은 소형 아파트. 지난 6개월간 서울 매매가격 변동률은 평균 1.5%, 경기도는 0.4% 상승에 그쳐서 안정세를 보였지만, 면적별로는 서울 165~198㎡미만은 0.3% 하락했고, 경기도는 99㎡ 이상 전 면적이 하락했다. 반면 서울 66㎡미만 소형 아파트는 6.0%, 경기도는 4.7% 상승했고, 66~98㎡ 역시 각각 4.3%, 2.9% 오르는 등 노원, 도봉구 등 대표적인 소형 밀집 지역의 아파트가 가격상승을 주도하고 있다. 이와 같은 강북 소형아파트 가격 상승의 주요 원인은 첫째, 강남·북 균형발전을 위한 대규모 개발로 인한 이주 수요 증가이다. 용산과 뚝섬을 중심으로는 강북 업그레이드 개발 전략인 유턴프로젝트(U-Turn Project)가 추진 중이고 주거환경을 개선하기 위한 뉴타운 사업도 25개에 달한다. 또 부도심권 개발을 위한 균형발전촉진지구도 8개 지역에서 추진 중이다. 대규모 개발사업이 줄을 잇다 보니 이주수요가 주변의 저렴한 소형 아파트로 이동하고 있는 것이다.
둘째, 각종 개발사업으로 인한 수혜지역이 넓어지는 것도 강북권 아파트가격 상승의 주요 원인이다. 기존 재개발 사업이 개별단지 위주로 개발되어서 입주 후에는 심각한 교통난, 교육시설 부족 등 문제를 야기했지만, 뉴타운이나 용산, 뚝섬 등은 광역 단위로 개발되기 때문에 기반시설이 잘 갖춰진다. 선계획· 후개발 방식의 체계적인 개발이 이루어져서 장기적으로도 높은 투자가치가 예상되고 있다.
셋째, 강북권 소형 아파트의 수급 불안정도 주요한 요인으로 작용하고 있다. 2000년대 이후 강남은 소형 노후아파트가 대형 재건축 아파트로 탈바꿈하는 과정에서 공급물량이 증가하고 가격도 폭등했지만, 서울 전역에서 상대적으로 저렴한 소형 아파트의 비중은 줄어들고 있다. 올해 서울 입주물량은 강남권 4개구에서 2만 7000여가구 인데 비해 나머지 21개구의 입주물량은 2만 827가구로 강남권보다도 더 적다. 특히 비강남권 입주물량은 2003년 6만 3000가구에서 계속 줄어들어서 올해는 3분의 1 수준에 그치고 있다. 넷째, 분양가상한제 시행과 신도시 개발로 인해 청약대기수요가 증가하면서 전세가격이 상승하고, 다시 매매가격까지 끌어올리고 있다. 특히 전세수요가 많은 봄 이사철에 청약대기수요까지 증가하면서 올 초 소형 전세가격도 높은 상승세를 보였다.
따라서 강북대세론은 뉴타운 사업이 어느 정도 마무리되는 2012년까지는 힘을 받을 것으로 예상된다. 특히 광역 단위로 개발되는 지역 중에서도 오피스 밀집지역과 인접한 지역, 한강 조망권 지역, 대규모 공원 인접 지역에서는 신규 아파트의 청약경쟁도 치열하고 주변 아파트가격도 동반 상승할 가능성이 높다. 또 아직 개발 초기 단계인 사업장도 많아서 당분간 수급 불균형에 따른 가격상승세도 이어질 것으로 예상된다.
하지만 장기적으로는 현재 개발중인 서울 뉴타운만 25개에 달하는 만큼 개발이 완료되는 2012년 이후에는 강북권 아파트 시장도 안정세를 보일 것으로 예상된다. 또 공급물량 확대에 따라서 강북권 내에서도 지역간, 단지간 격차가 크게 벌어질 가능성이 높다.
따라서 내집마련 수요자들도 경쟁력이 떨어지는 노후, 소규모 아파트를 무리해서 구입하기 보다는 청약통장의 가입을 서둘고 인기지역에 신규 아파트를 분양 받을 수 있도록 청약자격을 갖추고 자금마련과 청약가점을 관리하는 것이 바람직할 것으로 예상된다.