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2. 재개발·4차 뉴타운

새 정부의 초기 부동산 정책이 세제 완화에 초점이 맞춰졌다면 장기적으로 살펴봐야 할 시장이 재개발, 재건축 시장이다. 새 정부의 주택 공급 원칙은 참여정부와 확연히 차별화된다. 참여정부 때 신도시에 초점을 맞춰 주택공급이 이뤄졌다면 새 정부는 도심 재정비(재개발)에 초점을 맞추고 있다.

도심재정비 사업이 활성화되기 위해선 용적률 완화가 선결과제다. 일부에선 250% 내외의 현 용적률이 20~30% 상향될 것이라고 밝혔지만 이와 관련해 새 정부가 구체적으로 결정한 것은 없다.
다만 새 정부는 재개발, 재건축에 대해 공영 개발을 검토할 수 있다는 점을 시사한 바 있다. 공영개발은 개발이익환수 등 투기억제장치를 확실히 마련한 후 규제를 푼다는 것으로 정리할 수 있다. 이런 점에 비춰볼 때 재개발, 재건축 상품은 단기 투자대상으로 적절하지 않다.
하지만 중·장기적으로 시장을 살펴보면 사정이 달라진다. 예전만큼의 대박은 아니더라도 수요자가 기대하는 적정 수준의 이익은 기대할 수 있을 것으로 예상되기 때문이다.
수도권 재개발 시장에서 우선적으로 관심을 끄는 곳은 서울의 경우 사업 추진이 빠른 재개발 사업과 4차 뉴타운 예상 후보지 등이다. 이들 지역은 사업 추진이 빨라 재개발 규제가 완화될 경우 수혜가 점쳐지는 곳들이다.

현재 서울 지역에서 노후 정비사업을 주도하고 있는 곳은 뉴타운 지역이다. 이미 △영등포 신길 △동대문 이문·휘경 △은평 수색·증산 △성북 장위 △관악 신림 △서대문 북아현 △노원 상계 △송파 거여·마천 △강동 천호·성내 등 9곳은 해당 구청별로 개발계획을 수립, 주민공람 절차를 마쳤다. 이들 지역은 공청회 및 도시재정비위원회 심의 등을 거쳐 이르면 올 상반기에 서울시로부터 개발계획을 승인, 확정 받을 수 있을 것으로 보인다.
이에 앞서 △양천구 신정 △강서구 방화 △동작구 노량진 등 3개 지구는 2006년 말 특별법이 시행되면서 개발계획이 확정됐다. 또 △용산구 한남 △중랑구 중화 △금천구 시흥 △동작구 흑석 △종로구 창신·숭인 등은 올 상반기를 목표로 개발계획을 한창 짜고 있다.
작년에 서울에서 주택재개발 구역으로 지정된 곳(정비구역)들도 관심 지역이다. 정비 구역 지정은 조합설립인가, 사업시행인가 등의 본격적인 재개발 절차를 착수할 있는 기반이 마련된 곳들이다.

4차 뉴타운 예상 후보지도 관심거리다. 서울시는 오세훈 시장의 공약에 따라 총 50개의 뉴타운을 확보할 방침이다. 현재 서울 뉴타운이 총 35개인 점을 감안하면 최대 15곳이 4차 뉴타운으로 추가 지정될 전망이다.

서울시는 오세훈 시장의 임기(2010년 6월)를 고려, 내년 하반기부터는 4차 뉴타운 지정을 적극 검토할 것으로 보인다. 4차 뉴타운 후보지로는 3차 뉴타운에 신청했다가 탈락한 지역이 유력하게 거론되고 있다. 해당 지역은 △성동구 성수 1·3가동 △성북구 정릉 △중구 신당동 △노원구 월계 1·4동 △강북구 미아 1·2·8동 및 수유동 △광진구 화양동 △동대문구 제기동 청량리 지구 등이다.
조선일보,08.03.18.