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겉으로 보면 용적률 500%로 상향조정해 준다고 하는 말에 솔깃 하실겁니다. 그러나, 한번더 내용을 들여다 보면 과연 실효성이 있을지 의문입니다.
용적률을 500%로 올려주는 대신 늘어나는 용적률의 절반은 서울시에 전세를 위한 임대주택으로 줘야 합니다. 대지지분도 역시 기부체납하는 겁니다.
예를들어 기존 법대로 재건축하면 용적률을 250% 밖에 못받는데 새법을 적용하여 용적률을 500%로 받았다고 가정합시다. 그러면 늘어난 용적률이 250% 입니다. 그 늘어난 용적률의 50% 즉, 125%에 해당하는 주택수 만큼은 서울시에 내놔야 합니다.
그러면 주민들은(조합원) 이득만 있을까요.
생각지도 않은 125%라는 용적률이 증가하여 조합원들이 이득을 많이 보는 것처럼 단순계산은 가능하지만, 글쎄요.
용적률 500% 아파트에 누가 들어오겠습니까.
잠실재건축단지 가보세요. 거긴 용적률 280%로 짓고 층고도 30층까지 올렸는데도 빽빽한 느낌이 듭니다.
그런데 500%라. 허허.
게다가 서울시에 반납하는 주택은 장기전세아파트로 운용됩니다. 즉, 포장을 달리한 임대아파트라고 보면 됩니다. 임대아파트가 단지안에 엄청 들어오는데 좋아할 사람 드물 겁니다.
용적률을 늘리는 것도 조합원에게는 도움이 될수 있지만 그보다는 더 쾌적한 단지로 만들어야 고급단지로 자리할수 있습니다.
용적률 500%짜리 아파트가 과연 일반분양에서 일반 수요자를 얼마나 끌어들일수 있을까요. 중간층 이하에서는 하루종일 햇빛도 못볼수 있습니다.
서울시의 아이디어는 좋았지만 보완해야할 문제가 한두가지가 아닙니다. 게다가 용적률 500%로 짓는 아파트에 주차장은 과연 몇대나 만들수 있을까요. 가구당 1대나 돌아올지 의문입니다. 주차전쟁이 불보듯 훤합니다. 주변도로 정체도 극심할 것이고.
용적률은 마냥 높다고 좋은것도 아니며 낮다고 나쁜것도 아닙니다.
가장 쾌적한 단지는, 용적률은 낮게 건설하면서 층수는 초고층으로 건설하는 단지입니다. 동간 간격이 아주 넓어지고 쾌적한 단지가 되니까요. 그런 아파트가 명품아파트 입니다. 물론 대지를 넓게 쓰기 때문에 분양가는 비싸지겠죠.
아무튼, 이번 서울시의 결정은 신선합니다. 단점을 잘 보완만 한다면 성공할 확률이 있어 보이기도 합니다.
이 제도를 적용하기 좋은 곳은 역세권의 한두동짜리 아파트는 그런대로 추진해도 괜찮을 겁니다. 그러나, 대단지 아파트는 빽빽한 콘크리트 숲으로 되는 것을 주민들이 별로 동의하지 않을 것으로 보입니다.
구로구 온수동,궁동 주변의 저층빌라들 유망하다고 봅니다. 아파트가 아닌 연립으로 분류되기에 재건축에 있어서도 아파트보다는 규제가 덜합니다.