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개포 저층 단지는 주공 1단지~4단지, 시영 5개가 단지가 있습니다.
이 중 33평 배정 가능한 대표 평형은 1단지 13평, 3단지 13평, 4단지 13평, 시영 13평이 있습니다. 같은 13평이지만 각 단지별 특징이 있는데 이에 대해서 자세히 분석해 보겠습니다.




분석에 앞서 13평에서 33평 배정시 각 단지별 추가분담금을 비교해 보면, 1단지가 가장 작게 나올 것으로 예상됩니다.

각 단지별 조합원 1인당 평균대지지분을 계산해 보면, 1단지 20평, 3단지 16평, 4단지 16.4평, 시영 16.8평 정도로, 1단지가 평균대지지분이 커서 일반분양분이 많거나 중대형평형을 더 많이 건립할 수 있습니다.



일반적으로 강남권 재건축 단지에서 추가분담금을 책정한 사례를 보면, 중대형평형 배정되는 조합원에게는 상대적으로 많은 분담금이 책정되고, 25평,33평 배정되는 조합원에게는 상대적으로 작은 분담금이 책정됩니다.



개포재건축 지역이 1대1 재건축을 가정하여 일반분양분이 거의 없다고 보면, 중대형이 많이 건립될 여건이 되는 개포1단지의 13평 조합원이 다른 단지 13평 조합원에 비해 추가분담금이 낮게 책정될 가능성이 높게 됩니다.





(1)개포1단지 13평


상한용적율 177% => 33평 배정 예상

허용용적율 190% => 33평 배정 예상



개포 1단지 13평은 용적율이 증가하더라도 소형평형의무비율로 33평을 초과하여 배정되기는 어려울 것으로 예상됩니다. 일반적으로 33평 입주자의 경우, 초등학교~고등학교 다니는 학생이 있는 가정이 대부분이기 때문에, 단지내 초등학교, 중학교가 위치한 1단지 33평이 상대적으로 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.




(2)개포3단지 13평


상한용적율 177% => 33평 배정 예상

허용용적율 190% => 33평, 42평 배정 예상


개포 3단지 13평은 용적율이 증가할 경우, 13평 조합원의 약20% 정도가 42평에 배정될 수 있을 것으로 예상됩니다. 개포 3단지는 단지가 위치한 남향으로 개포공원이 있기 때문에 추후 개포공원 조망 가능한 동호수에 배정되는 여부에 따라 높은 프리미엄이 형성될 것으로 예상됩니다.



공원 조망프리미엄과 42평 배정확률로 인하여 현재 3단지 13평은 1단지 13평에 비해 1억5천 정도 높게 시세가 형성되어 있습니다.


3단지 13평 => 42평 배정시 : 초과수익 발생 예상

3단지 13평 => 공원조망 33평 배정시 : 평균수익 발생 예상(이미 1억5천정도 높게 가격을 지불했기 때문에)

3단지 13평 => 공원조망되지 않은 33평 배정시 : 1단지 13평을 구입하여 33평 배정된 것과 비교하여 투자손실 예상


개포 3단지는 개포공원을 남향으로 끼고 있지만, 개포1단지와 비교하여 단지내 초등학교, 중학교가 없기 때문에 추후 공원이 조망되지 않는 33평에 배정될 경우, 1단지 13평을 매수하여 33평에 배정된 것과 비교하여 상당한 금액의 손실이 발생될 것으로 예상됩니다.






(3)4단지 13평


상한용적율 177% => 24평/33평 배정 예상

허용용적율 190% => 33평/40평 배정 예상



개포4단지 13평은 용적율이 상향조정될 경우, 일부 조합원의 경우 40평대 배정예상됩니다.


13평 => 33평 배정시 : 1단지 13평을 매수하여 33평 배정된 것과 비교하여 분담금 차이만큼 손실예상 (1단지 분담금이 더 적게 나옵니다.)

13평 => 40평 배정시 : 초과수익 예상




(5)시영 13평


상한용적율 177% => 24평/33평 배정 예상

허용용적율 190% => 33평 배정 예상



개포시영의 경우, 단지가 위치한 남향으로 달터공원이 위치하고 있습니다. 여기도 달터공원 조망 가능한 물량이 나올 수 있지만, 포이동 단독주택지와 가까이 있다보니, 개포시영 13평 가격은 개포1단지 13평과 비교하여 1억정도 낮게 형성되어 있습니다.


재건축이 완료되더라도 이 격차를 좁히기는 힘들 것으로 예상되며, 다만, 초기현금이 부족한 매수자에게는 상대적으로 쉽게 접근할 수 있는 평형입니다.