부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하십니까?
오늘은 길음뉴타운의 전반적 현황과 미래를 예측할 수 있는 글을 적오보도록 하겠습니다.
그리고 가급적 기존에 널려 있는 정보나 분석들은 배제하고, 기존 부동산 사이트에서 평가하지 못했던 부분들까지도 아울러 전개하고자 합니다.
혹시 제글에서 부족한 부분이나 잘못된 점이 있다면 가차없는 비판 및 지적도 환영하는 바입니다.
1. 재개발이냐 뉴타운이냐
길음뉴타운, 현재는 길음도심재정비촉진지구라 해야 정확할 것입니다.
전세계의 자산 인플레이션이 진행되는 과정에서 한국도 예외는 아니었습니다.
특히 2000년대는 IMF지원을 받으며 외환위기에서 탈출하던 한국은 경기 확장이 절대절명의 목표였습니다. 지금이야 돌아보면서 별것 아닌 양 폄하하는 이들도 많으나 그때는 몇십년동안 싸항놓은 공든 나라가 망할 수도 있는 위기 상황이었죠.
그러나 그 와중 김대중 정권 초기엔 제발 집 좀 사달라고 각종 부동산 세제 혜택 및 경기 부양책을 국민들에게 설득하고 국가가 앞장 선 모양이었죠.
그런데 어느 정도 안정권으로 들어서면서 치솟는 집값은 사회적 문제로 대두되고, 적정선을 넘어서는 부동산 과열 현상은 차기 정부로부터 우선적 해결 사안으로 삼을 수밖에 없었습니다.
요즘 미국의 민주당에서 오바마가 돌풍을 일으키는 것보다 더 감동적인 대선 드라마를 치르고 등극한 노무현 정권에 신선한 기대감을 가진 국민들의 기대는 더욱 더 했습니다.
그리고 과거 5년은 끝없는 규제의 연속이었습니다. 노무현 정권은 규제가 해답이라고 본 것이죠.
그리고 이명박 전서울시장은 시장 당선과 더불어 대선에 대한 야망도 강력히 불태웠는데 철저히 실적으로 심판받겠다는 자세였죠.
그리고 버스 중앙 차선제, 서울숲 공원 조성, 청개천 복개 공사, 뉴타운 사업, 하이 페스티벌 등 굵직한 사업들을 많이도 벌였고 사업들이 성공적으로 이뤄져 오늘의 대권을 안겨주는 기초가 되기도 했습니다.
그중 뉴타운으로 이야기를 좁혀 보면 서울의 4대 588지역이 청량리, 미아리, 용산역, 천호동 등이었는데 그곳에 뉴타운 및 개발 계획을 발표하며 자연적으로 저질 유흥지역이 새로운 모습으로 리모델링되는 계기를 만들었습니다.
혹자야 포주들에게 부동산적 폭리까지 안겨줬다고 비판하나 필자는 나름대로 합리적 타협이 아니었나 싶습니다.
그 중 1기 시범뉴타운이 된 길음, 은평, 왕십리는 나름의 가치와 상징성이 충분했습니다.
길음뉴타운은 동북부의 노른자위로 위에서 언급한 미아리의 저질 문화로 개발에 재한도 있었고, 동네 자체가 질적 한계를 가졌던 것이 사실이었습니다.
그런데 그곳에 뉴타운 사업이 시작되고, 미아리텍사스인 월곡균형발전 촉진지구까지 개발되면서 서서히 변모의 모습이 가시화되었습니다.
은평뉴타운은 서울의 서북부 끝자락에 위치하며 고양시로 연결되는 경계선에 위치해 있습니다.
그러면서 서울의 끝자락이란 한계로 서울이란 행정구역치고는 비교적 땅값도 쌌고, 개발도 미비한 상태였기에 택지 수준의 개발이 가능했죠.
그리고 왕십리는 서울의 중심부에 위치하면서도 도심의 역할을 제대로 하지 못하는 비효율적 지역이었습니다.
그러기에 뉴타운 발표 초기에 내건 슬로우건이 길음은 교육특구로서 주거 중심 녹색뉴타운이었고, 은평뉴타운은 쾌적한 환경친화형 뉴타운이었으며, 왕십리는 도심 기능을 부활할 수 있는 상권까지 확보한 도심 복합의 뉴타운이었습니다.
지금 돌이켜 보아도 적절한 목표였고, 선견지명이 대단했다고 볼 수밖에 없습니다.
그런데 그중 길음뉴타운으로 이야기를 압축하면 일부 비판 세력들이 원래 길음지역은 재개발이 시작된 이후 뉴타운 발표가 추가되어 무늬만 뉴타운인 지역이란 점입니다.
즉 재개발이 초기적으로 진행 중인 곳에 뉴타운이란 타이틀만 입혔다는 것이죠.
그러면 단순 재개발이 이뤄지는 곳에 서울시가 특별지원으로 1200억을 쏟아 붓는 예가 있던가요?
요즘 와서 정부가 개발 이익환수네 뭐네 하도 떠들어서 그렇지 재개발은 엄연히 해당 지역 부동산 소유자들과 사업시행사 및 시공사가 계약을 맺어 벌이는 일종의 사업일 뿐입니다.
즉 일정한 지역에 지구를 해당 부동산 소유자들과 시행사가 계약을 맺어 아파트를 짓던 빌라를 짓던, 상가를 짓던 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 시공하는 것이죠.
다만 정부가 해야 할 일은 영리만을 목표로 하여 난개발이 진행되는 것을 방지하거나 교통 및 인프라의 적절성을 평가하여 그에 따른 조치를 하는 수준 정도라야 합당하다 봅니다.
그러나 돈앞에 장사가 없는지 재개발에 들어가면 어느 정도 난개발은 무시할 수가 없더군요.
정해진 땅안에서 최대한 용적률 올리고 건물지어 한채라도 더 팔아야 하는 건설사와 조합원들 사이의 이해관계는 난개발로 인한 피해는 일단 중요하지 않은가 봅니다.
그 런데 길음뉴타운에 직접 방문하셔서 보시면 아시겠지만 상당히 체계적인 개발이 이뤄지고 있습니다.
재개발 초기야 난개발의 위험이 있었던 것이 사실이나 다행히 래미안1차 이후에 사업이 발표되어 추후 2005년에 입주한 길음푸르지오나 북한산 E-편한세상은 체계를 잘 갖추었고 래미안1차도 입지적으로 난개발과 무관한 입지여서 차후 개발에 발목을 잡는 문제가 없었지요.
이후 래미안2차와 3차가 입주하고, 래미안4차, 5차 및 두산 위브가 2007년에 분양이 있었으며 앞으론 길음역 복판에 롯데 주상복합 및 미아삼거리권에 10구역이 래미안으로 들어설 예정입니다.
그리고 인수로 및 삼양로의 확장 및 인수로를 따라 인도를 재정비함으로써 뉴타운으로서 좋은 모범이 되고 있습니다.
단지 이곳에 삐죽 저곳에 삐죽한 난개발성 재개발이 아닌 체계를 갖춘 뉴타운임에도 단지 재개발 진행 중 뉴타운 발표가 이뤄졌다는 이유만으로 평가절하하는 건 사실성을 무시한 지적을 위한 지적으로밖에는 보이지 않습니다.

2. 시범뉴타운의 가치
길음뉴타운에 대해 부동산 전문사이트들의 의견은 대체로 높은 평가를 해주고 있습니다.
그중 길음을 가치으뜸지역으로 강추하는 D사와 평범한 개발지역으로 가치를 한정하는 S사가 있더군요.
두 사이트의 의견 대립은 동탄신도시에 대해서도 첨예한데 어디가 옳은지는 시간이 답해주겠지요.
사실 저야 D사의 의견에 공감을 했기에 길음뉴타운에 입성했지만 양사의 의견이 충분히 존중할 만하기에 그들의 의견을 간단히 정리하고자 합니다.
D사가 보는 길음의 가치로는 시범뉴타운의 상징성과 혜택, 대규모 래미안 브랜드 타운의 선호도, 체계적인 재개발로 인한 교육 및 상권의 확립, 자사고 설립 및 2대 백화점과 대형 마트의 경쟁적 입점 등 생활편의시설 확충, 드림랜드를 중심으로 한 대규모 공원화로 인한 환경인프라와 주변지(장위뉴타운 미아뉴타운, 월곡균형촉진지구, 정릉 및 월계, 수유 등지의 재개발 압력지역)의 대규모 재개발로 인한 시너지 효과도 눈에 띄게 가시화되고 있다는 점이고
S사가 보는 한계로는 비좁은 도로로 차량 교통의 심각한 정체 현상, 강남과의 인접성이 떨어지는 점, 강북의 한계적 이미지, 단순 재개발 수준의 뉴타운이란 점 등입니다.
두 회사의 입장차에 대한 평가는 여러분들께 맡기겠습니다.

3. 개발속도에 따른 안정성
예전 부동산 관련 서적을 보면 재개발은 개발 속도가 느리고 장기간 돈이 묶이는 한계가 있다는 귀절을 여러 곳에서 보았습니다.
특히 인프라가 잘 갖춰진 곳의 재건축 아파트는 평형별로 주민들의 대표가 정해지고, 대체로 평형대가 3_5개 정도로 국한되기에 주민들간 의견차도 크지 않고 합리적 타협점을 찾기가 좋았죠. 게다가 이미 기존 단지를 주변으로 하여 인프라가 잘 갖춰졌기에 의견통일만 하면 적은 돈 들여 새 아파트로 변모가 되기에 사업성도 뛰어나 재건축이 선호도가 높았습니다.
그에 반해 재개발은 조합원들간의 부동산 유형도 다르고, 연한도 다르며, 지분도 틀리며 같은 지분이라도 입지에 따라 평가금이 달라져 손해보는 것이나 아닌가 싶어 쉽게 의견통일도 어려웠습니다.
그래도 최근엔 재개발의 보편화로 사람들의 인식도 달라지고, 해당지역 부동산 전문가들이 어느 정도 가치평가에 있어 객관화를 제시하기에 과거보다는 법적으로나 조합원들의 개발의지도 한층 고조된 것이 사실입니다.
그러나 체계를 잘 갖춘 강남의 재건축조차도 10년 이상의 시일을 끄는 예가 흔한 걸 본다면 역시 재개발은 그보다 어려움이 더하리라 봅니다.
그럼에도 모든 사업이 어느 지역의 재개발이나 재건축보다 신속하고 체계를 갖춰가는 길음뉴타운의 변모 과정은 안정성과 미래성을 보여주기에 충분합니다.
그러면서도 뉴타운의 정당성이나 대표성을 이명박 정부나 오세훈 시장이 입증하기 위해선 길음뉴타운은 그 가치가 검증되기에 충분하다 봅니다.

4. 종축으로의 관점 및 거점지역
필자가 길음뉴타운의 가치평가에 가장 높은 점수를 주는 것이 바로 이 부분인데 이에 대한 평가가 제대로 이뤄진 분석은 본 적이 없네요.
예전 길음뉴타운의 아파트 분양권을 사기 전에 참으로 여러 군데를 돌아 다녔습니다.
양주, 의정부, 도봉, 창동, 상계, 하계, 길음, 동대문, 성동 등등...
물론 이외 지역도 있었으나 지금 돌이켜 보면 종축으로의 이동이란 점에 놀라고 있습니다.
그중 강북의 또 한축인 은평, 불광, 홍은, 홍제, 독립문, 마포 등지의 일부도 가기는 했으나 이쪽 즉 서북부는 별로 가질 않았다는 점이죠.
집값으로 보나 강북의 특성으로 보나 동북부나 서북부가 비슷한 점도 많이 있었으나 이미 동북부의 일부에서 유년 및 청소년기를 보냈던 필자로서는 시선이 종으로 흘러가는 것을 그때는 몰랐습니다.
단지 익숙한 곳을 다녔다고 생각했는 ？그것이 정서적, 사고적 틀의 한계가 아닌가 싶습니다.
그런데 문제는 이런 정서를 필자만 갖고 있겠냐는 점입니다. 사람의 정서나 성향은 단순히 바뀌기가 힘들기에 지속성이 강하죠.
물론 강북에도 대표부촌인평창동, 성북동, 청운동 등지도 있지만 그건 100억대 이상의 부자들의 공간이고 그 중간자적 입장의 중산층 이상이 커뮤니티를 형성할 거점지역이 없다는 것은 강북민들의 고민이었습니다.
단지 주민들의 모임에 한번 참석한 적이 있었는데 길음동 토박이들의 길음동 애착은 대단하더군요. 어떤 이는 전문직으로 분당에 출군하면서도 길음동을 떠날 수 없다는 강한 의지를 밝히고 또 다른 이는 길음동에 대한 추억을 이야기하며 성공한 길음인들이 이곳에 남았다고 자부심도 대단했습니다.
필자 역시도 길음동에 대한 애착은 별로 없습니다만 필자가 자란 동네에 대한 애착은 있습니다.
그럼에도 그곳에 살기에 맘에 드는 곳이 없는 마당에선 종으로의 시선 이동을 통한 이사를 한 셈이죠.
그런데 이런 고민은 인구수가 과도한 동북부 주민들의 공통분모가 될 수 있고 그들의 미래 방향성을 예측할 수 있는 단서가 될 수 있다는 점에서 의미가 있겠습니다.
그런데 위의 3번에서도 밝힌 바대로 개발 속도가 가시적이고 입지적으로도 도심권역에 속하는 길음동은 뉴타운 선점효과를 충분히 누리고 그런 선점효과는 차후 고급주거 인프라의 거점지역으로 자리잡을 수밖에 없는 필수적인 사항이 될 거라 보입니다.
재건축이 선호되는 이유 중 하나가 3번에서도 밝혔 듯 인프라의 안정성과 이해관계의 단순화 및 투명화에 있는 것을 감안한다면 길음뉴타운은 막연한 미래의 3차 4차 뉴타운들이 가질 수 없는 선점 효과가 탁월하다 하겠습니다.
이건 단순히 3차나 4차 뉴타운이 입지나 시설이 더 좋다 나쁘다와의 문제와는 다른 것입니다. 향후 모든 것이 새것인 판교가 기반시설은 낡았으나 성숙한 분당을 넘어설 수 없는 이유나 차후 일산 주변지역의 새 아파트들이 낡아가는 일산의 시설은 앞지를 수 있으나 지역의 성숙도는 쉽게 넘어설 수 없는 이유와 유사하다 하겠습니다.
같은 1차 뉴타운 사업지면서도 은평은 이제야 1차 분양을 마친 상태이고, 왕십리는 올해 분양을 목표로 하고 있습니다.
결국 1차 뉴타운조차도 사업이 계획된지 삽질이 이제야 시작되거나 진행 중인데 2차 이후의 뉴타운은 얼마나 더 먼 길이 남았는가 고려한다면 단순 투자 관점외의 실거주적 편의성까지도 길음의 동북부 종측의 선점효과는 밝은 내일을 약속하리라 봅니다.

5. 불황기속의 치열한 청약경쟁
작년 부동산 시장은 정말 침체 일변도였죠.
필자는 개인적으로 부동산 안정 및 침체를 더 좋아합니다.
부동산 활황이어봐야 무주택자에 비하면 좋겠지만 기존 유주택자들과의 관계에선 큰 메리트가 없기 때문이죠.
솔직히 무주택자들에 대한 걱정도 있고, 세금도 걱정이 됩니다. 그러나 합리적 정책에 의한 안정화라면 기꺼이 찬성할 수 있지만 각종 악성 규제로 동맥경화를 시켜놓고 부동산 시장을 안정시켰다는 것에는 동의하기가 어렵습니다.
그리고 작년 줄지은 미분양 사태나 중소 건설사들의 잇단 부도 등 문제가 심각히 곪아가고 있다는 것 여러 신문지상의 기사들로 아실 거라 봅니다.
그런 불황속에서도 가치는 드러나더군요.
이제 블루칩으로 자리잡는 길음뉴타운의 래미안 4차와 5차 및 두산 위브 역시도 불황이란 말을 무색하게 할 정도로 높은 청약 경쟁률을 보였습니다.
작년 동천 래미안이나 은평뉴타운, 동탄 메타폴리스 등과 더불어 최고의 청약 경쟁지였고 오히려 경쟁률은 더 높았음은 굳이 제가 일일이 적지 않아도 인터넷 검색으로 쉽게 확인하실 수 있습니다.
불황기속의 청약자들의 판단과 선택은 더욱 더 냉혹하고 가치중심적이란 점을 본다면 제가 위에서 열거한 논리들보다도 더욱 더 확실한 실증이라 하겠습니다.

6. 수요 공급의 원리
필자는 래미안3차에 주거하며 입주 전까지는 래미안에 대해 그다지 호감이 없었습니다. 사실 삼성이 건축 실력을 믿을 수 없었고 단순히 삼성이란 브랜드 효과가 아닌가 했습니다.
그런데 조경 및 내부 자재 등을 보면서 방문하는 인테리어업자나 전문가들이 최고 제품들이란 점에 만족스러웠고, 전자제품에서 보여준 삼성의 에이에스 정신이 주택에서도 유감없이 발휘되어 정말 연락만 하면 달려오는 헤스티야 서비스 직원들한테 고마왔죠.
그런데 비슷한 시기에 다른 지역에 입주한 사람과 비교해보니 같은 종류의 에이에스를 신청하더라도 그 아파트에선 뭘 그런 걸 신청하냐식이고, 10회 이상 신청접수하여도 오지조차 않는다더군요.
그런데 그 말을 하던 이 두명이 각각 우리나라 10대 건설사의 아파트에 신규 입주하였고, 우리 아파트에 들러 모든 면에서 기분나쁘게 비교가 된다고 하면서 부러워하던 彦？지금도 선하기만 합니다.
역시 이번에도 생각하는 것이 내가 이렇게 느끼면 다른 이들도 비슷한 심정이 아닐까 하는 점이었습니다.
그런데 길음뉴타운은 말 그대로 래미안뉴타운입니다.
물론 대우, 대림, 두산, 롯데 등
굴지의 건설사들이 위용을 드러내기도 하지만 전체적으로 래미안의 자존심이 될 뉴타운임에는 분명합니다.
대규모 브랜드타운은 요즘 유행과 경향성을 갖는데 커뮤니티와 생활편의시설이 잘 갖춰져 수요자들에게도 높은 인기를 얻기 때문입니다/
브랜드타운이 이뤄진 곳은 해당 아파트 규모가 작아도 주변 동일한 브랜드 아파트가 역할을 분담해 대단지의 장점을 그대로 받아들일 수 있는데
길음뉴타운의 래미안타운은 2차가 560세대이고 나머지는 모두 1000세대 수준의 대규모 단지이며 서로 합리적 체계를 갖춘 타운효과를 낼 것입니다.
결국 만족스러운 주택지에 수요가 몰리는 것은 당연한 일이고, 각종 편의시설과 역세권적 측면까지 본다면 동북부의 거점지역으로 손색이 없을 것입니다.
그리고 과거의 시세 추이를 본다면 길음뉴타운은 특별 호재로 인한 가격 폭등이 일어나는 지역이 아니라 탄탄한 실수요 세력에 의한 꾸준한 선호도 증가가 있었음을 알 수 있습니다.
즉 래미안3차만 하더라도 입주권 상태에서는한달사이에 수천만원이 급격히 오르는 양상이 아니라 매주 500~1000만원씩 1년 내내 오르더군요.
하하~ 이 정도면 4번, 5번과 더불어 선점효과로 인한 지속적 경쟁우위, 탄탄한 수요세력의 포진, 내재가치까지 갖춘 가치 블루칩 아닌가요?

7. 10년 후의 부동산 상황
요즘은 부동산계에도 평가방법이 다양하더군요. 심지어 어떤 이는 주식시장에서나 볼 수 있는 차트를 만들었다며 그것을 근거로 집값을 예측하기도 하고, 재개발 가능성이 있다며 실제 입지적 가치가 비슷한 인근의 재개발 확정 지역과 총지불비용이 2천만원차밖에 나지 않는 지역을 추천하기도 합니다.
이글을 읽는 분들은 그런 어리석은 말들에 혹하진 않으시겠죠?
위의 4번에서 밝혔듯 단순 투자 개념이라면 모르겠지만 1주택의 꿈을 안고 실거주까지 동반하신다면 접근 매물은 상당히 제한적입니다.
일단 투자가치도 있으면서 실거주의 편의성까지 갖추려면 돈과 시간의 성숙이 필요한데 지금 현재 재개발 지역 중 5년 내에 그런 커뮤니티를 갖출 여건은 길음뉴타운만이 유력하고 10년을 가정한다면 은평, 아현, 흑석 등지가 가능하리라 보입니다.
그리고 위의 뉴타운 지역들은 해당 지역에서 나름의 선점 효과로 가치를 공고히 하겠으나 후발 주자들이 어느 정도 완성기에 이르면 우리가 흔히 이야기하는 베이비 붐세대의 은퇴가 본격화되고, 인구도 장노년층의 급증으로 그 뉴타운들이 입주가치와 사업성이 얼마나 있겠냐는데 대해 의문점을 갖게 됩니다.
그때 가서는 정말 선점효과가 있거나 입지적 우수성이 돋보이는 지역들만이 살아남을텐데 한번 상상들 해보시길 권합니다.