부동산 정보포털에서 거래포털로!

경복은 현재 재건축을 위한 정비계획 수립 및 구역지정 승인 요청이 들어가 있는 것으로 알고 있습니다. 물론 재건축 용적율은 290% 이상으로 허가가 날 것으로 보고 있습니다.

하지만 새 정부 들어서 재건축과 관련한 여러 규제완화 및 보완정책을 고려할 때 지금과 같은 방향성을 그대로 유지하는 게 나을지 다시 한번 점검해 보는 게 바람직할 것 같아 이 자리에서 정리해 보려 합니다.

결국 재건축을 하는 목적도 경복의 미래가치를 가장 극대화하면서 주민의 부담을 최소화 하는 방향이 되어야 하기 때문이겠죠.

이명박 새 정부의 가장 큰 부동산 방향은 부동산 거래는 활성화하고 재건축 물량공급은 확대될 수 있도록 하되 그에 따른 개발이익은 환수하자는 방향인 것 같습니다.

재건축 물량공급 확대는 용적율 10% 상향 조정인 반면 이익환수의 방향은 아직 구체화 되어 있지는 않지만 나오는 얘기들을 종합해 보면 개발이익 자체를 환수하거나 임대주택 건립 비율을 높이는 방향이 될 듯 합니다.

이런 방향이라면 지금 현 규제정책 중 소형평형 의무비율은 완화해 주는 반면 임대주택 의무건립 비율은 좀더 강화될 가능성이 있고 잘못하면 용적율 10% 상향 조정해 주는 대신 이익환수 명목으로 상당한 부담이 늘지 말라는 법은 없습니다.

그렇다면 좀더 고민해 봐야 합니다. 어차피 재건축 사업이라는 건 정부 정책을 역행하긴 어렵기 때문에 정책방향을 적절하게 고려해서 추진해야 사업성을 좀더 높일 수 있을 것이 분명하기 때문에 경복 재건축의 방향도 Timing이 가장 큰 문제가 될 가능성이 높아 보입니다.

즉, 재건축 제도가 이익환수 장치까지 완비된 이후 경복의 재건축을 본격적으로 추진할 것이냐, 아니면 지금처럼 재건축추진을 해 나가면서 변화해 나가는 규제 사항, 특히 소형평형 의무비율과 임대주택 의무건립 비율 조건을 만족해 나갈 것이냐는 두 가지 중 어느 쪽이 좀더 사업성을 높이는 데 도움을 줄 것이냐에 대한 판단입니다.

결론부터 말씀드리면, 경복 단지의 가장 큰 장점이 지금 논의 되는 10% 추가 용적율을 전제하지 않더라도 현행 용적율 아래에서도 충분한 사업성을 갖고 사업추진이 가능하다는 장점을 극대화 하는 것이 좀더 사업성을 높인다는 측면에서 바람직하지 않나 싶습니다.

물론, 이렇게 생각해 볼 수도 있습니다. 완화되는 규제와 이익환수 장치를 면밀하게 파악하고 그에 대한 대응책을 강구해서 재건축을 진행하는 것이 좀더 바람직하지 않냐는 의견이 그것이죠.

하지만 모든 일이 그렇지만 자신이 갖는 장점이 무엇인지를 알고 그 장점을 최대한 이용할 수 있어야 이익을 극대화할 수 있습니다. 그리고 경복단지의 재건축에 있어 가장 큰 장점은 현재도 사업 추진 가능한 용적율이라고 할 수 있습니다.

지금까지의 재건축 대책의 변화를 보면 제반 규제 장치가 정비된 이후에는 아마 대부분의 강남 재건축 대기 물량이 사업을 본격화 하는 시점이 될 것이고 그렇게 되면 동시 다발적인 재건축 사업추진에 따른 갑작스러운 물량 공급이 있을 수 있고 이에 따른 부작용을 우려한 또다른 서울시 당국의 규제가 나오지 말라는 법이 없습니다. 예를 들면 재건축 허가를 구획별로 한다든지 등의 방법을 통해 재건축 사업 추진 허가에 제한을 두어 공급 물량이 급증하는 문제를 제어할 가능성이 큽니다.

따라서 현재로써 경복 재건축 추진은 지금처럼 정상 궤도 아래에서 계속 추진하여 궤도 아래서 진행해 나가되 법 정비 사항을 감안해서 사업성을 높여 줄 요인은 계속 반영해 나가는 것이 필요합니다. 특히, 임대주택과 소형평형 의무비율은 재건축 시 어떻게 소화해 내느냐에 따라 미래가치에 매우 큰 영향을 미칠 수 있으므로 이에 대해서는 면밀한 Monitoring 및 대응이 필요하다고 보여집니다.

경복은 주민 모두가 느끼듯이 9호선까지 개통이 되면 입지면이나 교통면이나 여러 측면에서 논현동에서 랜드마크로 새롭게 만들어질 단지임에 분명하기 때문에 그와 같은 단지에 걸맞도록 만들어 질 수 있도록 이명박 당선자가 공언하는 사항을 적절히 소화해 주는 것도 한 방법이 되지 않을까 싶습니다. 예컨대 소형물량과 임대주택 물량을 가급적 신혼부부 주택에 할당될 수 있도록 허가 시점에 서울시와 협의하는 등 좀더 적극적인 움직임을 보여 주는 것이죠.

어차피 최소한의 소형평형 주택과 임대주택을 소화해 내야 한다면 일반적인 임대물량으로 소화시키는 것보다는 신혼부부 물량으로 소화되는 것이 나을 게 분명하고 그럴 경우 경복 재건축 단지를 외부에 마케팅할 때에도 좀더 도움이 되지 않을까 싶습니다.

현재는 경복이 새로운 변화를 위해 긴 동면에서 깨어 움직이고 있는 시점입니다.
주민 모두의 소중한 재산이 좀더 그 가치를 찾을 수 있도록 주민 모두가 힘을 합쳐 원활하게 그러면 ？변화에 긴밀하게 움직여 줘야 할 때가 분명해 보입니다.

긴 글 읽어 주셔서 감사합니다.


-----------------------------------------------

새정부 주택정책 로드맵 윤곽

[이데일리 윤진섭기자] 새 정부 주택정책 방향이 윤곽을 잡아가고 있다. 우선 주택공급은 도심지 용적률을 늘려 연간 50만가구를 공급하겠다는 구상이다.

◇도심 주택공급 활성화 = 재개발 재건축아파트의 용적률 상향은 10% 포인트 내외가 유력하다. 그러나 선(先) 개발이익환수 후(後) 용적률 상향이 새 정부의 방침이다. 장기 전세주택 물량 확보 등 개발이익환수 조건을 충족시키는 곳에 한해 용적률 상향이 검토된다.

개발이익환수 방식은 현금(재건축•재개발 부담금)이나 공공주택(임대주택) 의무 건립 등이 유력하다.

-----------------------------------------------

'신혼부부 주택공급' 취임후 시행 1순위
인수위 "'주택시장 안정대책'부터 먼저 마련"

대통령직 인수위원회는 재개발 재건축 아파트의 용적률 완화 이전에 주택가격 안정 특별대책부터 먼저 마련하기로 했다.

또 이명박 당선인의 추진 의지가 강한 신혼부부 주택의 연간 12만가구 공급 방안은 건설교통부 업무보고를 받는대로 1순위로 시행하기로 했다.

인수위 경제2분과 관계자는 4일 "시장 안정과 규제 완화를 동시에 추진하는 것은 쉽지 않다"면서 "먼저 시장 안정 대책을 내놓은 뒤 도심지 내 주택 공급 확대 방안을 마련할 계획"이라고 밝혔다.

그는 "용적률 완화를 통해 수요는 많으나 택지가 부족한 도심지 공급을 늘리겠다는 게 새 정부의 기본 원칙"이라면서 "그러나 중개업소 사이에 소문이 돌면 집값이 또 다시 불안해질 가능성이 커 주택시장 안정대책부터 시행키로 한 것"이라고 설명했다.

시장 안정 대책에는 집주인의 개발이익 환수방안이 강도높게 담길 것으로 알려졌다. 이는 초과이익을 환수하는 시스템을 갖추기 전에는 용적률 조정 등 규제를 풀 수 없다는 오세훈 서울시장의 입장과 일맥 상통한다.

개발이익은 정부가 평가 산정한 뒤 현금으로 회수하는 방안이 유력하게 거론되고 있다. 이 경우 마련된 재원은 다른 지역의 임대주택이나 서민들이 필요로 하는 소형주택을 건설하는 데 쓰여진다.

참여 정부는 재건축 사업지에 소형주택과 임대주택을 의무 건설토록 해 개발이익을 환수했으나 분양성이 나빠 공급 자체를 가로막는 부작용을 불러왔다.

연간 12만채의 새 집을 신혼부부용으로 할당, 저가에 공급하는 방안도 이 당선인 취임 이후 곧바로 현실화된다.

청약저축에 '결혼 3년차 이하 신혼부부나 예비 신혼부부(무주택자)'만 가입할 수 있는 통장을 신설, 이 사람들에게만 우선분양 또는 임대권을 준다는 계획이다. 신혼부부 전용 청약저축에 가입한 사람들은 △복지주택(4만8000가구)이나 △일반주택(7만 2000가구)을 공급받는다.

복지주택이나 일반주택 모두 분양 규모는 80㎡(24평)이하이고 임대의 경우 65㎡(20평) 이하이다. 공급시기는 첫 출산 후 1년 이내다. 저축금액은 복지주택이 월 5만원 이상, 일반주택은 월 10만원 이상이다.

공급조건은 복지주택 중 임대는 보증금 1000만~1500만원에 월임대료 20만~30만원이며 복지주택중 분양은 입주금 3000만~5000만원을 내면 융자금 1억200만~1억4040만원이 지원돼 매월 40만~55만원을 상환하면 된다.

일반주택은 일반시장 가격에 공급하되 주택가격의 70%를 장기저리로 융자해 준다.

신혼부부 주택의 건설자금과 장기저리 융자자금 등은 국민주택기금, 재정 등에서 충당한다는 계획이다.

전매제한은 기본적으로 10년이다. 단 자녀 2명은 5년, 3명은 3년이다.

이와함께 미분양 해소를 위해 지방 아파트의 전매제한은 폐지되거나 단축될 것으로 예상된다.

이와 관련, 한나라당 소속의 박승환, 정두언, 김형오, 박형준 의원 등 10명은 지방 비투기과열지구에 적용되고 있는 6개월간의 전매제한을 폐지하는 내용의 주택법 개정안을 작년 12월 28일 국회에 제출했다.

이 개정안이 시행되면 수도권과 부산 해운대구, 울산 남구•울주군 등 투기과열지구를 제외한 곳에서는 입주 후 전매가 가능해진다.