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용적률 10%P 상향되면 은마APT 이익 2억늘어

소형평형 의무 비율도완화돼야 사업 활기띨듯


이명박 대통령 당선인이 밝힌 재건축 규제 완화의 윤곽이 서서히 드러나고 있다. 대표적 공약 사항 중 하나였던 도심 재건축 용적률 상향 조정폭이 10%포인트 상향으로 정리된 것으로 알려졌다. 하지만 시행 시기와 추가 보완 조치에 대해서는 아직 내부 논의가 진행되고 있다.

◆ 가격 상승 막으려 일괄 적용

= 인수위가 재건축 용적률을 일괄적으로 상향 조정하기로 한 이유는 단지별로 용적률을 조정해 주면 오히려 시장의 쏠림 현상을 유발할 수 있다고 판단했기 때문이다. 한나라당 공약집도 이를 뒷받침하고 있다. 도심 등 수요가 있는 곳에 재건축 용적률 규제를 강화했기 때문에 강남 재건축을 중심으로 한 투기 촉발, 집값 폭등 등 시장 상황을 더욱 왜곡시키는 현상을 보이고 있다는 것이 이명박 당선인의 인식인 것이다.

또 현행 포지티브 방식 규제를 네거티브 방식으로 바꾸겠다는 인식도 이와 맥을 같이한다. 일괄적으로 상향 조정해주고 필요한 곳에 차등적으로 추가 규제를 두겠다는 생각으로 보인다.

◆ 재건축 탄력 받나

= 현재 은마아파트를 재건축할 때 용적률이 최대 256%까지 가능하다. 이를 10%포인트 상향 조정하면 266%까지 가능해진다.

용적률이 256%일 때 총분양 연면적은 50만536㎡가 되고 조합원들의 평균 초과이익(재건축 후 ㎡당 가격을 1600만원으로 가정할 때)은 3억6500만원이 된다. 용적률이 266%일 때에는 총분양 면적이 51만7085㎡가 되고 조합원 평균 초과이익은 5억5100만원으로 높아진다.

숫자상으로만 볼 때 분명히 사업성이 높아진다고 볼 수 있다.

하지만 시장 전문가들은 용적률 상향 조정만으로도 사업성이 나아지기는 하지만 다른 조건들이 어떻게 정리되느냐가 더 중요하다는 입장이다.

김신조 내외주건 대표는 "강남 재건축을 원천적으로 가로막고 있는 것은 소형평형 의무비율"이라며 "이 조건이 어떻게 개선되느냐, 용적률 상향으로 높아지게 된 초과이익을 얼마나 환수해 가느냐가 사업성의 중요 요인"이라고 말했다.

◆ 열쇠는 서울시 손에

= 인수위 관계자가 재건축ㆍ재개발 용적률을 10%포인트 일괄해 올리겠다고 밝힌 데 대해 서울시가 어떤 태도를 밝힐지 주목된다. 현행 법규에 따르면 재건축ㆍ재개발 용적률을 정하는 권한은 서울시가 갖고 있기 때문이다.

새 정부가 국토계획법 용적률 가이드라인을 상향 조정해도 서울시가 꿈쩍도 하지 않으면 아무 소용이 없다는 얘기다.

실제로 대치동 은마아파트 등 주요 재건축 추진 단지 용적률은 서울시가 마련한 주거환경정비기본계획에 따라 정해졌으며 국토계획법 용적률 가이드라인보다 훨씬 엄격하다. 따라서 서울시내 재건축ㆍ재개발 용적률 규제는 중앙정부 뜻보다는 서울시 의사가 훨씬 깊이 반영돼 있는 셈이다.



[김인수 기자 / 김기철 기자]


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