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완전 개통으로 북부구간 주변 노려볼만
길과 부동산②서울외곽순환고속도로
12/20 11:28 [중앙일보조인스랜드]
서울 도심을 중심으로 30∼40㎞ 외곽의 수도권지역을 둥글게 연결하는 서울외곽순환도로가 12월 27일 완전 개통될 예정이다. 1991년 착공에 들어간 지 17년만이다.

수도권지역 교통 분야 역사상 이 도로의 개통이 갖는 의미는 매우 깊다. 수도권 교통망 체계가 방사형(사방으로 뻗어있는 형태)에서 순환형으로 전환되는 실질적인 출발점으로 여겨지기 때문이다.

이전까지 이 지역의 교통망 체계는 수도권에서 서울로 집중되는 방사형 중심의 구조였다. 이 때문에 수도권지역의 교통 흐름이 서울 도심으로만 집중돼 만성적인 교통 정체 현상을 불러왔다.

그러나 서울외곽순환도로 개통으로 수도권지역 교통망 체계가 방사형에서 순환형 구조로 바뀌게 되면 수도권지역의 교통여건이 근본적으로 개선될 것이라는 기대감이 커지고 있다. 서울을 중심으로 방사형과 순환형이 조화를 이룬 수도권 교통망 체계가 새롭게 구축돼 서울로 집중됐던 수도권 교통의 분산효과를 기대할 수 있기 때문이다.

수도권 교통체계의 개편은 해당지역의 부동산시장 판도에도 적지 않은 영향을 끼칠 것으로 전문가들은 보고 있다. 서울외곽순환고속도로 북부구간 관리업체인 서울고속도로(주) 관계자는 “서울외곽순환도로가 완전 개통되면 수도권 전지역이 전국 고속도로망과 직접 연결돼 부동산 시장 등 지역 경제 활성화 효과를 가져올 것”이라고 말했다.

서울외곽순환고속도로 시대 활짝 열려

이번에 완전 개통되는 서울외곽순환고속도로의 총 길이는 127.7㎞에 달한다.


▲ 서울외곽순환도로 개통을 앞두고 수도권 북부 지역 주택시장이 새롭게 주목받고
있다. 사진은 12월 말 완전 개통을 앞둔 서울외곽순환도로 의정부 나들목 인근.


모두 동부·남부·북부의 3개 구간으로 이뤄져 있다. 이중 남양주 퇴계원∼성남 판교를 연결하는 동부구간(43.3㎞)은 1993년 12월 완공됐다. 성남 판교∼안양∼고양 일산으로 이어지는 남부구간(85.15㎞)은 1999년 11월 개통됐다. 고양 일산∼남양주 퇴계원을 연결하는 북부구간(36.3㎞)은 사패산터널 구간을 제외한 전 구간이 2006년 6월 뚫렸다.

마지막 미개통구간으로 남아있던 사패산터널이 12월 27일 완전 개통되면 수도권지역에 서울외곽순환고속도로 시대가 활짝 열릴 전망이다.

나들목 주변, 지역 교통 중심지로 떠올라

특히 ‘나들목 프리미엄’이 예상되는 인터체인지(IC) 주변은 해당지역의 교통 중심지로 떠오르면서 지역 부동산시장의 활력소 역할을 할 것으로 기대된다.


서울외곽순환도로 나들목은 모두 23개다. 이 중 남부구간에만 평촌·산본·시흥·장수·송내·중동·계양·김포·자유로·일산 등 10개 나들목이 몰려 있다.

동부구간은 퇴계원·구리·남양주·토평·강일·상일·서하남·송파·성남 등 9개다. 이번에 완전 개통되는 북부구간에는 통일로·송추·의정부·별내 등 4곳에 나들목이 설치될 예정이다.

제한속도가 시속 100㎞인 서울외곽순환고속도로의 각 나들목 간 평균 주행시간은 1∼5분 정도, 거리는 3.7㎞다. 도시형 고속도로라서 일반 고속도로에 비해 주행여건이 이처럼 훨씬 뛰어나다.

서울외곽순환고속도로가 완전 개통되면 이들 각각의 나들목 주변지역은 서로 시너지효과를 내면서 수도권 부동산시장의 중심 역할을 할 것으로 전문가들은 본다. 완전개통으로 차량 통행량이 많아짐에 따라 나들목 주변지역의 기반시설이 정비되고 각종 편의시설이 들어서게 돼 이전과는 전혀 다른 세계가 펼쳐질 가능성이 크다는 것이다. 물론 이는 해당지역 부동산가격에 고스란히 반영된다.

프라임에이치디앤씨 배성호 이사는 “대개 고속도로의 경우 나들목 반경 2∼3㎞ 이내 지역까지 파급 효과가 크다”며 “일반 고속도로보다 각 나들목 간 거리가 짧은 서울외곽순환고속도로는 그 파급범위가 더 확대될 것”이라고 말했다.

외곽순환도 완전개통으로 수도권 전반적 교통개선 예상돼

완전 개통으로 서울외곽순환도로의 전반적인 교통 여건도 크게 개선될 전망이다. 개통 전인 현재 서울외곽순환고속도로 127.7㎞ 전 구간을 한바퀴 도는데 걸리는 시간은 대략 2∼3시간 정도다. 미개통 구간인 사패산터널 구간을 우회해야 하기 때문에 이처럼 장시간이 소요된다.

그러나 마지막 미개통구간인 사패산터널 구간이 완공되면 제한속도가 시속 100㎞인 서울외곽순환고속도로를 한바퀴 도는데 걸리는 시간은 1시간 25분으로 단축되게 된다.

지금까지 국도 39호선과 시내 도로를 이용해 1시간 30분이 걸리던 고양 일산∼남양주 퇴계원 구간이 서울외곽순환고속도로 완전 개통에 따라 25분으로 줄어들기 때문이다.

서울외곽순환도로 완전 개통 막？그동안 상습적인 차량정체로 몸살을 앓아왔던 일부 구간의 교통 정체도 크게 개선될 것으로 전문가들은 보고 있다.

서울외곽순환고속도로 장수~계양 구간이 대표적이다. 이 구간은 현재 인근 지역 대규모 택지 개발 등에 따른 교통량 증가와 도로망 부족 등으로 출퇴근 시 통행속도가 시간당 30㎞ 이하로 극심한 정체현상을 보이고 있다.

그러나 서울외곽순환고속도로가 완전 개통되면 이곳으로 집중됐던 교통량이 일부 분산되면서 교통여건이 크게 개선될 것으로 예상된다. 게다가 정부는 서울외곽순환고속도로 장수나들목과 제2경인고속도로 서창분기점 간 약 4㎞ 구간에 고속도로를 신설해 직접 연결할 계획이라 기대감이 더 커지고 있다.

또 서울외곽순환고속도로가 완전 개통되면 하루 이용 차량도 현재 4만3000여대에서 7만2000여대로 늘어나 수도권지역 교통 분산효과가 극대화된다. 교통 용량이 확대된다는 것을 반대로 생각하면 통과시간이 그와 반비례해 줄어든다는 것을 의미한다. 전체적인 시간거리가 그만큼 단축되는 것이다.

한국도로공사 한 관계자는 “이번 완전 개통으로 수도권 북부 교통의 시간당 평균 주행속도가 현재보다 5㎞ 정도 빨라질 것으로 예상된다”고 말했다.

수도권 북부구간 주변이 최대 수혜주로 떠올라

서울외곽순환고속도로의 완전 개통은 무엇보다도 서울을 중심축으로 수도권 남부와 북부를 직접 연결하는 교통망을 갖추게 된다는 점에서 의미가 크다.

1999년 개통된 서울외곽순환고속도로 수도권 남부구간은 경부·중부·서해안 고속도로 등과 직접 연결돼 해당지역 부동산시장 활성화에 적지 않은 영향을 끼쳤다.

이에 비해 부분 개통된 수도권 북부구간은 지금까지 전국 고속도로망과 단절돼 대표적인 수도권 교통의 사각지대로 꼽히면서 지역 부동산시장이 상대적으로 침체돼 왔다.

그러나 서울외곽순환고속도로 완전 개통으로 수도권 남부와 북부가 직접 연결돼 지역간 균형 발전과 함께 본격적인 경기 북부시대가 개막될 것으로 전문가들은 본다.

유앤알컨설팅 박상언 대표는 “이미 부분적인 개통 과정을 거치면서 완공돼 집값이 오른 남부 구간 주변에 비해 상대적으로 소외됐던 북부구간 주변이 이번 완전 개통의 최대 수혜주로 떠오를 것”이라고 말했다.




의정부·포천·동두천 등은 직접 수혜효과 기대돼

서울외곽순환도로가 완전 개통되면 의정부·포천·동두천 등 수도권 동북부권은 직접적인 ‘수혜 효과’가 예상된다. 그동안 수도권 동북부에서 서울 나들이는 불편이 컸다.하루 20여만 대에 달하는 이 방향에서의 차량 유입이 동부간선도로와 3번 국도에 집중돼 상습적인 교통체증을 불러왔기 때문이다.

이 때문에 수도권 다른 지역에 비해 집값이 상대적으로 쌌다.고속도로 개통으로 교통이 분산되면 의정부에서 서울 도심까지 30∼40분대면 들어올 수 있을 것으로 전문가들은 보고 있다. 교통 여건 개선 기대감으로 이곳 부동산시장에는 벌써 햇살이 내리쬐고 있다. 서울 출퇴근이 쉬워진 나들목 주변 아파트의 경우 매물이 서서히 자취를 감추고 가격도 오름세다.

중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 올 들어 외곽순환도로 의정부 나들목 주변 의정부 아파트값은 29.7%나 올랐다. 같은 기간 경기권 아파트값 평균 상승률은 5.6%에 그쳤다. 전셋값도 마찬가지다. 올해 들어 의정부와 동두천 전셋값은 각각 13.9%, 9.5% 올랐다. 같은 기간 경기도 전셋값 상승률(4.2%)에 비하면 두세 배 높은 편이다.

의정부시 녹양동 현대홈타운공인 관계자는 “지난해 말 경원선 복선전철 개통에다 외곽순환도로 정상화 기대 등으로 추석 이후 아파트값이 꾸준히 오르고 있다”고 말했다.

서울 동북부 집값도 후광효과 기대감에 ‘들썩’

그동안 서울의 대표적인 주택시장 소외 지역으로 꼽혔던 도봉구·노원구·성북구 등 서울 동북권도 서울외곽순환고속도로 완전 개통의 후광 효과가 기대된다. 외곽순환도로 개통으로 의정부 방향에서의 차량 유입이 분산돼 도봉로·미아로·동부간선도로 등의 통행 속도가 빨라져 주거 수요가 늘 것으로 예상돼서다.

지금까지 수도권 동부에서 서부로 가기 위해서는 서울 도심 통과가 불가피해 교통 정체가 심할 수 밖에 없었다. 하지만 외곽순환고속도로가 개통되면 서울 도심을 통과하지 않더라도 두 지역을 빠르게 오갈 수 있게 된다.

서울외곽순환고속도로 완전 개통으로 특히 상승 정체구간인 동부간선도로 월계1교~의정부시계 구간의 교통여건 개선에 대한 기대감이 크다. 하루 13만5000여대에 이르는 이 구간 교통량이 송추·의정부·별내·퇴계원·구리·남양주·토평 등의 나들목으로 골고루 분산되면 현재 30∼40분(러시아워 기준)에 이르는 통과시간이 크게 단축될 것으로 보이기 때문이다.

특히 그동안 강남 못지 않은 학군·편의시설 등을 갖추고서도 ‘무늬만 서울‘이라는 지적이 많았던 노원구 일대 주택시장에 투자자들의 기대감이 크다. 외관순환도로가 완전 개통으로 이 지역 최대의 약점인 교통 정체가 개선되면서 노원구 주택시장이 ’미운 오리새끼’에서 ’백조’로 변신할 가능성이 크다는 이유에서다.

중앙일보조인스랜드 조사에 따르면 올 들어 서울 노원구 일대 아파트값은 6.7% 올랐다. 같은 기간 서울지역 평균 아파트값 상승률(3.3%)에 비해 두배 가량 높다.

노원구 상계동 대우부동산 관계자는 “주거환경이 쾌적한 서울 동북권은 교통 개선에 대한 기대감으로 특히 전세 수요가 늘고 있다”고 전했다.

고양·김포 등 수도권 서북부도 뒷바람 기대돼

고양·김포 등 수도권 서북부지역도 서울외곽순환고속도로 완전 개통의 뒷바람이 기대된다. 외곽순환도로가 개통되면 남양주 퇴계원에서 이곳까지 시속 100㎞로 30분 만에 주파할 수 있어 사실상 하나의 생활권으로 연결되기 때문이다. 개통 직전인 요즘에는 1시간30분가량 걸린다.

특히 서울외곽순환고속도로와 김포고속화도로의 분기점 후보지로 거론되는 김포 고촌면 일대가 최대 수혜지역으로 점쳐지고 있다. 그동안 48번 국도에만 의존해 상습 정체구간이었던 이 지역에 숨통이 터질 가능성이 크기 때문이다.

일산나들목과 가까운 고양시 행신동 일대도 서울외곽순환고속도로 개통의 후광 효과가 예상된다. 서울 은평뉴타운 등과 가까운데다 이 도로 개통으로 도심이나 수도권 남쪽 진출이 쉬워졌기 때문이다. 건설업체들도 도로 개통 호재를 계기로 본격적인 아파트 분양에 나서고 있다.

그러나 이곳은 서울외곽순환도로 남부구간으로 1999년 이미 개통돼 집값에 재료가 대부분 반영된 만큼 수도권 동북부지역에 비해서는 개통효과가 크게 떨어질 것으로 보고 있다.

김포 사우동 현대공인 조원기 사장은 “이미 외곽순환도로 호재는 집값에 반영됐지만 최근 서울외곽순환도로를 보완하는 각종 교통계획이 추진돼 주민들의 기대감이 크다”고 말했다.

안양·부천등 수도권 남부는 직접 영향권에서 벗어나

반면 남부 구간 주변인 안양·부천 등은 북부 구간 개통의 직접적인 영향권에서 벗어나 있다. 이 구간은 99년 이미 개통돼 집값이 많이 오른 데다 경부·경인·서해안고속도로 등과의 기존 도로 교통 연계성도 풍부해 완전 개통의 효과가 작은 것이다.

남부구간은 분당·평촌·산본·중동·일산 등 5개 신도시를 하나로 연결하고 있다. 남부구간 개통 전 70분이 걸리던 안양에서 고양까지의 통행시간은 개통 후 25분으로 40분 가량 단축됐다. 남부구간 개통을 전후로 특히 퇴계원·구리·판교 등 수도권 동남부에서 인천·중동·부천·김포 등 수도권 서북부를 오가는 차량들의 도로이용이 한결 쉬워져 주변 집값이 크게 올랐다.

그러나 이미 계획 발표, 착공, 개통 과정을 거치면서 단계적으로 주변 부동산가격이 오를 만큼 올라 이번 완전 개통의 효과가 상대적으로 떨어질 것이라는 게 전문가들의 지적이다.

다산서비스 이종창 대표는 “남부 구간 주변은 이미 부분적인 개통 과정을 거치면서 완공돼 집값이 오른 지역이 적지 않다. ‘옥석 가리기’식 투자가 필요하다”고 말했다.

기존 택지지구도 관심 가져볼만

서울외곽순환고속도로 완전 개통에 따라 따라 주요 나들목 주변의 대단지아파트에 투자관심이 쏠리고 있다. ‘교통여건 개선‘이라는 호재를 바탕으로 지역에 따라 부분적인 부동산가격의 상승이 예상되기 때문이다.

투자자들이 관심을 가져볼만한 곳으로 동부구간에서는 구리 토평지구가 꼽힌다. 서울에서 가장 가깝고 일부 단지에서는 한강 조망이 가능하기 때문이다. 서울외곽순환고속도로가 완전 개통되면 토평 나들목을 통해 서울 강남북지역을 쉽게 오갈 수 있다. 강변북로를 이용하면 서울 워커힐호텔까지 차로 10분이면 도달할 수 있고, 강동대교를 통해 강남까지 바로 연결된다.

남양주 청학지구도 관심을 가져볼 만하다. 청학지구에서는 퇴계원 나들목을 통해 43번 국도와 쉽게 연결된다. 서울 상계동과 연계되는 도로가 개설돼 서울 동북부지역까지 30분이면 오갈 수 있다. 의정부 장암지구도 외곽순환고속도로 완전 개통의 수혜효과가 기대된다. 의정부 나들목을 이용하면 서울 종로까지 30∼40분이면 도달할 수 있다. 외곽순환도로가 완전 개통되면 서울 남부지역을 오가기도 한결 더 쉬워질 전망이다

남부구간에서는 김포 사우·신곡지구에 관심을 가져볼 만 하다. 사우지구는 48번국도변에 위치, 교통여건이 비교적 좋은 곳이다. 고촌면 신곡지구는 서울과 바로 연결되는데다 서울외곽순환고속도로, 공항고속도로의 이용이 쉬워 관심을 가져볼 만 하다.

인천 삼산지구는 경인고속국도와 외곽순환도로가 만나는 서운나들목의 結育？편리해 관심을 가져볼 만 하다. 인천 지하철 1·3호선의 환승역과도 가까워 교통여건은 좋은 편이다. 시흥 능곡지구도 관심의 대상으로 떠오르고 있다.

이미 가격 많이 오른 곳은 피해야

‘나들목 프리미엄’이라는 용어가 있을 정도로 고속도로 개통은 주변 지역 부동산값 상승 요인으로 작용한다.

하지만 나들목 부동산이라고 해서 모두 웃돈이 높게 붙는 건 아니다. 대개 나들목에서 10㎞ 이내(시간 기준 10분 이내) 지역까지는 파급 효과가 크지만 이곳을 벗어나면 약효가 떨어진다.

나들목에서 너무 가까운 곳도 가급적 피하는 게 좋다. 일반 국도보다 소음이 심한 고속도로 특성상 기대한 만큼 수익을 올리지 못할 수도 있어서다. 도로 때문에 양쪽으로 나눠지는 지역도 되레 손해를 볼 수 있다. 현장 확인을 통해 나들목 이용 방법이나 시간, 거리 등을 미리 점검해야 한다.

전문가들은 외곽순환도로 완전 개통 효과가 이미 부동산값에 잘 반영된 만큼 추가 가격 상승 여력이 있는지 꼼꼼하게 따져 보는 게 좋다고 조언한다.

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김영태 기자 neodelhi@joongang.co.kr

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