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강남 재건축 아파트값, 선거 끝나면 오른다고?

작은 호재에도 낙폭만회, 새집많아 이주 부담 줄어
전문가 "내년초 5% 상승"









부동산시장의 대장주 격인 강남권 재건축 대상 아파트 가격은 어떻게 될까. 올 들어 가격은 약세지만 규제 완화 가능성이 제기될 때마다 가격이 빠르게 회복되고 있다. 결국 지난해에 비해 가격 하락 폭은 크지 않다. 상당수 전문가들은 "대선 후 규제 완화 기대가 커지면서 이르면 내년 초부터 가격이 오를 수 있다는 기대감이 확산되고 있다"고 말한다.

◆ 강남권 재건축, 작은 호재에도 움직여

= 개포 주공1단지 36㎡의 지난해 최고가는 12월에 거래된 6억3000만원. 종부세 과세 기준일 전인 올 5월 초 5억4000만원까지 떨어졌다, 용적률 상향 추진 소식에 즉시 가격을 회복했다. 7월 실거래가는 6억3300만원으로 지난해 최고가를 넘었다. 현재도 급매물이 6억2500만원 정도다. 잠실 주공5단지 112㎡도 지난 4월 10억7500만원까지 떨어졌다가 제2롯데월드 건설 기대로 단숨에 12억6000만원까지 오른 바 있다. 초고층 건설이 무산된 지금 시세는 11억5000만~11억6000만원. 지난해 10월 실거래가인 10억6000만~12억7000만원을 기준으로 10% 떨어졌다가 10% 상승한 셈이다.

층고 완화를 추진 중인 고덕 주공2단지 52㎡는 지난해 2월 4억9200만원에서 12월 6억5700만원까지 올랐다가 올해 5월 5억6500만원까지 떨어졌다. 하지만 일단 종부세 기준일을 넘기자 6월 6억5000만원으로 급등했다. 현재는 6억원 선에 급매물만 간간이 나온다.

강남권 재건축은 호재가 있을 때마다 단숨에 가격을 회복됐다. 당장은 강남권 재건축시장이 안정돼 보이지만 호재만 받쳐주면 한두 주 사이에도 1억원쯤은 쉽게 오를 만큼 대기수요가 탄탄하다는 뜻이다. 고종완 RE멤버스 대표는 "개포 주공1단지나 은마아파트는 용적률 10%를 올리면 1억원 정도 가격이 오를 수 있다"면서 "강남권 아파트의 경우 교육 수요는 다소 줄었지만 부의 상징으로 강남 진입을 노리는 수요자들은 여전히 많다"고 전했다.

◆ 강남권 재건축 이주물량 부담은 해소

= 강남권 재건축은 이주물량 부담 때문에라도 쉽게 허가를 내줄 수 없었다. 강남 재건축 단지 중 상당수가 수천 가구에 달해 이주에 따른 전세 수요가 크게 늘면서 전세금과 매매가격을 동반 상승시킬 염려가 있기 때문이다. 강남권은 학군 수요 때문에 이주하더라도 강남권 안에 머무를 확률이 높다.

하지만 이제 상황이 달라졌다. 무엇보다 강남권 입주 물량이 크게 늘면서 전세 대란 가능성이 줄었다. 부동산정보업체 닥터아파트에 따르면 내년 서울 강남권에서 3000가구 이상 대규모 재건축 단지 신규 입주 단지는 5곳, 총 2만4741가구에 달한다.

강남 대체 효과가 기대되는 판교ㆍ광교ㆍ송파 등 2기 신도시 입주가 내년 말부터 차례로 이어진다. 최근엔 강남 학군 수요마저 시들해진 상태다. 이에 따라 업계에서는 내년에도 강남권 전세시장이 안정될 것으로 보고 있다.

박합수 국민은행 부동산PB팀장은 "당장 내년부터 강남권 재건축 단지가 철거에 들어가도 잠실 재건축 아파트나 다세대로 이주할 수 있는 여력이 생겼다"면서 "강남 재건축이 시작돼도 현 시점에선 부동산시장에 미치는 영향이 크진 않을 것"이라고 예상했다.

◆ 내년 초 가격 오를 것

= 참여정부는 강남권 재건축을 강력하게 억제했다. 여기에 부동산 시장 침체까지 겹치면서 강남권 재건축시장이 일부 조정을 거치고 있다. 하지만 강남권은 재건축 외엔 주택 공급이 어려워 대기 수요가 탄탄한 데다 경기 회복으로 투자 심리도 회복될 수 있다. 여기에 50일도 남지 않은 대선 결과에 따라 강남 재건축시장은 언제든지 폭발할 잠재력을 갖고 있다.

고 대표는 "만약 정권 교체가 이뤄지면 용적률 상향 조정과 층고 완화 등 재건축 규제 완화가 이뤄질 가능성이 높다"고 예상했다. 그는 "대장주 격인 강남권 재건축 가격이 움직이면 전체 부동산시장도 큰 영향을 받을 수 있다"고 내다봤다.

반면 박 팀장은 "최근 재건축 투자는 가수요가 몰렸던 예전과는 달리 실수요자나 자녀 증여 목적 수요가 대부분"이라면서 "소형평형 의무비율, 개발이익환수, 후분양 등 규제가 많아 용적률을 상향 조정하더라도 가격 상승 폭은 5% 이내로 제한적일 것"고 말했다.



[박대민 기자]


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2007.11.01 07:18:35 입력