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보통
저밀도 아파트는 용적률90 이하를 말하고
중밀도 아파트는 용적률190 이하를 말하고
고밀도 아파는는 용적률200 이상을 말한다.

그런데 상계주공은 5단지와 8단지만 저밀도 아파트이고
나머지는 모두 중밀도 아파트들이다.

그래서 그런지 5,8단지에 투자자들이 몰려 타 상계주공보다
매매가가 월등이 올랐는데 실상은 투자를 잘못한것이다.

예를들어 8단지11평형과 2단지 25평형을 가지고 비교해 보겠다.

8단지 11평형은 대지지분이 12.9평이고 가격은 2억1000만원이다.
2단지 25평형은 대지지분이 13.7평이고 가격은 1억9000만원이다.

2종주거지인 8단지 11평형을 현행법으로 재건축에 들어 간다면은
지분13평x용적률200프로=26평형을 분양받을 수 있다.

재건축비는 평당500만원으로 하면 500만원x26평형=1억3000만원이다.

그러니까 8단지 재건축 26평형 아파트 분양가가 (집값2억1000만원+재건축비1억3000만원=3억4000만원) 3억4000만원이다.

반면,3종주거지인 2단지 25평형을 현행법으로 재건축에 들어간다면은
대지지분13.7평x용적률250프로=34평형을 분양받을 수 있다.

재건축비는 평당500만원x34평형=1억7000만원이다.
그러니까 2단지 34평형 아파트 분양가는 (집값1억9000만원+재건축비 1억7000만원= 3억6000만원)이다.

여러분은 어디에 투자하겠습니까?


제목 상계주공의 3대 미스터리
글쓴이 김태선(aa18) 조회수 1261 추천수 0 등록일 2007/10/15
아파트 서울특별시 노원구 상계동 주공2단지(고층) 주공2단지(고층)의 1년 후 가격은?

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노태우정권때에 백만호 건설 공약을 지키기 위해 신도시 모태가 된
상계동에 신시가지를 처음 만들면서 실험적으로 한단지 안에 다양한 평형과 저층과 고층을 혼재해 짖고, 3종주거지와 상업지역에 함께 아파트를 지여 놓아 부동산 중개업자들도 햇갈리게 만들어 놓았다.

그래서 그런지 지은지 20년된 아파트가 재건축에 촛점에 맞추어지지 않고 대지지분보다 전용면적이 더 중요시 되고, 3종주거지보다 2종이 더 각광받고, 상업지역보다 3종주거지역이 더 평가 받는 웃기는 일이 벌어 지고 있어서 바로 잡고자 한다.

미스터리1
한단지 안에 저층(5층)과 고층(15층)이 혼재되여 있는데
용적률은 똑같아 저층23평형과 고충23평이 대지지분12평으로 똑같은데도 가격차이는 1억정도 저층이 비싸다.
물론 전용면적은 엘리베이터가 없는 저층이 몇평 넓지만 20년된 건축비 치고는 너무 높다는 것이다.

미스터리2
용적률 250프로 적용받는 3종주거지역의 아파트가
용적률 800프로 적용받는 상업지역의 아파트보다 비싸게
매매되고 있는데 정말 웃기는 일이다.

상계주공2단지 201동과 202동
상계주공3단지 301동과 302동
상계주공4단지 401동과 402동
상계주공6단지 601동과 602동의 17평형 아파트 400채는

별도 필지위의 상업지역을 깔고 있어서
10년후 재건축시 3종주거지역의 17평형 3채를 팔아
1채 사기도 어려울 것이다.

미스터리3
이 문제는 너무나 심각한 문제라
더 정리해서 발표하겠습니다.