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얼마전 뉴스 기사중에는 향후 주택 시장에 대하여 흥미로운 주장이 있었다.

그동안 아파트 가격이 하락할것이라고 주장한 사람들의 대표적 논리인 인구수 감소로 인한 주택 수요층 감소의 전망과 함께, 소득 증가와 나홀로 가구의 증가 등으로 하향이 아닌 차별화가 될것이라는 부동산 전문가의 기사가 함께 올라왔다.

우리에게 전혀 상이한 이 주장중 어느것이 미래를 맞추는지는 알 방법은 없다.

과거를 돌아보면 사실 주택시장, 특히 아파트 가격에 대한 전문가의 전망은 항상 틀려왔다. 최소한 imf 이후를 보면...........

향후 인구 통계와 사회적인 패러다임의 변화를 생각해봐야겠다.
우리 사회는 이미 고령화 사회를 지나 고령 사회에 진입했다. (노인층 비율이 7% 미만은 고령화 사회, 7% 이상은 고령사회, 15%를 넘으면 초고령 사회라 이야기한다.) 진입은 물론이고 이제 우리는 초고령사회로의 시작을 했는지도 모른다.
통계적으로 현재 인간의 수명 수준에서는 가임여성이 2명 이상의 출산을 해야 현 인구가 유지된다고 한다.

그러나 우리 나라는 이미 세계적인 저출산 국가이고 향후에도 그런 경향이 나아질것 같지는 않는다.
바람직하지는 않지만, 앞으로 우리 나라 인구는 줄어들것이고, 노년층의 비율은 증가하고 이로 인한 젊은층의 노인인구의 부양 부담은 늘어날것으로 보인다.
반면에 인구와 생활 기반은 서울을 비롯한 수도권에 집중되어 있고,
현 정부는 국토 균형 발전을 이유로 지방에 수도 분산하는 사업을 시도하였지만 기대한 효과를 거두기는 어려워보인다.

점점 국제적 경쟁력이 중요한 시대에 접어들었는데 그나마 약간의 경쟁력을 지닌 서울을 약화시키는 순진한 전략이 다음 정권에서 이어지기는 어려울것이기 때문이다.

그것은 현 정부가 집권 연장에 성공하더라도 불가피할것이다. 어쩌면 당장 서울의 개발을 막았던 둑을 급속도로 해체할수 밖에 없는 시간이 예상보다 급하게 다가올지도 모르겠다.

결국, 미래의 사회적 변수는 서울 회귀 심리의 상승과 젊은 사회 활동 인구의 감소, 노년층의 증가를 들수있겠다.
미래의 노년층은 여태까지의 노년층과는 달리 문화 생활에 대한 욕구가 강하며 또한 그러한 경제적 능력도 가지고 있는 사람들이 많다. 그런한 욕구의 그들은 지방 도시로 갈 의사보다는 서울,수도권에 대한 거주 의향을 가질수밖에 없다.
또한, 국제 도시로 변모할수밖에 없는 서울은 전국 각지의 젊은층의 집결지가 될것이다.
결국은 서울 회귀를 할수밖에 없지 않을까?

서울은 지금보다더 복잡하고 인구밀도가 높은, 그러면서 어느 정도 경제적 수준이상 사람들의 공간이 될 가능성이 높아보인다.
대한민국 경제의 중심지로서 명성을 떨치는 강남은 고작 30년전인 70년대에 개발이 시작된 곳이다.
불과 30년이라는 시간은 세상을 그토록 바꾸어 버린다.
지금은 그 위상을 점점 높여 일반인들이 들어갈수 없는 나름대로의 진입 장벽을 쌓았다.
이러한 강남 효과는 분당, 용인,심지어는 평택 천안등이 후광 효과를 보고 있다.

부동산 이론중에는 배후 도시 이론이 있다.
지역 배후에 도시가 형성이 되면 그 개발의 효과를 보는것....용인 지역같은 경우는 이 반대의 후광 효과 지역의 대표적인 곳이다.
아무튼, 이 강남의 독보적 위상이 언제까지 가능할지는 모른다.

향후에도 지속될 가능성이 높아보이지만, 용산,목동,송파 등의 발전에 따라 분산 효과를 통하여 지금같은 위치를 차지하기는 어려울것이다. ........이런 경우 강남 후광도시는 치명적이다.

각 지역의 발전과 강남의 상대적 쇠퇴는 향후 서울을 상향 평준화되는 과정으로 이끄리라고 본다.
일부 상업지구가 몰리는 곳은 교통과 문화 등의 연쇄적인 상승 작용으로 더 개발이 되겟지만 서울 전체적으로 보았을때는 상향 평준화로 갈수밖에는 없다.


강남,서초,송파,용산,목동,여의도...........지금도 이미 그렇다.
등촌동, 상암, 성수, 구의, 성수, ........ 충분한 발전 가능성이 이미 눈에 띄는 곳이다.
노원, 성북, 창동, 은평.....향후 발전할수 밖에 없는 곳들이다.

예전에 부뱅에도 비슷한 글을 올렸었지만, 이중 투자 수익률이 가장 높고, 가장 안전한 지역이 어디인가....

그곳은 노원이 될수 밖에 없다. 언제일지 모르지만 통일이나 남북 교류가 가능한 이후의 폭발적 영향력을 배제하고 말이다.

왜냐면, 노원은 이미 확장가능한 교통의 요충지이며, 매력적인 평지를 가지고 있다. 교육과 학원의 중심지로 자리잡고 있으며, 역설적으로 그동안 미개발되어 대형 상업지역의 개발이 수월하기 때문이다. 전철과 고속도로의 교차는 차량 및 인구 유입의 수월성을 점점 쉽게하고 있고, 이정도 규모의 평지로 이루어져있는 것은 거의 이지역이 유일하다. 개발은 불가피하다..그리고 속 도 또한 빠를수 밖에 없다.....

미래의 방향을 나름대로 예측하는 것은 흥미롭다.
그러나 위험이 따른다.나의 예측이 맞지 않을 가능성....
그래서 상상은 계속적인 또다른 상상으로 수정되어야 한다.

창동역 민자 역사가 가시화 되는 듯하다.
내가 사업자라면, 내가 정치가라면, 내가 도시 개발 전문가라면 어쩔것인가?
바로 건너편 차량 기지와 면허시험장 부지와의 연계를 통한 강북의 상업 요충지로 만들고 싶지 않겠는가...........

나만의 상상인지는 모르지만 십수년간 說로만 나오던 이 사업은 조만간 가시화될것을 나는 확신하고 있다....

이것은 하나의 시작에 불과할것같다.
서울의 개발 지속은 도시 경쟁력 확보를 위하여 불가피한것이며,
이를 위하여 그동안 소외된 강북지역의 업그레이드는 예정된 수순으로 보인다.

노원역 주변은 강북 개발의 상징이 될 것이며, 상계 주공 3단지는 그 주축이 될수밖에는 없는 것이다.