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현 부동산 시장에 대한고찰

주택가격에 절대적인 영향을 미치는 핵심 3요소인 수요와공급, 유동성, 금리에 대한 고찰입니다.

가. 수요와 공급
1)공급부분
건설사에 의한 이지역의 신규아파트 물량은 2004년도 이후 거의 없는 실정임.
정부의 다주택자 규제정책에 의한 다주택자들에 의한 매물출현 2006년 6월이후 소진되었음.
양도소득세가 존재하는 한 당분간 더 이상의 매물출현은 어려울 것으로 보여짐.
또한 인근 경기도의 신규아파트는 청약가점제와 분양가 상한제 적용으로 5~10년을 매매 할 수 없음
즉, 분양뒤 바로 그순간 10년간 시장에서 사라져 공급부분 역할을 할수 없다는 의미임

2) 수요부분
저 먼곳 경기도 진접의 분양소식에 실수요자들의 대대적인 러쉬현상을 보면 집을 필요로하는 사람은 아직도 많이 있는것 같음
결혼, 이사, 취업, 등 다양한 요인에 의하여 사회 초년생들이 전세가가 저렴하고, 생활 편의시설이 많은 이곳을 선택할 가능성 높음
청약 가점제에서 불리한 무주택자는 앞으로 분양받을 기회를 박탈당함. 이젠 선택의 여지가 없음 기존주택을 매수하는 수밖에 없는 상황임.
또한 전세입주자들은 전세가 상승에 의해 매매가와의 갭이 줄여들시 매매로 돌아설 가능성 높음

3) 수요와 공급이 집값에 절대적 영향을 미친 증거
노원구와 도봉구는 정부규제에 의하여 다주택자 매물 던지기가 2004년도 ~ 2006년 6월까지 대대적으로 발생했음.

이때 시장에 출현된 다량의 매물출현(공급)에 의해 노원구와 도봉구의 소형아파트가격은 극심한 가격하락을 겪었음, 대대적 공급은 집값을 하락시킨다는것을 증명해 보임.

그후 더 이상 시장에 나올 매물이 소진된 후 오늘현재까지도 집값이 상승하고 있음, 즉 공급부족 현상은 집값상승을 가져온다는것을 다시 증명해 보임.

다양한 요인에 의한 아파트를 구매하고자하는 사람은 계속 유입되는데, 사고자 하는 물건이 없다면 상승하는 것은 당연한 이치라 보여짐.

나. 유동성
1) 현재상황
우리나라 경제는 IMF를 극복한 98년 말이후, 단하루도, 단한해도 흑자들 내지 않은적이 없이 지속적으로 무역흑자를 내고 있음
국민경제가 꾸준히 지속적으로 성장하고 있어, 가계의 소득이 증가하고 있음. 올해 2만달러는 달성할듯하고 이젠 3만달러를 말하고 있음
흑자지속, 가계소득 증가, 경제성장, 설비투자 증가, 환전 등 이 모두현상은 시중에 유동성을 증가시킨다는 말과 같음
환율이 떨어진다고 하니까 국내 대기업에서는 환차손 방지를 위해 하루만에 1조가량을 환전해간 사례도 있음
또한 정부에서는 환율방어를 위하여 막대한 국채를 발행하였고, 그 채권의 이자만도 엄청난 금액이 매월 풀려나오고 있음.
신도시 건설, 기업도시, 행정도시에 의한 막대한 땅 보상금지급에 따라 시중에 돈이 풀리는것은 더 이상 말할 필요도 없음

특히,
주식시장이 2,000에 도달했다가, 1800대에서 박스 권을 형성하고 있음.
초기에 주식시장 진입했던 많은 사람들이 많은 수익을 얻을 것으로 생각됨
주식시장이 활성화 되면, 돈이 필요할시 주식을 즉시 처분하여 현금화 하는 경향이 있어 주식도 현금이 되는 경우가 발생함.
지금처럼 주식시장이 커지고 활성화된 경우 주식만큼 유동성이 풍부해졌다고 보아도 무방함.

2) 유동성 증가가 실물자산(부동산)을 상승시키는 이유
유동성이 풍부해지면, 인플레이션이 발생하고 이 인플레이션은 경제가 활황이고, 수출이 증대하여 흑자를 기록하여 경제가 성장하여 국민소득시 필요적으로 발생할 수 밖에 없음
시중에 돈이 많이 풀렸다면 상대적으로 돈의 가치가 떨어질 수밖에 없음.

부동산은 금과 같이 인플레이션을 해징하는 기능을 하고, 인플레이션이 5%이면, 부동산도 대략 그정도 반영하여 상승함.
정부의 강력한 부동산 규제나, 경제는 성장하나 국내경기는 소강상태 등 여러 요인에 의하여 부동산이 인플레이션에 적절히 반응하지 못하는 경우도 있지만
종국에는 그 상승 압력에 스스로 견디지 못하고 가히 폭발적으로 발산하기도 함.
이경우 집값 폭등, 집값이 미쳤다고 하지만 실상은 그동안 인플레이션을 적절히 반영하지 못하다가 한꺼번에 도달하는 현상이라 보여짐.
결국 시차만 있을 뿐이고 유동성 증가는 집값 상승현상으로 필연적으로 나타남.

2004년도 에 전국적으로 10억 모으기 열풍이 있었음.
노후보장을 위하여 최소한 10억은 있어야 한다는 의미였음
약 3년이 지난 2007년 그 10억은 28억은 되어야 한다고 말함.
유동성이 풍부해져 돈의 가치가 떨어졌다?의미임.
만약 이것이 그대로 부동산에 반영되었으면 부동산은 2004년 대비약 3배정도가 될것임.
아직 인플레이션이 부동산에 다 반영되지 않았다는 의미임.
결국 다 반영된다면... 또 폭등한다고 말할 것임.

다. 금리부분
금리가 집