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5명중 4명 "중층단지 현재시세 고평가"
강남 재건축 투자가치와 전망 금융권 부동산팀장 설문
호재 이미 반영…리모델링 전환 가능성도 커
사업속도 빠른 저밀도 위주 선별투자 바람직
중장기 투자땐 비강남권·중대형이 전망 밝아

“대치동 은마아파트는 잊어라.”
집값의 바로미터로 불리는 강남 재건축 단지들의 분위기가 안개 형국이다. 최근 일부 단지 가격이 하락을 멈추고 오름세로 반전되면서 혹시 바닥을 친 게 아니냐는 분석도 제기되고 있다. 하지만 한달 앞으로 다가온 분양가상한제 시행과 고강도 규제가 여전한 상황이어서 섣부른 바닥론을 제기하기도 쉽지 않다.

매수자나 매도자 모두 갈피를 잡을 수 없는 것은 마찬가지다. 팔아야 하는 시점인지, 아니면 지금이라도 사야 하는 것인지 판단하기조차 힘들다.

이에 따라 본지가 3일 ‘강남 재건축 단지 투자가치와 향후 전망’ 등에 관해 주요 금융권 부동산팀장 5명을 대상으로 설문한 결과 이중 4명의 응답자가 강남권 중층 재건축 단지의 현재 시세가 고평가됐다고 응답했다.

◇중층 단지 현재 시세로는 투자가치 의문=김재언 삼성증권 부동산팀장은 “강남 재건축 단지들의 현재 시세는 이미 재건축 호재가 반영된 것”이라고 말했다. 용적률 제한과 추가부담금 등으로 수익성이 낮아 ‘강남 재건축 단지의 축’이 개포주공 등 저층 재건축 단지로 옮겨갈 것이라는 입장이다.

박합수 국민은행 부동산팀장은 “각종 재건축 규제를 감안할 때 개포주공1단지 56㎡형(17평형)을 현재 시세(13억원)에 매입할 경우 재건축 실현 이후 수익률이 20% 정도에 지나지 않는다”며 “현재보다 시세가 20% 정도 낮았던 지난해 1~2월 시세가 투자가치를 최대화할 수 있었던 적정선”이라고 말했다. 이 때문에 전문가들은 재건축에 대한 묻지마 투자는 위험하다는 분위기다.

안명숙 우리은행 부동산팀장은 “강남의 재건축 단지들이 모두 사업이 가능한 것은 아니다”며 “중층 단지의 경우 재건축보다 리모델링으로 전환될 가능성이 크기 때문에 재건축 사업 추진 속도가 빠른 저층 저밀도 단지 위주로 선별 투자해야 한다”고 말했다.

반대의견도 있었다. 고준석 신한은행 부동산팀장은 “현재 강남 재건축 시세가 고평가된 것은 사실이나 향후 재건축 규제 완화, 강남의 입지적 여건 등을 고려했을 때 현재 시세에 매입해도 수익성이 나쁘지 않다”고 말했다.

◇비강남권에 눈 돌려라=3년 이상의 중장기투자를 전제로 강남권 아파트와 비강남권 아파트의 투자가치에 대해서는 5명 중 3명이 ‘비강남권’에 무게를 둬 눈길을 끌었다.

안 팀장은 “강남권 아파트 값은 상승 여력이 많지 않기 때문에 수익성 측면에서는 비강남권이 더 우세할 것”이라고 진단했다.

안 팀장은 다만 향후 공급이 집중된 경기권보다는 서울 용산ㆍ성수동이나 지하철 9호선 역세권이 더 유망할 것으로 내다봤다.

응답자들은 뉴타운 등 재개발, 성남ㆍ일산ㆍ파주ㆍ광교신도시 등과 정부가 추진 중인 ‘반값 골프장’ 수혜지역인 수도권 일대 계획관리지역(준농림지)도 추천대상으로 꼽았다.

한편 전문가 5명 중 3명은 주택담보대출 규제로 현재는 중소형 아파트가 강세를 보이고 있지만 중장기 투자가치는 중대형 평형이 더 높다고 응답했다. 양해근 우리투자증권 부동산팀장은 “현재 중소형 평형의 강세는 주택담보대출 규제로 인한 일시적 현상”이라며 “중대형을 선호하는 40~50대 인구는 꾸준히 증가하는 반면 공급은 상대적으로 부족해 희소성이 부각될 것”으로 전망했다.