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우리아파트 게시판에서 김상열(wj6060)회원님께서 등록해 주신 독립된글을 답변글로 옮긴 글입니다.
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과천3단지 재건축 무효판결 들여다보기(2) - 소형평형의무비율은 각 평형별 골고루 적용??

과천3단지 재건축 무효판결과 관련하여, 현재 언론에 보도되는 내용은 관리처분시 소형평형의무비율 적용할 경우 각 평형별로 동일한 비율로 배정해야된다는 내용이 크게 부각되고 있습니다.

일반적으로 재건축시 신축건물에 대한 평형배정시 권리가액 다액 순(대지지분크기 순)으로 배정하기 때문에 대지지분 1평~2평 차이로 중대형평형에 배정되느냐 그렇지 못하느냐에 따라 시세가 큰 차이를 보이고 있습니다.

과천3단지 재건축시 신축아파트 평형배정에 관한 내용을 보면,

2000년11월5일 임시총회시에는 신축아파트 평형배정에 대하여 조합원 분양신청에 따라 결정하며 경합시 공개추첨한다고 하였고,(권리가액 순으로 배정한다는 내용 없음),

2004년12월27일 총회에서는 경합시 권리가액 순으로 배정하도록 하고 있으나 권리가액 순 배정방식의 관리처분은 의결정족수 80% 를 채우지 못하여 무효판결이 났습니다.

권리가액 다액 순 배정 방법이 포함된 관리처분이 무효인 상태에서, 법원 판결문 상에는 과천3단지 13평,15평,17평간 형평을 맞추기 위한 두가지 방법을 제시하고 있습니다.

(1)2000년11월5일 최초 결의시처럼 경합이 있을 경우 추첨하는 방법

(2)각 평형별로 소형평형의무비율을 맞추는 방법
- 13평 1,500명 중 25% 375세대 소형평형 배정
- 15평 930명 중 25% 232세대 소형평형 배정
- 17평 680명 중 25% 170세대 소형평형 배정

반드시 위 방법을 따르라는 것은 아니며 각 평형간 형평성에 맞게 배정방식을 결정하되 위 두가지 방법을 판결문에 예시한 것일 뿐입니다.

그런데 위와 유사한 판결이 2004년 잠실3단지 재건축시 있었습니다. 잠실3단지의 경우에도 관리처분 무효판결을 받았는데, 관리처분 총회가 전체조합원의 80% 이상 동의를 받지 못했기 때문에 무효가 된 것입니다. (2004가합6649) 이 부분은 과천3단지의 경우와 동일합니다.

잠실3단지는 기존 15평, 17평 두 개 평형이 있었고, 재건축 후 15평은 25평,33평,43평,54평에 배정되고, 17평은 43평,54평에 배정되었습니다.

잠실3단지도 25평에 배정된 조합원이 형평의 원칙에 위반하였다고 주장하였으나,

법원은 “형식적인 산술적 평형의 원칙을 적용하여 사소한 형평의 불만족을 이유로 그 결의를 무효로 돌릴 것이 아니고, 재건축 사업 시행의 제반 조건과 건축 관련 법령상의 제한 여부, 건축설계 및 공사에 있어서의 기술상 한계, 분양수익 극대화를 통한 조합원 비용분담의 최소화, 다수 조합원이 소수 조합원에게 부당한 불이익을 강요하는지 여부 등 재건축 사업의 다양한 사정을 종합하여도 현저히 형평에 반한다고 인정될 때에만 이를 무효라고 판단” 한다고 하고, 기존의 권리가액 다액 순(대지지분 순) 평형배정을 인정하였습니다.

재건축 조합과 같은, 권리 능력없는 사단의 정관이나 결의 등 단체 내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 그 내용이 강행법규에 위반된다거나 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반된다고 볼 정도로 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 경우를 제외하고는 이를 유효한 것으로 시인하는 것이 대법원 판결입니다.

따라서, 재건축시 조합원 평형배정은, 기존의 권리가액 다액 순 배정 방법이든, 아니면 새로운 배정방법이든, 결국 조합원 대다수인 80% 이상이 동의할 수 있는 합리적인 방법을 선택하게 되면 문제가 되지 않을 것으로 생각됩니다.