부동산 정보포털에서 거래포털로!

부동산 투자시 특정지역에 대한 선입견으로 인해 그 지역이 보유한 내재가치의 본질을 꿰뚫어 보지 못하는 오류로 인해 투자의 기회를 상실하는 경우가 있다.

최근 강남대체 신도시가 동탄지역까지 확대되었지만 언론의 보도를 통해 알수 있듯이 서울까지 출퇴근이 거의 불가능한 지리적으로 너무 멀리 떨어져 있는 지역이다.

이제 남쪽으로만 바라보는 시각에서 벗어나 부동산 투자지역에 대한 시야를 넓이는 안목이 중요한 시점이다.

올해 하반기 부터 남양주 별내와 진접지구, 양주, 동두천을 중심으로 서울 동북쪽에 대단지 아파트가 분양되고 있으며 교통망 등 인프라 구축이 진행중이다.

향후 서울 동북부의 중심축이 되는 노원지역에 대해 호재와 투자가치를 살펴 보고자 한다.


1.창동 차량기지 및 운전면허 시험장 이전 확정

노원구는 남양주시와 4호선 차량기지 이전을 위한 협약을 체결하였으며 현재 타당성에 대한 공동연구가 진행중이다. 연구결과는 상반기에 완료예정이며 연장되는 노선은 당고개역에서 남양주 진접지구 까지 12Km 구간이다.

4호선 연장은 남양주 주민들의 숙원사업이므로 최소한 2010년 까지는 착공이 완료될 것으로 예상한다.

노원구청에서는 창동 차량기지와 운전면허 시험장을 이전하고 초고층 업무시설을 유치하기 위해 많은 노력과 역량을 집중하고 있다.

노원지역이 그동안 소외받았던 가장 큰 원인은 업무시설과 상업시설 부족에 따른 베드타운의 한계에 있었다.


2.동부간선도로 확장

현재 월계교에서 의정부 시계까지 왕복 4차선을 6차선으로 확장하여 상시 정체구간이 해소될 전망이다.

'07년 8월 부터 공사착공이 시작되며 총공사비는 2천 477억원이 소요될 예정이다.

동부간선도로 확장에 따른 시너지 효과는 외곽 순환도로와 연계되어 노원구 전역 및 서울 동북부 지역의 교통난을 해소할 것으로 본다.


3.외곽 순환도로 개통

외곽 순환도로 개통이 의미하는 바는 매우 크다고 볼수 있다.

서울 동북부 및 경기 북부지역의 교통망에 대한 기간시설이 될 것이며 경기 북부 주민들의 출퇴근으로 인한 동부간선도로 정체도 크게 해소될 것으로 전망한다.

현재 남아있는 공사구간은 사패산 터널지역 4Km 구간이며 완공은 '07년 12월을 목표로 하고 있다.

현재 미완성된 구간에서 민자로 유치된 고속도로중 가장 많은 수익을 내고 있는 구간이다. 사패산 터널구간의 공사로 국도로 돌아가야 하는 불편이 있는 약점을 가짐에도 불구하고 최근 통행료 수입이 초과이익을 달성하였다.


4.준주거지역으로 용도 변경 예상지역

최근 서울시에서 조례를 개정하여 역세권을 중심으로 반경 250~500m 이내 주거지역을 준주거지역으로 변경이 가능하도록 하였다.

용도 변경시 건폐율 60%, 용적율 400% 까지 허용이 되므로 향후 재건축시 큰 혜택을 보는 지역이다.

특히 상계주공 아파트 단지는 지난 1987~1988년에 건축되어 평균 20년이 된 아파트 단지군으로 도시계획 사업으로 자체 교통망과 인프라 구축이 잘되어 있으며 대단지를 형성하고 있어 투자가치가 높다.

노원구청은 도시계획, 주거공간 재정비 사업의 일환으로 역세권을 중심으로 '07년 12월 까지 1차 확대사업을 추진중이다.

1차 확대는 노원 역세권(4,7호선), 수락산 역세권(7호선), 석계 역세권(1,6호선) 지역이다.


5.교육

노원지역은 강남의 대치동과 비교해도 손색이 없을 만큼 교육에 대한 인프라가 탁월하다.

이미 알려진 은행사거리의 학원가는 유명세를 타고 있으며 은행사거리가 지닌 구조적 결점인 신설학원을 위한 건축물이 부족하여 최근에는 노원역을 중심으로 거대 학원가를 형성하고 있는 중이다.

지난 4월에 메가스터디가 상계주공 3단지 맞은편에 강북점을 개원하였다.

메스컴에 보도된 자료에 따르면 올해 서울지역 6개 외국어고와 2개 과학고에 진학한 신입생 중 35%가 노원, 강남, 양천, 송파 등 4개구 출신이다.

즉 특목고 신입생들의 출신지역 편중 현상이 심각한 것이다.

2007학년도 특목고 신입생들의 출신지역 분포는 노원구 275명(10.9%), 강남구 233명(9.3%), 양천구 217명(6.2%), 송파구 156명(6.2%) 이다.



노원구는 그동안 지역주민들의 부동산 가격에 대한 무관심으로 10년간 집값이 정체되어 서울에서 가장 저평가된 지역이 되었다.

작년 부동산 경기 호황시 서울 25개 구 중에서 가장 많은 상승율을 기록하며 전체 세대의 30%가 주인이 바뀌어 노원지역에 대한 인식의 전환점에 도달한 것이다.

요즘 부동산 뉴스를 볼때 장기적인 관점에서 그 지역이 지닌 내재가치를 발굴하기 보다는 단기적인 호재와 악재에 민감하다.

부동산을 주식처럼 단기투자의 관점으로 접근하는 오류를 범하지 말아야 한다. 요즘은 주식투자도 투자대상 기업이 지닌 본질적 내재가치를 발굴하여 장기투자를 할때 수익율이 훨씬 높은 것이 증명되지 않는가?

향후 5년에서 10년을 내다보는 안목으로 창동 차량기지가 이전하고 준주거지역으로 용적율 400%로 재건축시 노원지역은 분명히 중대형 부촌으로 거듭날 것이다.

현재의 선입견과 단기적인 안목에서 과감히 탈피하여 미래의 자산가치를 꿰뚫어 보는 안목이 필요한 시점이다.