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3. 2주택자 이상 소유자의 경우, 담보대출 만기로 인한 매물의 지속적 출현.

<펌글참조>

1년 내 매각을 전제로 한 조건부 아파트 담보대출 물량이 이달중 2만건가량 쏟아질 전망이다.

지난 2005년 7월4일 처분 조건부 대출 시행과 1년 유예 이후 지난해 3월 받았던 담보대출이 이달 중 만료돼 처분을 목전에 두고 있다.

또 1가구 2주택 이상의 20만9000여건 대출 기한자도 내년 1월 중 만기도래하고 있다.

은행은 차주가 기한 내에 주택을 직접 처분하지 않을 경우 3개월 동안 기한이익(연체이자 부과)상실 이후 연체이자를 부과한 뒤 곧바로 임의 경매나 강제처분 등의 법적 절차를 밟을 계획이어서 금융기관, 차주간의 법적인 분쟁이 잇따를 전망이다.

게다가 올부터 1가구 2주택자가 집을 팔 경우 양도소득세도 50%가량 부과해 다주택자의 압박이 갈수록 거세지고 있다.

이에 따라 1000만∼2000만원에 그쳤던 아파트 매도 호가가 1억원 이상으로 확대될 경우 본격적인 아파트 가격 붕괴에다 경매시장도 덩달아 활기를 띨 전망이다.

4일 관련업계에 따르면 처분 조건부 담보대출, 2건 이상 대출자 1년 내 처분, 1가구 2주택자 양도세 50% 부과, 종부세 6억원 이상 강화 등 정부의 잇따른 고강도 부동산 대책이 다주택자를 전방위로 압박하고 있는 가운데 정책의 순차적인 실행과 함께 그 파급 효과가 부동산 가격 하락, 경매시장 활기로 이어질 전망이다.

지난해 3월 매각을 전제로 한 조건부 대출이 은행마다 적게는 700건에서 많게는 1500건으로 모두 2만건, 금액만도 평균 건당 대출금액 1억원을 기준으로 할 때 2조원에 해당하는 규모다.각 은행은 이들 중 처분을 하지 않는 고객에게 연체(19∼25%) 사실과 3개월 내 강제처분이나 임의 경매처분을 인지하는 경고장이나 안내장을 발부, 대출금 상환, 강제처분 예고를 통지한 것으로 알려지고 있다.

그러나 은행측은 “1년 내 처분 조건부의 경우 대출금 상환을 주 목적으로 하는 만큼 어떤 집을 처분하라고 권고할 법적 효력이 없기 때문에 다툼의 소지가 있고 강남·북간의 양극화가 더 심화될 것”이라고 전망하고 있다.K은행 여신 관계자는 “차주가 일정기간 해당 물건을 처분하지 못하면 경매할 수밖에 없다”면서 “절반 수준만 건질 수 있는 경매를 피하는 지름길은 현재의 가격보다 1억원 낮춘 수준에 급매물로 정리하는 길이 빠르다”고 말했다.

부동산 전문가들도 “실질적으로 조건부 담보대출에 대한 연체금리 부과, 경매처분 등의 페널티가 가시화되면 이를 기점으로 가격을 대폭 낮춘 급매물들이 나올 가능성과 이로인해 본격적인 수도권 주변의 집값 거품붕괴가 본격화될 가능성도 조심스럽게 예견되고 있다며 이 기회를 잡을 것을 권고하고 있다.

유엔알컨설팅 박상언대표는 “현재 상담객 3명 중 1명은 다주택자로 주택처분 시점에 대해 문의를 자주 해오지만 실질적으로 가격을 많이 낮춰서 내놓지 않고 있어 매매가 시장에 나타나지 않고 있는 것”이라며 “하지만 조건부 대출자들이 압박을 느껴 급매물을 내놓으면 지금까지 ‘버티자’는 심리로 일관했던 다주택자들의 주택보유 의지가 크게 꺾이는 기폭제가 될 수 있다”고 지적했다.

경매정보 전문업체인 디지털태인 이영진 부장은 “2만건에 달하는 담보대출 만기 물량중 일부라도 시장에 나오게 된다면 경매물건의 희소성 가치가 줄어들어 낙찰률 등이 하락하는 등 시장파급 효과가 크겠지만 우량 물건이 나오면 상황은 달라질 수도 있다”고 말했다.

따라서 “내집 마련을 계획하는 실수요자들은 신규 분양시장보다 급매물과 경매시장에 관심을 가지면 저렴한 가격대의 아파트를 장만하는 계기가 될 수도 있다”고 귀띔했다.

한편 은행들은 내년 1월 만기가 되는 1가구 2주택자(20만9000여건)에 대한 1년 내 처분자도 이미 상환을 위한 분류작업을 마친 것으로 알려지고 있다.

/neths@fnnews.com 현형식 이지용기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지