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안녕하십니까?
오늘 심히 우려되는 내용이 있어 나왔습니다.
작년엔 길음뉴타운에 대한 분석글을 많이 썼고 특히 제가 입주한 래미안3차에 대한 평을 좀더 무게실었던 것이 사실이었습니다.
그런데 치솟는집값에 무주택자들의 상실감을 자극할 글은 쓰지 않아야겠다는 판단을 하고 그후론 투자 분석에 관한 것보다는 살아가는 이야기나 쓰려고 했습니다.
그런데 최근 길음뉴타운이 부곽되면서 길음뉴타운에 대한 무성한 이야기들이 오가더군요.
때로는 무의식적 질투와 질시도 있을 터이고, 벤치 비교를 통한 재테크 분석도 될 수 있기에 그러려니 했습니다.
그리고 그런 유치한 질투엔 응하지도 않았고요.
그런데 걱정되는 내용이 있어 글을 적기로 결심했습니다.
최근 닥터아파트의 지식리포트란에 길음8구역에 대한 리포트가 올라와
큰 기대를 하지 않고 오늘 읽었습니다.
한마디로 어이가 없더군요.
철저히 편견으로 일관하고 심리적, 시기적 기술분석으로 접근한 분석이기에 기가 막혔습니다.
이런 글을 쓰는 제게도 누가 지금 길음뉴타운에 몫돈 좀 묻어둘 데 없냐고 하면 무주택 조건되면 8구역 사라고 합니다.
그건 투자적 관점에서의 해석입니다.
그러나 위의 리포트에선 왜곡된 내용이 너무나 많습니다.
리포트 내용을 공개할 순 없기에 그 주된 논점 몇가지만 오류 지적을 하겠습니다.
첫째, 자사고는 강북민들에게 혜택을 주는 재산이지 길음의 재산만은 아닙니다.
지금 자사고가 난항 중입니다만 차후 모습을 드러낸다고 해도 그건 자사고에 입학할 특정한 수요 계층에 대한 혜택이지 길음뉴타운의 자산만은 될 수없기 때문입니다.
지금 한국 최고의 초교인 영훈초가 주변에 있다고 해서 길음뉴타운 식구들이 그 혜택을 몇이나 보는지요?
서울대 주변 아파트에선 서울대 옆에 있다고 혜택을 크게 보나요?
자사고가 주변에 있어도 어차피 시험제에 의한 기숙제 학교라면 그건 상징적 의미이지 실질적 수혜는 없습니다.
그럼에도 8구역에 자사고가 들어가기에 8구역 자녀들은 자사고에 통학하기 쉽다는 식의 막연한 분석은 어이가 없습니다.
둘째, 부동산의 기본중 기본이 입지란 건 삼척동자도 다 아는 내용인데 입지적 가치는 철저히 무시된 점도 어처구니 없더군요.
셋째, 비교 대상이 래미안 3차면서도 3차에 대한 약점 31평형 2베이 구조를 물고 늘어지면서도 3베이 구조인 8구역의 우수성을 강조했습니다.
그러면 그 역으로 3차의 장점 1자형 정남향 구조가 8구역에 적용되나요?
새로 들어설 롯데 주상복합의 마트와 학원가 및 문화시설을 길음역 접근성이 3차만큼 좋은가요?
역출구가 새로 생긴다 해도 8구역 중간동에서 길음역 도달하는 시간과 3차 맨뒷동에서 도달 시간 비교하면 얼마나 차이날지 아시나요?
3차같이 단지내외부가 평지여서 노약자나 장애인들도 겨울철에 안전하게 보행이 가능한가요?
8구역은 100% 지하주차장이어서 우수하다면 3차에 지상에 주차되어 있는 차를 보셨나요?
3차 역시 지상에 차가 없어 흡족해하고 있는 중이었는데 어처구니없는 글에 기가 막혔습니다.
사실 길음뉴타운안에서의 서로 헐뜯는 분석은 보기에도 좋지 않고 제가 바라는 바도 아닙니다.
그러기에 래미안2차나 8구역 등과 직접 비교를 하지 않으려 합니다만 실제 직접 비교글을 작성한다고 해도 3차만큼 우수한 단지는 앞으로 없습니다.
그러나 3차의 31평형 시세가 상한가 기준 닥터아파트, 스피드뱅크, 부동산114 등에서 6.5억대입니다.
그리고 요즘의 침체기에도 견고한 시세를 유지하고 오히려 미미하나마 상승 기류를 잃지 않고 있는 우수단지입니다.
그런데 8구역의 경우 재개발 물건을 사면 추가 분담금까지 포함하여 총 5.1~5.2억선으로 접근 가능하기에 강추하는 것입니다.
어차피 길음8구역 입주시가 되면 래미안3차도 나이가 3년 이상이 되어 상대적 노후 단지가 될 것이고 세제상 입주 후 3년간은 거래가 줄기에 8구역의 가격세가 강세가 될 것이므로 특히 입지가 좋은 앞동쪽으론 3차의 상한가를 앞지를 가능성도 충분하기에 강추했던 것입니다.
그러나 8구역의 맨뒷동이나 경사지의 동들이 과연 얼만큼의 경쟁력이 있는지 궁금하네요.
대체로 단지가 심리적으로 연동되는 경향이 있어 앞동의 선도 단지들의 상한가가 강세를 보일 경우 뒷동들도 그에 추종을 하긴 하겠으나 그건 심리적 분석일 뿐입니다.
그런 펀더맨털에 기초하지 않은 시기적, 심리적 분석은 주식시장에서의 차트를 바탕한 기술 분석 수준이라고밖에는 볼 수 없습니다.
즉 내재 가치분석이 빠진 것이죠.
이런 어설픈 분석이 계속 반복되면 심리적 오류의 고착이 일어날 수도 있기에 경게하는 측면에서 지적을 했습니다.
그리고 비교를 하면 제대로 해야지 래미안2차와 3차의 가격차의 원인을 오로지 시기적 입주가 5개월 차이가 나는 것으로만 가격차를 설 명하고 있습니다.
그러면서 8구역은 3년 이상이나 입주시기가 늦다는 걸 강조합니다만 공덕 래미안타운을 직접 가셔서 확인하십시오.
2베이 구조인 공덕 래미안3차와 3베이 구조인 신규단지 공덕 래미안4차와의 가격이 어떤지...
길음 래미안3차의 단지 규모나 입지, 단지 조경 등은 철저히 무시되고 오로지 시기적으로 5개월 늦어서 가격차가 난다는 비교에 또 쓰러질 뻔 했습니다.
래미안3차의 조경은 최근 돈많이 들여 재건축한 잠실 레이크펠리스와 비교해도 전혀 손색없습니다.
궁금하시면 직접 발품팔아 분석하고 확인하시면 사실을 아실 터이고, 개관적으로 작성되어야 할 엘널리스트 분석자료가 전화기 붙들고 특정업자와의 통화만으로 작성되기에 생기는 오류라 보입니다.
그리고 궁금하시면 직접 닥터아파트 지식리포트를 사셔서 보시고 그런 글들에 대한 항의보다는 제대로 된 단지 설명을 게시판에서 해나가야 할 필요는 있다고 보입니다.
어처구니없는 걸 떠나서 어떤 배경에서 이런 왜곡된 정보의 글이 작성되었을까 생각하니 섬찟하기까지 합니다.
그리고 내집값 올리려고 담합하거나 추한 어거지부려가며 홍보 활동하는 것도 반대하지만 입주한지 6개월이 다 되어가는 동안 제대로 된 입주기조차 없는 3차나 입주 1년을 향해가는 2차는 너무 무력한 감이 드네요.
그러면 여러분들의 글 기대해보겠습니다.