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최근 개포재건축 용적율 상향추진 소식과 강남재건축 규제완화 소식에 힘입어 개포재건축 지역 급매물이 상당히 많이 거래가 이루어졌습니다. 그 중에서도 개포1단지 15평이 상대적으로 거래가 많았습니다.

보름전 8.2억이었던 15평1차(대지지분 20.84평)가 8.7억으로 5천만원정도 가격이 올랐고, 8.6억이었던 15평2차(대지지분 21.65평) 역시 9억이상에 시세 형성되면서 4천~5천만원정도 가격이 올랐습니다.

개포1단지 15평은 소형평형의무비율에 따라 33평과 45평의 갈림길에 서 있는 평형으로, 용적율이 완화될 경우 가장 큰 혜택을 볼 수 있는 평형입니다.

소형평형의무비율을 적용하고, 1대1 재건축을 가정할 때, 용적율 변화에 따른 15평 배정평형을 분석해 보면...

(1)상한용적율 177% 적용시

15평 조합원의 약 7% =>45평 배정 예상됨.
15평 조합원의 약 93%=>33평 배정 예상됨.

(2)허용용적율 190%, 기부채납후 상한용적율 230%

15평 조합원의 약 63% =>45평 배정 예상됨.
15평 조합원의 약 37% =>33평 배정 예상됨.

(3)허용용적율 209%, 기부채납후 상한용적율 230%
** 허용용적율 = 기본용적율 190% * 1.1(건축법상 리모델링가능구조로 지을 경우 인센티브) = 209%

15평 조합원의 약 80% =>45평 배정 예상됨.
15평 조합원의 약 20% =>33평 배정 예상됨.

소형평형의무비율은 (1)세대수기준 소형평형의무비율, (2)연면적기준 소형평형의무비율이 있습니다. 세대수기준은 전용면적 60제곱미터이하 세대수를 20% 이상, 전용면적 60제곱미터초과 85제곱미터이하 세대수를 40%이상 건립하여야 하는 것이고, 연면적기준은 전용면적 85제곱미터이하 평형이 전체연면적에서 차지하는 비율을 50% 이상 건립해야 하는 것입니다.

세대수기준은 국민주택규모이하 평형 공급을 늘리기 위해 도입되었고, 연면적기준은 삼성동AID재건축이나, 잠실2단지, 잠실시영 재건축처럼 소형평형의무비율을 맞추기위해 12평~16평의 초소형 평형을 건립하는 것을 막기위해 도입되었습니다.

개포1단지를 보면, 13평 조합원의 경우, 용적율이 증가되더라도 세대수기준 소형평형의무비율 때문에 45평으로 진입하기 어려울 것으로 예상되고, 16평~18평 조합원의 경우, 연면적기준 소형평형의무비율 때문에 배정평형을 더 크게 늘리기 어려울 것으로 예상됩니다.

따라서, 용적율증가의 혜택을 가장 크게 볼 수 있는 평형이 1단지 15평으로, 특히 허용용적율 209%, 상한용적율 230%를 받을 경우, 15평 전체 조합원의 약 80%가 45평에 배정될 것으로 예상되는데, 막대한 분담금으로 일부 15평 조합원 중 33평을 신청할 조합원이 있을 것을 감안하면, 배정확율은 더 커진다고 볼 수 있습니다.

이런 이유로 개포1단지 15평이 활발히 거래가 되면서 시세를 이끌었고, 뒤이어 13평이 보름전 7억5백에서 7억4천으로 뒤따라 시세가 올랐고, 17평 급매물이 11억8천에 거래가 되면서 개포1단지 시세가 전반적으로 오름세를 탔습니다.

다음엔 개포1단지 13평에 대한 분석자료를 올려드리겠습니다.

# 재건축을 잘아는 우정부동산, 02-574-6060, 010-3199-1475, cafe.daum.net/01031991475, 개포1단지 종합상가내 위치 #