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부동산경기 대사이클 시기 곧 도래한다
하반기에 호재 많은 부동산시장 폭발 예상

이주호
- 국토도시개발(도시공학)
- 前 토지공사, SK건설 개발부;엔지니어링사 기술고문

흔히 부동산시장의 경기 사이클(순환 과정)을 얘기할때 '○○○○년 중반부에 소사이클이, ○○○○년 후반부에 대사이클이 온다'는 식으로 설명합니다.

이는 과거 사례를 두고 살펴보면 보다 분명히 이해할 수 있습니다. 1984년 서울시내를 순환하는 지하철 2호선이 완전개통되었습니다.

1980년대 부동시장 활황세 보여

지하철 2호선이 개통하기 바로 전에 서울 강남구 대치동 빅3아파트(선경, 우성, 미도)를 분양을 시작했습니다. 이때 부동산시장에 잠깐 '반짝장'이 섰습니다.

이때를 1980년대 중반부 부동산 경기 소사이클이 있었던 시기라고 할 수 있습니다.

당시 부동산시장에 반짝장이 섰던 이유는 저유가, 저금리, 저원화가치 등의 호재 때문으로 분석됩니다. 1987년엔 13대 대통령선거가 있었습니다

이를 바탕으로 1985년 하반기부터 1989년 상반기까지 5년동안 주식시장의 종합 주가지수가 130포인트에서 1000포인트까지 무려 8배나 폭등했습니다.

주식시장 폭등에 후행해 1987년(13대 대통령 선거) 하반기 부터 1991년(분당신도시 입주 시점)까지 5년 동안 부동산시장도 대활황세로 돌아서 집값ㆍ땅값이 크게 올랐습니다.

이 1980년대 후반부에 바로 부동산 경기 대사이클이 있었습니다.

주식시장에 후행해 부동산시장 활황

1980년대 부동산경기 동향을 살펴보면 중반기인 소사이클 시기땐 집값 상승은 서울 강남 등 일부 지역에 국한된 특징을 보였고, 후반기인 대사이클 시기땐 전국적인 집값 상승이 있었습니다.

1989년 4월 1일 종합주가지수가 1007.77포인트로 정점에 달한 이후 주가는 1992년 8월 21일 459.07포인트까지 폭락했습니다. 하지만 459.07포인트를 기점으로1994년 11월 8일 1138.75포인트까지 3년 동안 종합주가지수가 다시 폭등했습니다.

1994년 11월 8일날 종합주가지수가 1138.75포인트를 찍고 다시 대세 하락기로 접어들면서 예외없이 서울 강남 개포 주공1단지(5층) 아파트를 필두로 1996년까지 햇수로 3년동안 부동산경기가 대체적인 활황세를 보였습니다.

이때가 1990년대 중반부에 왔던 부동산경기 소사이클 시기라고 볼 수 있습니다.

1980년대 부동산시장의 흐름을 그대로 적용한다면 1990년대 후반부에 부동산경기 대사이클이 와야 했습니다. 하지만 안타깝게도 1997년 12월 3일 IMF 구제금융을 신청하는 등 국가비상사태로 인하여 이 대싸이클 리듬이 깨졌다고 볼 수 있습니다.

IMF 여파는 주식시장으로도 그대로 이어져 1998년 6월 16일 종합주가지수가 280포인트까지 대폭락했습니다.

하지만 IMF 국가비상사태를 극복할 기미가 보이자 종합주가지수는 다시 280포인트를 기점으로 2000년 1월 4일까지 3년동안 1059.04포인트까지 폭등했습니다.


주가와 집값의 상관관계 밀접해

위와 같은 사례로 살펴봤을때 종합주가지수와 집값의 상관관계는 아주 밀접하다고 볼 수 있습니다. 1990년대 종합주가지수가 1059.04포인트를 기점으로 대세 하락기로 접어들자 부동산 값은 강남 재건축아파트를 필두로 크게 폭락했습니다.

아시다시피 2001년부터 2002년까지는 강남 재건축아파트 급상승, 2003년부터 2005년까지는 강남 중,대형아파트 상승기라고 할 수 있습니다.

필자는 2001년~2005년까지 부동산가격 상승 시기를 필자는 부동산경기 소사이클 시기로 보고있습니다.

왜냐하면 IMF 이후 2005년도까지의 종합주가지수는 1000포인트를 크게 돌파하지 못하는 등 낙폭을 줄이는 반등수준(소사이클)에 불과했기 때문입니다. 또 증시에 후행하는 부동산시장 역시 주식시장과 마찬가지로 소외된 지역은 낙폭을 줄이는 반등수준(소사이클)에 불과해서입니다.

큰틀로 봐서 2005년 하반기 주식시장은 대세상승, 부동산시장은 8.31 부동산대책의 영향으로 대세 하락의 기점이라고 할 수 있습니다.

2005년 하반기에 종전 마의 종합주가지수대라고 할 수 있는 1000포인트를 돌파합니다. 1985년 하반기 이래 20년만에 오는 증시 대세 상승 기조였던 셈입니다.

한미 FTA 타결 경제 호기로 인하여 종합주가지수가 1500포인트에 머무르고 있는 요즘, 주식시장 전문가들은 2009년도까지 종합주가지수가 3000포인트까지 상승할 것으로 전망하고 있습니다.

필자는 이와 같은 종합 주가지수의 흐름을 감안했을때 1987년 하반기 이래 20년만인 올해 하반기부터는 부동산경기 대세상승이 도래할 것으로 믿고있습니다.

공교롭게도 1987년과 2007년은 대선이 있은(는) 해입니다.


올해 하반기 부동산 대세상승기 시작될 듯

위에서 설명한 바와 같이 부동산경기 소사이클 시기땐 서?강남 등 일부지역 ？국한한 부동산가격 상승이 있었다면 대사이클 시기땐 전국적인 부동산가격 상승이 있었습니다.

지금 지방광역시 부동산경기는 미분양 물량 적체 등으로 거의 초토화되다시피 했습니다.

정부는 침체 일로에 있는 지방 부동산경기를 되살리기 위해 지방광역시 투기과열지구 해제를 검토하고 있습니다. 투기과열지구 해제를 기점으로 지방광역시 부동산경기, 큰 변화가 있을 것으로 예견됩니다.

이와 같은 변화의 이유로는 무엇보다도 한미 FTA 타결로 국가경제가 전반적으로 좋아지는 점을 꼽을 수 있습니다.

IMF 이후엔 외국계 부동산 펀드가 매물로 나와있는 서울및 수도권 대형건물을 싹슬이했다는 말이 있습니다. 최근엔 이 부동산 펀드가 투자기간 10년 정도를 목표로 지방광역시 부산, 대구지역 대형 건물을 노리고있다고 합니다.

얼마 전에 밀리오레 대구점을 미국계 한 부동산 펀드회사가 인수했다고 하는게 이를 입증해 주는 사례가 아닌가 합니다. 이는 광역시 부동산경기를 예측하는데 있어서 좋은 징조로 보입니다.

하반기에 호재 많은 부동산시장 폭발 예상

어떤 합리적인 외국인 투자자는 작년에 고평가된 강남 팔고 저평가된 강북 사라고 했습니다. 단발성이 아니라 장기적인 관점에서의 조언같습니다.

끝으로 그 어떤 인위적인 대책, 조치보다는 경제가 살아나고 종합주가지수가 대세 상승하면 부동산가격도 당연히 상승할 것이라고 믿고있습니다.

그래서 필자는 대선이 있는 올해, 부동산경기 대사이클 시기가 곧 도래한다고 감히 말씀드리고 싶습니다.