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요 며칠사이에 개포재건축 급매물이 몇 개 거래가 되었습니다. 개포1단지 13평이 7억5백~7억1천, 개포1단지 15평이 8억3천~8억6천, 개포4단지 13평이 7억, 대략 이 정도 선에서 매매가 이루어졌습니다.

무엇보다 고점대비 약 1억~1억5천정도 가격이 하락하여 가격 메리트가 발생한 상태에서, 주요언론에서 개포지구 용적율 상향과 관련된 기사를 다루면서, 매수 대기하시던 분들이 매수에 가담한 것이 급매물이 거래된 원인이지 않나 생각됩니다.

사실 2007년 개포지구 용적율 상향조정 내용은 ‘알만한 사람은 다 아는 내용’임에도 불구하고, 주요 언론을 통해 기사화되면, 개포지구에 대한 관심도를 높여서 새로운 매수세를 끌어 들이게 됩니다. 마치 이미 누구나 알고 있는 내용인 용산 철도기지창 개발소식에 용산에 대한 관심이 쏠리거나, 잠실5단지 상업지역 용도변경 기사에 잠실5단지 가격이 오르는 것과 마찬가집니다.

현재 분위기상 급매물이 몇 개 거래되었다고 해서 가격이 반등할 분위기는 아닌 것 같습니다. 거래가 이루어진 몇 개 평형 외 다른 평형에서는 1천만원 정도 소폭 가격이 하락한 매물도 나와 있습니다. 다만 거래가 재개되기 때문에 추가로 큰 폭의 가격하락은 기대하기 힘들지 않나 생각됩니다.

사실 최근의 강남권 아파트 가격 폭락은, 보유세 보다는 양도세, 다주택자보다는 1주택에서 2주택으로 넘어가는 단계에 있는 분들에 의해 주도되고 있는 듯 합니다.

합리적 경제주체라면, 보유세 1천~2천만원이 무서워 수억원씩 하락한 가격에 강남권 아파트를 처분할 이유도 없거니와, 현재 다주택자는 이미 양도세 중과대상이기 때문에 팔려고 해도 양도세 때문에 팔 수도 없습니다.

최근 은마아파트 34평을 작년 최고점대비 4억이 하락한 10억에 처분한 분처럼, 일시적 2주택자로 이번에 처분하지 못하면 양도세 비과세 혜택을 받지 못하고, 양도세 중과대상이 되어 버리는, 1주택에서 2주택으로 넘어가는 분들이 가격하락을 주도하고 있는 듯 합니다.

그럼에도 불구하고, 위 은마아파트 경우처럼 마지막 순간까지 몰려서 투매에 가깝게 팔 사람은 그렇게 많지 않을 것으로 예상됩니다. 처분조건부로 대출을 아주 많이 받아서 매수한 사람이 아니라면, 헐 값에 파느니 전월세로 돌려서 2주택자로 전환할 가능성도 충분히 있어 보이기 때문입니다. (보유세는 전월세로 충당)

또한 최근 강남북 아파트 격차가 많이 좁혀지면서 강북아파트를 처분하고, 보유현금과 대출을 이용하여 강남으로 진입하려는 새로운 매수세가 등장하기 시작하였고, 이사철이 시작되어 강북아파트가 거래되기 시작하면 자연스레 강남아파트에 대한 교체수요도 증가하게 될 것으로 예상됩니다.

6월 강남대체 신도시, 7월~9월 뚝섬주상복합 분양, 혁신도시 토지보상금, 12월 대통령선거가 있고, 개포지역은 용적율 상향 조정이라는 대형호재가 있는 가운데, 개포재건축 가격이 어느 시점에서 반등할지 좀 더 지켜봐야겠습니다.

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