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부동산 경기가 하락세에 접어 들었고, 서울에서는 평당 600만원대 아파트가 나온다고 하고, 지방 부동산 34평 3원초과 아파트에 대한 주택자금대출 규제가 강화되어 고소득자가 적은 부산에서는 대출수요를 창출하기 어려운 점 등

복합적인 불황요인에도 불구하고 센텀시티의 메리트가 이미 반영된 센텀파크 아파트가 이상징후적으로 호가가 상승하는 이유는 뭘까 ?


양도세 때문이다.

* 2006년은 양도세 부과기준이 기준시가
* 2007년은 양도세 부과기준이 실거래가

센텀파크는 2006년 3월 입주부진을 거쳐 부산에서는 최고로 올랐다. 초기분양자와 4~5차례의 손바꾸기를 통해 오를대로 아파트가 올랐다.

현재 입주율은 92~3%에 달한다. 물량부족은 당연하다. 현재 입주한 사람들은 절대로 아파트를 팔지 못한다.

가령

A라는 사람이 2억원대의 34평아파트를 프리미엄 6천에 샀다고 하면 취득가액은 2억6천이다. 지금 시세가 3억3천이여서 B라는 사람에게 3억2천에 팔았을 경우

분양가 : 2억원
취득가액 : 2억5백 (실제구입가 2억6천)
양도가액 : 3억2천

그러나, 대부분 사람들과 마찬가지로 A라는 사람이 P를 주고 살때도 계약서는 다운계약서를 작성하므로 아마도 2억원 분양가라면 보통 2억5백만원 정도로 계약서를 작성했을 것이다. 그러므로, 양도세 계산에서 취득가액은 프리미엄을 포함하지 않으므로 2억5백만원이 된다.

양도세의 과세표준 : 1억1천5백만원(320-205)

A 취득후 양도시점이 1년미만이면 양도세 50% : 57.5백만원 부과
A 취득후 양도시점이 1년이상2년미만이면 양도세 40%: 46백만원 부과

A는 실제 수익이 6천만원 발생했고, 중개수수료와 취등록세 감안할때 57백만원이나 46백만원의 세금을 부과하면 절대로 양도할 수 없으므로 매도물량이 나올 수 없는 것임.

그러므로, 지금 93%에서 많게는 95%입주자들이 매도물량을 내놓을 수는 없다. 매도물량은 아직도 분양권을 갖고 있는 사람들이 매매호가가 오르기를 기다려 갖고 있는 사람이거나 인근 부동산들이 240~250백만원대 매수한 34평물량을 지금 풀고 있을 수도 있다.

그러나, 중요한 것은

센텀파크 34평형은 향후 3년 경과시 이익실현 매도물량이 너무많다는 것이다. 3,700세대 대단지에서 1,500세대 이르는 34평 물량은 너무 지나치다는 것이다.

부동산은 철저한 기다림이다. 서울 재건축단지 은마아파트에서 배울수 있었던 교훈은 아파트는 호가나 현재의 매매가가 아니라 자신이 프리미엄을 주고 산후 이익을 실현할 때 자기 손에 떨어지는 돈이 바로 이익이라는 점이다.


* 현재 4~5번의 손바꿈을 통해 P주고 산 입주자가 국세청에 좋은 일 시키지 않는 이상 물량을 내놓을리 없다.

그렇다면, 누구 손에 있는 물량일까 ? 아마도 물량이 없으므로 센텀시티는 앞으로 평당 1,500~2,000 간다고 빨리 매수에 나서라고 재촉하는 사람들의 손에 있는 물량이 아닐까 ?

벌써, 센텀시티안에서도 1단지와 2단지간의 격차, 40평대 이상과 34평과의 격차로 심각한 양극화를 겪고 있다. 34평에 살고있는 사람들이 한결같이 이익실현후 큰 평수대로 진입하려고 하고 있는 실정이다.