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안녕하십니까?

요즘 많이 논의되고 있는 소형 평형 아파트에 관한 의견을 몇 가지 말씀드려 보겠습니다.


1. 과거 소외되던 소형 평형이 요즘 자꾸 언론에 오르내리는 이유?

음모론적으로 접근한다면, 아직까지도 처분하지 못한 다주택자들이 소형 평형을 처분하기 위해 언론플레이를 하고 있습니다.
과연 그럴까요?
아닐겁니다.
이미 소형 아파트 처분은 2005년 8/31조치에서 언급되었을 때부터 투자가치가 떨어지는 아파트부터 처분되고 있었습니다.
정보는 시장에 도달된 때 즉시 반영되어 진다는 것이 현대 경제학의 '효율적 시장가설'인데, 상대적으로 다른 자산에 비해 덩치가 큰 아파트라는 상품이 예외일리 없습니다.


2. 그렇다면 현재의 소형 평형 가격 상승을 어떻게 봐야 할까요?

2000년을 전후로 민간 건설사들은 마진이 작은 소평형 아파트 분양에 소극적이었으며, 설사 분양을 한다고 하더라도 서울 지역의 경우, 가격이 높아서 실수요자에게는 접근할 매력이 적었습니다.
이런 상황에서 수도권 남부 지역의 33평형 정도의 분양이 많이 이루어지는데 수요가 분산된 것이지요.

이후 상대적으로 소외되던 소형 평형은 2005년말부터 2006년에 일어나는 중대형 평형의 가파른 상승 이후 평당가 맞추기(엘로우칩이 블루칩의 가치를 쫓아가면서 갭을 메우는 현상)에 따라 상승하게 됩니다.
이 중에서도 특히 실수요자인 30대들이 선호하는 지역의 소형평형이 강세를 기록하지요.


3. 그럼 지금이라도?

미래를 어떻게 예측하십니까?
현재의 아파트가격 상승이 단순한 투기수요에 의한 것이라고 보느냐, 아니면 그간 상승세를 기록한 실질임금과 저금리로 인한 낮은 투자위험의 결과로 보느냐에 따라 크게 달라질 겁니다.

그러나, 단순한 계산은 아직도 유효합니다.
아파트가격이 하락한다고 해도 상대적으로 느리게 오르고 덜 하락하는 것이 소형평형이라는 것은 정설입니다.
왜냐하면 그만큼 실수요가 탄탄하기 때문이죠.

다주택자의 투자가치 없는 아파트 처분이 어느정도 일단락 되면, 지역별 차별화는 더욱 강화될 것입니다.
투자가치가 떨어지는 지역의 소형평형은 아주 극단적인 경우에는 '빈곤의 함정'으로 작용하여 평수를 늘려 청약받을 때는 애물단지로, 처분을 원할 경우에는 타 지역이 상승한 후 처분되어 갭만 확대시킬 가능성도 있을 수 있으니 심사숙고하여야 할 것입니다.

참고로 과거 2000년대 초 강남 30평대 아파트 평당가가 강북 40평대 평당가를 상회하기 시작할 때, 일반인들은 납득하기 힘들다고 생각하였으나, 이 것이 상승초기에 나타나는 종목별 차별화라는 아이디어로 접근한 분들은 상대적으로 큰 수익률을 기록하였습니다.

다만, 지금같은 보합/약세장에서는 큰 숲을 보고 의사결정을 하는 신중함이 필요할 것입니다.