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[리모델링할 때 이점 꼭 챙겨라] 25평형은 넘어야 개선 효과

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■ [리모델링할 때 이점 꼭 챙겨라] 실제로 달라진 모습은…




리모델링 시장에 봄바람이 불고 있다.

건설교통부가 최근 주택법 시행령을 고쳐 리모델링이 가능한 조건을 준공 후 20년에서 15년으로 완화하면서 문턱이 크게 낮아졌기 때문이다.

최근 분당,일산 등 수도권 5개 신도시 일부 아파트 단지도 리모델링 추진을 적극 검토하는 등 준공된 지 15~20년 된 아파트만 서울·경기지역에 약 35만가구에 달한다.

하지만 리모델링 추진에는 여러 제약이 따른다.

우선 리모델링을 할 수 있는 평형이 제한적이며 재건축조합이 결성된 단지는 사실상 리모델링이 불가능하다.





공사비도 평당 300만원이 넘어 부담된다.

다만 총부채상환비율(DTI)을 적용받지 않아 리모델링 비용을 대출받을 수 있다는 것이 장점이다.

리모델링의 필수 조건들을 알아본다.

◆최소 25평형은 넘어야

10평형대 아파트에 사는 주민들의 경우 리모델링에 대한 선호도가 높다.

좁은 공간을 늘리고 싶은 욕구가 강하기 때문이다.

그러나 10평형대 아파트는 현실적으로 리모델링이 쉽지 않다.

늘릴 수 있는 면적이 3평 안팎에 불과한 데다 기존의 길쭉한 평면이 더 길어지는 직사각형 모양이 될 수밖에 없는 구조적인 한계 때문이다.

집 폭이 워낙 좁아 엘리베이터가 한쪽 면의 채광을 가리기도 한다.

수익성도 불투명해 리모델링 자체가 어렵다.

A건설사 리모델링팀 H부장은 "10평형대 소형 아파트는 2채를 1채로 틀 수 있는 세대 통합 방식을 허용해 줘야 문제를 해결할 수 있지만 아직 제도개선이 이뤄지지 않고 있다"고 지적한다.

결국 현재의 틀에서는 최소한 25평형은 넘어야 평면 재배치 등 제대로 된 리모델링의 '맛'을 느낄 수 있다는 게 건설업체 관계자들의 한 목소리다.

◆DTI 규제 대상에서 제외

리모델링을 추진할 때 주민들이 가장 궁금해 하는 대목은 '돈'이다.

즉 △공사비가 얼마나 드는지 △대출은 얼마나 가능한지 △공사 후 수익성은 있는지가 최대의 관심사다.

일단 공사비는 평당 300만~330만원 정도 들어간다.

평당 350만~400만원 선하는 재건축 공사비와 큰 차이가 없다는 점을 분명히 알고 접근해야 한다.

리모델링을 결심했다 하더라도 이주비와 공사비 조달이 문제다.

리모델링은 재건축처럼 집이 멸실(滅失)되는 게 아니어서 담보대출이 가능하다.

담보한도액은 현재 투기지역의 경우 집값의 40% 정도다.

특히 리모델링은 일반아파트 매매에 적용되는 DTI 규제는 받지 않아 담보한도액까지 대출이 가능하다.

다만 재건축 대신 리모델링 활성화를 유도하기 위해 정부가 규제를 완화해 주고 있는 만큼 이주비와 공사비를 충당할 수 있는 수준을 감안해 대출 한도액을 더 늘려줘야 한다는 게 업계의 주장이다.

수익성의 경우 리모델링 공사 이전의 시세가 주변 새 아파트 분양가보다 최소한 평당 300만원 정도는 낮아야 어느 정도 수지타산이 맞는다는 게 리모델링팀 관계자들의 조언이다.

예컨대 주변 새 아파트 분양가가 평당 2000만원이라면 지금 살고 있는 아파트가 평당 1700만원 정도라야 리모델링 공사비와 향후 증축면적(주거전용 면적의 30%)에 해당하는 만큼의 자산가치 상승분을 따졌을 때 수익이 나온다는 설명이다.

◆재건축 추진 단지는 피해야

리모델링을 추진하기 전에 반드시 재건축 추진을 원하는 주민들과의 마찰이 없는지를 따져봐야 한다.

하나의 사업장에서 두 가지 사업 방식이 충돌할 경우 사업이 삐걱거리는 것은 물론 주민들 간 감정의 골이 깊게 파이기 십상이기 때문이다.

특히 재건축 추진 사업장의 경우 현재 추진위원회가 승인이 난 상태라면 사실상 리모델링은 불가능하다.

현행법에 따라 기존 추진위가 자발적으로 해산하지 않는 한 리모델링 조합 설치가 불가능하기 때문이다.

재건축 조합이 설립된 곳 역시 이미 안전진단이 통과된 곳이므로 리모델링 추진이 쉽지 않다.




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