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'복등기 아파트 매물' 쳐다보지 말아야 하는 이유

서울과 수도권 일대 입주 단지에서 새 아파트를 장만하려는 수요자들은 한 가지 꼭 챙겨봐야 할 게 있다.
아파트가 ‘복등기’ 조건의 매물 인지 확인하는 것이다.

복등기란 입주 전 매매 계약을 한 뒤 입주 직후 최초 분양계약자(매도자) 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 곧바로 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 것이다.
등기를 동시에 두 번 한다고 해서 복등기라고 부른다.

매도자가 부담해야 할 취득․등록세와 양도소득세는 매수자가 떠안는 조건이다.
매도자는 그 금액만큼 거래 가격에서 빼준다.
입주 단지에서 이뤄지고 있는 이런 복등기 방식의 거래는 명백한 불법이다.

이런 매물을 별다른 생각 없이 덜컥 매입했다가는 분양권 불법 거래자로 적발돼 처벌 받을 수 있다.

이미 완공된 아파트에선 복등기를 한다 해도 법에 어긋나지 않는다.
문제는 신규 아파트에서다.
수도권과 같은 투기과열지구에서 분양을 받은 사람이 아파트를 팔려면 소유권 이전 등기를 한 뒤에 가능하다.

하지만 입주단지에서 성행하는 복등기 거래는 그 이전에 계약이 이뤄져 분양권 불법 전매에 해당된다.
일각에선 복등기 방식의 거래를 하더라도 잔금을 소유권 이전 등기일 이후에 주고받으면 합법적인 거래인 것으로 알려져 있으나 틀린 해석이다.

잔금지급일이 아닌 매수․매도자간의 계약일을 기준으로 분양권 불법거래 여부를 따진다.

분양권 불법 거래를 하다 적발되면 매도자는 아파트 당첨이 취소된다.
이미 납입한 계약금과 중도금에 은행 이자를 합한 금액을 받을 뿐 웃돈은 지급되지 않는다.
3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.
매수자 역시 매도자와 같은 처벌을 받게 된다.
지난 8월 경기도 용인시 동백지구 등에서 분양권을 복등기 수법으로 거래한 30명이 세무당국에 적발됐다.

정부는 내년 초 입주를 시작하는 화성 동탄 신도시에 대해서도 대대적인 단속을 펼 예정이다.
그런데 매수자 가운데 복등기가 불법인지 아는 사람들이 의외로 많지 않다.
사소한 부주의로 범법자가 되지 않으려면 사려는 아파트가 소유권 이전 등기를 마친 곳인지 체크해야 한다.

특히 웃돈이 많이 붙은 지역일수록 세무당국의 감시가 강화되고 있다.
이런 곳에서 복등기 조건의 매물은 아예 쳐다보지 않는 게 상책이다.

복등기는 분양권 불법 전매나 마찬가지

건설교통부 관계자는 “투기과열지구에서 분양받은 사람이 아파트를 팔려면 소유권 이전 등기를 한 뒤에야 가능하다”고 말했다. 하지만 입주 아파트 단지에서 많이 일어나는 복등기는 그 이전에 매매계약이 이뤄진다. 엄밀히 따지면 분양권 전매행위에 해당하는 것이다.

주택법상 불법 분양권 거래를 하다 적발되면 매수자는 분양권을 이미 납입한 금액 또는 최초 분양가에 1년 만기 정기이자율을 합산한 금액으로 계약해지를 당한다.또 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금형에 처해질 수 있다.

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불법복등기신고처 : 검찰청, 국세청, 관할시청