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현 규제로는 올해는 3억 이하의 중소형 아파트가 각광을 받을거라 하네요. 공급이 부족하고 대출을 옥죄었으니 규제가 없는 3억이하의 아파트가 당분간 가격 상승을 주도하겠네요.

물론 호재가 많은 지역 아파트는 무조건 오르겠지만..

(펌)

2007년도는 무주택자들에게 어려운 한해가 될것 같습니다.

첫째, 매력적인 신규 분양 물량이 없습니다. 1기 신도시급 이상으로 평가되는 판교 분양이후 이에 버금갈만한 후속 투자처로 떠오를 만한 곳이 없습니다. 물론 송파신도시가 공급되면 또 한번의 기회가 오겠지만 아직은 먼 훗날의 이야기입니다.


둘째, 기존 물량의 출회가 많지 않을 것입니다. 2007년도가 되면 1가구 2주택자에 대한 양도소득세 중과 조치가 시행됩니다. 과거에는 양도차익에 따라 9~36% 정도만 내면되었던 것이 2007년부터는 50%의 단일 세율로 과세됩니다.

여기에다 보유 기간에 따라 양도소득세의 일부를 공제해주는 장기 보유 특별 공제 제도가 1가구 2주택자에 대해서는 적용되지 않습니다.

이에따라 고액의 양도소득세를 내면서까지 굳이 팔려는 사람은 없을 것입니다. 팔려는 의사가 있었던 사람이라면 이미 2006년도 중에 다 팔았을 것입니다.

한마디로 시장에서 살만한 매물을 찾기가 어려울 것이라는 의미입니다. 물론 이미 공급이 수요를 초과한 지역으로 가면 미분양된 아파트들은 쉽게 찾아볼수 있습니다. 그러나 이런 곳은 미래에도 가격 상승은 기대하기 어렵습니다.

그러면 집을 가진 사람의 입장에서는 언제든 매물을 팔수 있을까요? 이것도 쉽지는 않을 것으로 보입니다.

주택대출제도 제대로 이해해야 내집이 보인다

올해들어 정부에서는 3.30 대책에서 부터 11.15 대책까지 대출 규제를 강화하고 있습니다. 또 하나의 규제책이죠. 그러나 이전의 대책들과 달리 이번 조치는 부동산 시장에 미칠 영향이 지대합니다.

이제서야 정부에서는 지난 몇년간 부동산 폭등의 원인이 어디에 있었는지 감을 잡은 것 같습니다. 보이지 않는 ‘투기꾼이라는 마녀’ 탓만하였던 지난 몇년간의 부동산 정책이 실패할수 밖에 없었던 것은 당연한 수순입니다. 부동산 시장을 끌어올렸던 것은 몇몇 투기꾼이 아니라 지난 몇년간의 유동성 증가였던 것입니다.

그럼에도 불구하고 통화량이 늘어나는 순수 유동성 증가분보다 집값 상승율이 더 큰 것을 어떻게 설명할까요? 대출이 그 해답입니다. 과거에는 전세를 끼고 집을 사놓는 방법이 일반적이었습니다. 보통 자기 자본 40%에 전세금 60% 정도의 비율이었습니다. 그러다가 집값이 상승하게되자 전세 비율이 떨어지게 됩니다.

2006년도말 현재 서울과 5대 신도시의 매매가 대비 전세 비율은 38% 정도입니다. 어떤 전문가라는 분은 이런 매매가와 전세가의 괴리가 매매가 상승의 발목을 잡을 것이라고 합니다. 그 말도 어느 정도 일리는 있습니다만 정확하게 맞는 이야기는 아닙니다.

전세가와 매매가 사이의 갭을 대출이라는 수단이 채워지고 있기때문입니다. 즉, 과거에는 자기 자본 40%, 전세금 60% 정도의 비율이었다고 한다면 지금은 자기 자본 40%, 전세금 38%, 대출 22% 정도의 비율로 구성된다고 보면됩니다.

현재 우리나라 은행에서 대출을 해줄때 두가지를 기준하여 대출금을 정합니다. LTV (Loan To Value ratio; 주택 담보 인정 비율)와 DTI (Debt To Income ratio; 총부채 상환비율)가 그것입니다. LTV는 주택의 담보가치에 따라 돈을 빌려주는 것입니다.

국민은행 시세 기준 6억원 초과 아파트는 담보의 40%까지가 한도인데 여기에서 전세금을 뺀 금액만을 빌려줍니다. 예로 6억이 갓넘은 집을 산다고 하면 대출액과 전세금을 합해서 2억 4천만원이 대출 한계라 하겠습니다.

여기에 DTI까지 고려합니다. DTI는 채무자가 채무를 갚을 능력이 있는가를 판단하는 기준입니다. 일반적으로 자기 연봉의 4배까지 빌려준다고 하는데, 2억 4천만원을 빌리려면 연봉이 6천만원은 되어야 한다는 의미입니다.

대출 금리가 6%라고 가정하면 원금 2억 4천만원에 대한 이자는 연간1440만원(월 120만원) 정도 되고 이것은 연봉의 24% 정도에 해당합니다. 실수령액 기준으로 하면 30% 정도가 금융비용으로 나가니까 적정한 비율이라고 할수 있습니다.

다른 나라는 어떻게 관리할까요? 금융선진국이라 할수 있는 미국에서도 우리나라처럼 규제가 심하지는 않습니다. 개인이 집을 사려고 대출을 신청할때 신용 상태가 괜찮다면 (크레딧 포인트가 650점 이상) 감정가의 100%까지 빌려줍니다. 즉 LTV가 100%라는 의미입니다.

6억 이하의 담보 물건에 대해서는 LTV가 60%로 적용됩니다. 즉 6억원짜리 집을 산다고 하면 대출액과 전세금을 합해서 3억 6천만원까지 대출을 해준다는 의미입니다. 6억 초과 의 경우는 LTV의 40%인 2억4천만원까지 대출해주는 것과 비교하면 집값 1만원 차이때문에 대출액이 1억 2천만원이 차이가 납니다.

더구나 6억 이하 담보물건에 대해서는 DTI를 적용하지 않았습니다. 이것때문에 6억 이하의 중저가 아파트들의 상승세가 높았던 것입니다. 즉, 6억원 이상의 고가 주택에 대해서는 대출 규제가 심하니까 6억원 이하의 집들이 주로 투자 대상이 되었던 것입니다.

2007년도에도 이러한 규제는 당분간 이어질 것 같습니다. 이보다 확실한 규제책을 정부에서 찾기가 쉽지않기 때문입니다. 시장과 직접 대결을 해야하는 다른 정책에 비해 금융감독원을 통해서 몇몇 은행의 돈줄만 쥐면 확실한 효과를 볼수 있는 방법이 대출 규제기 때문입니다.


이런 대출규제가 아파트 가격 상승에 발목을 잡을 역할을 할것에는 의심의 여지가 없습니다. 문제는 이러한 무분별한 대출 규제때문에 정작 내집마련을 위해 대출을 하려는 실수요자까지 피해를 받는다는 것입니다. 이에 따라 대출 규제가 적은 가격대로 실수요가 몰릴 가능성이 높습니다.

현재는 국민은행 시세표 중간값기준으로 3억원 이하의 주택에 대해서만 DTI기준을 적용하지 않습니다. 즉, LTV 60% 적용하면 대출 한도가 1억 8천만원인데, 연봉 4500만원이 안되는 사람도 1억 8천만원까지는 대출이 가능하다는 의미입니다.

그러므로 2007년도에는 실수요자들이 이러한 금융 규제를 피하여 3억원이하 집으로 몰릴것으로 보입니다. 특히 상반기에는 이런 현상이 심화되어 3억원 이하 물건이 강세를 보이게 될것입니다. 즉, 양도세 중과 조치로 매물은 적은데, 그 적은 매물을 가지고 대출을 받아 사려는 수요는 많기 때문입니다.

다만 하반기에는 이런 현상이 좀 완화될것입니다. 금융 규제라는 것이 일정 기간에만 집중적으로 통제가 가능한 것이지 이것이 계속된다면 은행 수익 구조의 왜곡을 가져오기 때문입니다. 은행 입장에서는 주택 담보 대출만큼 안전한 수입이 없기 때문입니다. 일본의 잃어버린 10년을 운운하면서 가계 대출 증가의 위험성을 필요 이상으로 언급하는 사람들도 많습니다.

우리나라 은행이 가계대출때문에 부실화 될 가능성은 많지 않습니다. 담보 가치에 40% ~ 60%만 대출을 해주면서, 그 나마도 DTI를 적용하여 실지로는 그 보다 훨씬 적은 금액으로 대출을 해주며, 거기에다 실거래가 기준이 아닌 (보수적으로 산정되는) 국민은행 시세를 기준으로 담보 금액을 설정하기때문입니다. 몇개의 안전 장치가 있다는 말입니다.

그러므로 가계대출이 금융부실로 연결되려면 집값이 단기간에 반값 이하로 떨어져야 합니다. IMF 외환 위기때 유동성이 급속히 줄어들때도 이런 일은 벌어지지 않았습니다. 비행기가 떨어지면 타고 있는 승객은 다 죽습니다. 그러니 비행기는 위험하니 타지 말라는 논리가 부동산발 금융위기의 실체입니다.

그렇게 생각하는 분들은 비행기를 타지 않으면 되는 것입니다. 참고로 비행기가 떨어져서 사망할 확율보다 비행기를 타러 공항에 가는동안 교통사고로 사망할 확율이 더 높다고 합니다. 가계 대출 부실로 은행이 부실해지기 전에 다른 일이 먼저 벌어진다는 의미입니다.

금융감독원의 눈치를 보아야 하는 우리나라 은행들이 주춤하는 사이에 외국계 은행들은 가계 대출을 강화하는 것은 어떻게 설명할수 있을까요? 그 은행들이 자기 나라에서는 담보 대출을 해보지 않아서 한국 시장에 멋모르고 달려드는 것일까요? 담보의 100%까지 인정해주는 자기 나라에 비해 한국 대출 시장은 땅집고 헤엄치기라는 것을 그들도 잘 알고 있기 때문에 대출을 확대하는 것입니다.

이런 것을 금융감독원에서도 잘알고 있기 때문에 언제까지나 은행의 발목을 잡고 있을수는 없습니다. 그러므로 선별적으로 규제를 강화해야 하는데, 명분도 살리고 효과도 있을 부분이 1인당 1건 담보 제한입니다. 즉, 다주택자가 은행에서 돈을 빌려 집을 사는 관행을 끊겠다는 것입니다. 이미 8.31 조치에 그 내용의 일부가 들어가 있기 때문에 금감원에서는 충분한 명분이 있습니다.

이상으로 살펴본바와 같이 2007년도에는 (특히 상반기에는) 3억원 이하의 저가 주택 시장이 강세를 띌것으로 보입니다.

어느때보다 선별적 투자가 필요하다

그러면 3억원 이하의 주택이라고 아무 곳이나 사두면 될것인가? 그것은 아닙니다. 여기에는 두가지 이유가 있습니다.

현재 시세는 현재의 가치를 충분히 반영하고 있을 가능성이 높기 때문입니다.
그러면 시세는 왜 변할까요? 시장 상황이 변하기 때문입니다. 호재가 생긴다던지, 악재가 생긴다던지, 또는 유동성에 변화가 생기는 것등에 영향을 받습니다.

새로운 바람 리모델링 아파트도 주목해야

그러면 다른 바람이 불지는 않겠는가? 2006년 이전과 2007년 이후가 확연히 달라지는 것이 바로 리모델링 제도의 변화입니다.

DJ 정부때는 전세가 폭등의 염려때문에, 참여정부에서는 정치적인 이유로 재건축이 지지부진했습니다. 이에 따라 주거 환경이 급속도로 나빠지는 지역이속출하자 정부에서 대안으로 내놓은 것이 리모델링입니다.

주거환경 개선이라는 측면에서는 실제로는 1:1 재건축과 효과면에서 유사하기 때문에 재건축 완화에 따른 정치적 부담도 덜어내고 건설 경기도 부양하는 두마리의 토끼를 잡을수 있다고 판단한 것 같습니다.

그러나 리모델링에 대한 시장의 반응은 뜨겁지가 않았습니다. 이러자 정부에서는 리모델링의 대상을 점차 완화하게 된것입니다. 만약에 리모델링 시장이 뜨거웠다면 역시 규제를 했을것이고 그 대상도 축소했을 것입니다. 한마디로 리모델링은 참여정부가 주는 당근입니다.


이 골조와 설비의 수명의 차이가 리모델링 시장이 형성될수 있는 건축 기술면에서 이론적 바탕이 되는 것입니다. 이런 측면에서 보면 아파트가 신축되고 나고 설비의 수명이 다하는 15~20년이 흐르면 리모델링을 통해서 주거환경을 개선하고, 골조의 수명이 다하는 40년이 되면 재건축을 하는 것이 완벽한 콤비네이션 같습니다.

문제는 실소유주들이 리모델링에 대해서 시큰둥한다는 것입니다. 리모델링에 들어가는 돈에 비해 자산 가치 상승율이 적다고 판단하기 때문입니다. 그래서 인센티브로 제공된 것이 30%의 한도로 면적을 늘일수 있는 조항이며, 이번에 바뀌는 리모델링 가능 연한의 축소입니다.

그러면 어떤 단지가 수혜주가 될까요? 연한과 용적율때문에 재건축이 당장 어려운 단지가 수혜주가 될것입니다. 지은지 15년을 갓 넘은 아파트들 즉, 1990년대 초에 지어진 아파트들은 현행 재건축 규정에 따르면 재건축이 쉽지가 않습니다.

만약 재건축 규정이 완화된다고 해도 이들 아파트에 까지 돌아갈 몫은 없습니다. 지난 10년간 재건축이 필요한 물량이 많이 적체되었기 때문입니다. 1970년대에 지어진 아파트들 부터 이루어지겠죠.

또 용적율이 높은 아파트들도 대상이 될것입니다. 용적율이 높은 단지는 재건축보다는 리모델링이 더 사업성이 높을 가능성이 많기 때문입니다.

아파트의 규모면에서는 중대형 아파트 보다는 소형아파트가 리모델링의 효과가 더 커질 것입니다. 중대형 아파트나 소형 아파트나 평면의 증가율은 30%로 같지만 소형 아파트의 경우 절대 면적의 증가가 미치는 영향이 더 크기 때문입니다. 예로 24평형 아파트는 31평형 아파트가 되게되는데, 20평대와 30평대 아파트는 느낌 자체가 다르기 때문입니다.

이에 반해 내집마련을 할때 조심해야 할 투자처도 있을수 있겠지요.

첫번째, 미분양 아파트는 피하는 것이 좋습니다. 미분양이 되었다는 것은 그럴만한 이유가 있는 것입니다. 그곳이 투자성이 높다면 투자자들이 남을 위해서 그곳을 남겨두지는 않았을 것입니다. 입지가 안좋다던지 분양가가 너무 높다던지 아니면 둘다던지 어떤 이유가 있기때문에 미분양이 된것입니다.

더구나 과거에는 미분양 물량을 살 경우 양도소득세도 면세가 될 수 있었지만, 현재는 이러한 혜택도 사라졌습니다. 이에 준하는 할인 혜택등을 분양사에서 준다면 모를까 김치 냉장고 한두개 더 준다고 덜컥 계약하는 것은 분양사 좋은 일만 시키는 것입니다.

더구나 분양가 상한제가 실시된다면 미분양 아파트의 가격 경쟁력은 더 떨어질 것입니다.

두번째, 묻지마식의 재개발 투자는 지양해야 합니다.

재개발은 잘만 고르면 수익성이 높습니다. 그러나 여기에도 ‘세상에 공짜는 없다’는 이치가 적용됩니다. 조합이 이미 설립된 곳은 남을 것이 거의 없고, 조합이 설립되지 않은 곳은 위험성이 크다는 점입니다.

아파트의 경우는 구성원이 비슷하기 때문에 정부의 규제가 아니라면 일사천리로 일이 진행될수도 있지만, 단독 주택들이 몰려있는 재개발은 소유물건에 따라 이해관계가 극명하게 다르기 때문에 일 진행이 아주 더딥니다.

월세를 받아 생활하는 분들은 재개발이 되어 아파트를 받아도 그것으로 무엇을 하느냐고 걱정이시고, 끝까지 버티면 떡고물이라도 떨어진다는 기대감에 끝까지 동의서를 제출하지 않는 집들도 많습니다. 자신의 집가치가 적게나올 경우 감정평가 자체를 인정할수 없다는 사람도 있습니다. 알박기로 의심되는 물건도 있고요.

재개발의 경우 구역에 따라 속이 두번은 뒤집히고 나서 체념수준으로 가야 마무리가 되는 곳도 있습니다. 10년은 기다릴수 있는 느긋함이 있는 사람만 들어갈수 있는 시장이라고 할수 있습니다. 물론 빨리 진행되는 곳도 있겠지요.

이상으로 제가 설명드린 것을 요약해 보자면,

2007년도 상반기에는 양도세 중과 조치 및 대출 규제 강화와 같은 정부 정책의 영향으로 3억원 이하의 중소형 아파트들이 각광을 받을것이다.

그러나 집을 여러번 거래해 본 투자가들이나 집의 소유주분들은 아 기곰이 하나만 말씀드려도 그 다음에 무엇을 말하려는 것인지 알기때문에 투자처를 먼저 선점하거나 매물을 거두어 들이고는합니다.

그후에 무주택자분들이 한두달 고민한후 달려가지만 그 한두달 사이에 적어도 몇천만원의 시세 차이가 발생하는 것입니다. 늦게 결정했다는 결과치고는 너무 가혹하다 할수 있습니다. 이런 일들이 지난 가을에 비일비재하게 벌어졌습니다.