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실질적으로는 반 값 아파트 공급 방식으로 아파트를 공급할 수 있는 곳이 현실적으로는 그렇게 많지 않습니다.

즉 용적률을 높여서 지을 수 있는 곳이 현실적으로는 그렇게 많지가 않습니다.

은마 아파트를 예로 드는데,
은마 아파트의 경우도
용적률을 대폭 높이기에는 문제점이 많습니다.

은마 아파트의 현재의 허용 용적률은
210%입니다.
(홍 준표 의원님이 잘못 알고 계십니다.)

아마도 학교 부지와 일부 도로 부지를 기부 채납하면
용적률 250% 정도 가능할 것입니다.
(기부 채납한 부지뺀 나머지 부지에 대한 용적률이)

그런데 만일 용적률 500%로 지을려면
동간 거리 등이 문제가 됩니다.

타워 펠리스의 경우는 남쪽이 양재천이고, 상업 부지라서
동간 거리 등이 그리 문제가 되지 않습니다.

부지 자체가 적기도 하구요.

그리고 1과2 사이에 도로가 있그요.

하지만 은마의 경우 부지가 매우 크므로
동간 거리를 맞추면서 짓는 것이 거의 불가능합니다.

즉 현실적인 문제점이 있는 것입니다.

그리고 강북 뉴타운의 경우 경사지위에 짓는 경우가 많은데,
높이 즉 층수를 올리는데
한계가 많습니다.

한남 뉴타운의 경우
만일 용적률을 대폭 높여서
층수를 높게 지으면
남산 조망권이 당장 문제가 됩니다.

아마도 홍 준표 의원님이
조망권이나 일조권,동간 거리에 대한 검토는
충분히 하지 않은 것으로 보여집니다.

제일 좋은 방법은
기존의 재건축이나 재개발에 대한 근본 개념을 바꾸어야 합니다.

즉 기존의 누더기식의 방법을 벗어나서
블록 단위의 재개발이나 재건축을 하여야 합니다.

기존 재개발 지역을 가보면
아파트가 들어서 있고,
부근에 존치되어 있는 기존 주택가들이
어울리지가 않습니다.

즉 블록 단위의 광역 재개발이나
재건축이 되어야 합니다.

그러면 어느 정도
일조권 문제나 동간 거리 문제도 해결이 됩니다.
(바로 뒤에 주택가가 있는데, 용적률을 무한정 높이는 것
자체가 불가능합니다.
일조권 문제가 따르기 때문입니다.)

광역 개발을 하면서
용적률을 충분히 주는 대신
추가적인 용적률에 대하여
개발 이익을 환수하면 되는 것입니다.
(예를 들어 은마의 경우 허용 210%에서 허용 300%)
(90%에 대한 개발 이익 환수)
(참고적으로 원하는 곳에만
적용하면 위한 문제 등도 없습니다.)

문제는 이 개발 이익을 어떤 방법을 사용하여 정교하게
걷느냐 하는 점일 것입니다.

해당 지역도
개발 이익을 환수하면
이익이 없을 것 같지만
그렇지 않습니다.

소형 평형 의무 비율을 해결할 수 있고,
추가 부담금을 더 낼 경우
큰 평형도 갈 수 있기 때문입니다.

그대신 재개발 지역에는
기본적인 소형 평형 의무 비율을
2대4대4 정도로 완화 시켜야 합니다.

(특히 재개발 지역도 조합원이 중형 이상을
40% 갖고 갈 수 있게 해주어야 합니다.)

개발 이익으로 걷은 돈으로
저소득층의 주거비를 지원하여야 합니다.

지원 방법은 기존 다가구,다세대 구입후 임대나
주거비의 직접 지원 등이 있을 수 있습니다.

대지 임대부 아파트는
현실적으로는 가능한 곳이 얼마 되지 않고,
또 하나의 로또만 될 수 있고,
실질적으로 저소득층에게는 거의 헤텍이 없습니다.

특히 조망권이나 일조권, 동간 거리 등을 검토하면
여러 가지 문제가 생길 수 있습니다.

기존 도심의 적절한 고밀화로 인한 추가적인 공급과
개발 이익 환수가 적절한 대안이 될 것입니다.