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먼저 강남 집값을 잡으려면 수요가 있는 곳에 공급이 있어야 하고
가장 좋은 방법은 강남 수준의 다핵화(강북의 강남화)지만
현실적으로 어려운 면이 있다고 볼 때 재건축을 활성화하는 것이
최선이라고 봅니다.

그러나 한나라당이 최근 양도세, 종부세 개정하려다가
여론의 압박을 받아 중단했듯이 재건축 완화도 그렇게 쉬운 일은 아니라고 봅니다. 분명 재건축 완화하면 재건축발 폭등이 예상되고 주변 아파트도 덩달아 오를 테니깐요.

판교 때문에 용인과 분당이 폭등했고
강남신도시가 과천 부근에 건설된다는 소문에 과천이 폭등하고
만일 성남공항 부근에 되면 송파와 강남이 폭등하겠지요.
즉 시장은 신도시 또는 재건축 등 대량 공급을
안정이 아니라 폭등의 신호로 받아들이고 있습니다.

현 정부는 어렵다고 보고 차기 정부는 어떻게 할까요.

"강남 공급은 늘려주는 재건축, 그러나 일정 수준 이상의 이익을 거둘 수는 없는 재건축"을 추진할 겁니다.

그렇다면 현재 재건축 규제 중 어느 것은 살아남고 어느 것은 사라질까요. 또 어느 정도 완화될까요.

1. 토지 용도 변경
- 상업 용지를 노리는 잠실 주공 5단지가 대표적으로 추진하는 방법이죠. 또 2종 지역이 3종 지역으로 바꾸는 것도 대상이죠. 전 안된다고 봅니다.
먼저 특혜 논란을 불러옵니다. 다른 지역에서 예를 들어 목동아파트가 우리도 상업 지역 해달라 그럴 때 어떻게 하겠습니까. 개포주공이나 가락시영은 가만히 있겠습니까.
다만 상업지역으로 변경하고 늘어나는 용적율의 대부분을 임대 또는 분양아파트로 전환한다면 고려해볼 수도 있겠지요.

2. 용적율
- 대표적인 규제의 하나죠. 좀 풀리지 않을까요. 신도시도 푼다고 하는데 서울 도심의 용적율을 풀지 않는다는 거는 말이 안 되죠. 다만 어느 정도냐는 건데 예전처럼 300%에 육박하게 하기는 어려울 듯 합니다.

3. 층고 제한
- 풀릴 것으로 봅니다. 특별한 지역이 아니면 층고 제한할 이유가 없으니까요. 다만 압구정처럼 60층 초고층 이런 게 가능할지는 모르겠네요. 너무 높아서. 30층 정도가 가능하지 않을까요.

4. 임대 아파트
- 풀리지 않을 것으로 봅니다. 재건축 이익을 하류층에게 돌린다는 사회적 명분에서 밀립니다. 개인적으로는 이 이익을 다른 곳에 임대아파트 지어야 하는게 아닌가 싶지만 뭐 소셜 믹스에 대해 반대하지도 않습니다. 정부나 서울시가 임대아파트 늘린다고 했는데 어디서 늘리겠습니까. 용적률 높여주는 것만큼 임대아파트 늘리겠죠.

5. 소형평형 의무비율
-풀리지 않겠습니까. 강남에 중대형 아파트를 지어야 한다는 명분도 있고 이것 때문에 다 되는데도 재건축 못하는 아파트 얼마나 많습니까. 다만 완전히 풀리기는 어렵고 현재의 2:4:4 비율을 좀 조정하겠죠(개인적으로는 많이 조정해야 한다고 봄. 적어도 1:3:6 정도).

6. 각종 개발부담금
- 개인적으로 큰 문제 아니라고 보기 때문에 가든 말든 별 상관 안 합니다. 30평 아파트 받는데 수천만원의 부담금, '땡큐'하면서 받아들이고 재건축 해야 하지 않겠어요? 다 자기 아파트 도로 짓는데 드는 돈인데.

7. 재건축 이익 환수
- 유지 또는 강화될 것으로 보입니다. 용적율 또는 층고 제한 완화하면서 재건축 이익은 더 걷어야 겠지요(전문가들 사이에서 그런 말 많이 나오잖아요). 이거 불만 삼는 분 많은데 처음부터 조순시장이 아무 대책없이 무분별하게 풀어준게 잘못입니다. 다만 이익이 실현됐을 때 즉 팔거나 증여할 때 내는 것이 현실적이겠지요. 안 그러면 팔고 나가야 될 사람 많으니까.

재건축 규제 중 중요한 거 또 있나요?