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개포 재건축의 오늘과 내일!

파이팅 코리아! 파이팅 대한민국!
땀과 눈물, 그리고 좌절을 이겨낸 인간승리의 베이징 올림픽이 대단원의 막을 내렸습니다.
그동안 대한민국 태극기 아래 선전한 모든 선수 여러분께 축하와 더불어 격려의 박수를 전하고 싶습니다. 수고하고 고생하였습니다. 파이팅 대한민국 선수단!



가을을 부르는 처서가 지났습니다. 제법 조석으로 선선한 느낌이 여름과의 작별을 예고하는 듯합니다. 그러나 계절은 가을을 부른다고는 하지만 우리가 겪어야 되는 체감경기는 가을을 뛰어넘어 한 겨울 중심에 서 있는 듯합니다.


고물가 속에서 경기가 침체하는 ‘스태그플레이션’우려가 높아지면서 부동산과 금융시장이 혼란스럽고 주가가 떨어지고 원화와 환율 그리고 금리는 크게 오르고 있습니다.특히 올림픽 이후 중국 경제에 대한 불안감이 중국에 관련된 기업들에게 부담을 주며 국내적 파장을 몰고 오고 있으며 세계 경제의 버팀목 역할을 하던‘브릭스’(브라질, 러시아, 인도, 중국) 경제권마저 휘청거리며 우리나라 경제를 위협하고 있습니다.
설상가상 이명박 대통령은 향후 1년간은 고통스런 과정을 겪어야 경제가 회복되리라는 예고를 야후닷컴과 인터뷰 과정에서 밝혔습니다.




이런 상황 속에서 그 동안 국민들의 마음을 동요시켰던 부동산정책 중 국토해양부는 건설경기 활성화를 위해 금융규제와 종합부동산세ㆍ양도소득세 등 세제도 합리적으로 조정하는 방안을 관계 부처 간 협의 중이며 정부는 재건축 활성화를 위해 조합원지위양도금지와 임대주택 의무비율, 소형주택 의무비율 등을 완화하는 방안의 검토에 들어갔다고 누누이 밝혀 왔습니다만 기대가 크면 실망 또한 큰 법이라고 했던가요.정책 입안자들의 가격 상승기에는 규제완화 하기 어렵고 하락기에는 괜스레 시장을 건드릴 필요가 없다는 사고를 갖고 있는 한 재건축 규제완화는 요원할 것 같은 생각이 듭니다.




뚜껑을 열어젖힌 정책의 발표는 재건축 규제합리화가 이뤄졌지만 소형평형 의무비율, 임대주택 의무비율, 초과이익환수제 등 재건축 규제의 핵심 사안은 변함이 없고 층고는 완화되지만 용적률에 대한 변동은 일언반구 없다는 것입니다.
또한 시장 활성화를 위한 대출규제의 자율화와 재건축이 활성화되려면 사업성이 어느 정도 나와야 하는데 사업성을 위한 변화는 전혀 없다는 것이 문제며 조합원 지위양도가 자유로워지면서 재건축 매물은 늘어나 오히려 가격하락 요인으로 부각될 전망으로 보여 집니다.




정부의 부동산 정책 활성화에서 재건축 규제완화에 대한 기대 심리가 너무 컸던 모양입니다. 많은 사람들이 볼멘소리로 규제완화의 특징이 무엇인지 묻고 또 묻고 있으니 말입니다.
모든 정책의 발표는 뚜껑을 열어봐야 된다고 하지만 예고편과 달리 알맹이 빠진 재건축 규제완화조치에 개포 재건축 주민들은 이구동성으로 또 속았다는 말을 합니다.



속고 속아 사는 삶이라지만 재건축을 목말라하는 재건축 주민들의 실망은 이루 말할 수 없을 정도로 처참한 기분을 맛보고 말았습니다. 오늘도 상담 문의는 계속되지만 발표 이후 매수세 문의보다 매도세 문의가 더 많아 졌다는 것은 그 만큼 현 상황에 대한 심각성을 내보이고 있다고 봐야 될 성 싶습니다.




시기와 때를 놓쳐 고가에 매도치 못한 사람들은 자기 욕심을 탓하며 후회막급 옛날을 그리워합니다만 저가에 매수를 희망했던 사람들은 아직도 더 떨어지기만을 기대하며 매수시기를 뒤로 미루며 시장 동향만 살피고 있습니다. 그러나 속았다고 실망할 필요는 없습니다. 이미 정부에서 재건축 완화에 대한 신호는 계속 보내고 있으며 급격한 변화로 시장을 요동치게 하는 것 보다 가랑비에 속옷 젖듯이 조금씩 재건축 완화에 초점을 맞추는 듯 보이니 말입니다.




우선 층고제한에서 층고 완화에 다른 후속 조치는 용적률이 뒤따를 것이고 재건축 사업성을 염두에 둔다면 소형평수 의무비율과 임대주택 의무비율의 조정도 뒤따를 것으로 예상해 봅니다. 다만 시기적으로 그 때가 언제가 될지 모르겠습니다만 분명한 것은 신도시 계획에 따른 후속조치가 발표될 때가 아닐까 생각해 봅니다.




재건축 시장분위기는 가격 하락의 정점에서 더 떨어지리라고는 생각지 않습니다. 다만 경제 흐름에 따라 변수는 있으리라 예상됩니다만 저가에 매수를 하고자하는 매수세가 존재하는 한 현 상항에서 급락하는 상태는 아니리라 보입니다.




필자는 이와 같은 상황에서 매도, 매수를 생각하신 분들에게 조언 드리고 싶은 말이 있다면 주택을 소유하고 있는 경우라면, 1가구 1주택 장기 보유자와 다주택 보유자로 나눠 전략을 짜라고 권하고 싶습니다.
1가구 1주택자가 지금 집을 처분하면 다시 내 집을 마련하기 쉽지 않은 만큼 당장은 힘들더라도 참고 버티는 게 좋을 것입니다. 하지만 다주택자는 주택경기의 장기 침체를 대비해 양도소득세 부담이 적은 집부터 처분, 현금 자산을 확보할 필요가 있을 것입니다.



스태그플레이션이 현실로 다가오면 경기 침체→소득 감소→물가 상승→구매력 약화→부동산가격 하락으로 이어져 더 큰 손해를 볼 수 있기 때문입니다.
그러나 실수요자로서 투자와 동시 아파트를 사려고 한다면 현 상황을 잘 활용하여 내 집 마련과 투자의 최적의 기회로 삼을 수 있을 것입니다. 매수의 조건은 집값이 주변 시세보다 저렴하거나 향후 개발호재 등으로 입지여건이 뛰어난 곳을 집중 공략하는 지혜가 필요할 것입니다.



오늘의 현장보고!
급 할수록 돌아가라는 말이 있습니다. 또한 급하게 먹는 밥 체한다고도 했습니다.
매도를 생각하는 사람이 있다면 매수를 생각하는 사람도 있다는 것입니다.

정부의 정책은 유동성을 갖고 항상 변화를 주고 있다고 생각한다면 오늘에 처한 상황을 역이용하는 지혜가 필요한 법. 시장은 간사하고 교활합니다.
오늘도 시장을 지배하는 투자자가 길목을 지키고 있습니다.

개포 재건축 현장에서 매주 월요일 대진부동산이 여러분을 찾아갑니다.