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2007 부동산전망
1) 유동자금
시중에 풀려있는 막대한 유동자금과 정부에서 난발한 행복도시등 개발사업에 따른 토지보상금이 수도권 주택시장으로 몰려들면서 집값상승의 한 원인이 되었습니다.
내년에도 영종을 비롯하여 광교등 많은 토지보상금이 유입됨으로 집값불안의 한 요인이 될거같습니다.

2) 공급부족
공급부족은 신규주택공급부족과 기존주택매물부족 두가지로 나뉘어집니다.
모두 정부의 역할이 큰 부분인데 참여정부 4년동안 규제일변도의 정책을 쓰면서 발생한 부작용이 올해,내년에 영향을 줄거같습니다.
주택특성상 신규주택공급은 빨라야 3년, 보통 5년정도 소요되는 특성상 최근 발표한 공급확대정책은 큰 효과가 없으며 오히려 5년후 인구감소와 맞물려 공급과잉이라는 부작용을 염려해야할수도 있습니다.
가장 효과적인 방법이 기존주택매물을 풀어줘야하는데 무거워진 양도세때문에 그것도 어렵습니다.
정부의 인식이 주택차익은 무조건 투기수요로 보기때문에 빚어진 결과라 생각합니다.
지금이라도 양도세를 완화시켜서 공급확대를 한다면 집값안정에 많은 도움이 될수있습니다.

3) 금리
금리가 최근 많은 상승을 했지만 집값을 잡기위한 금리는 연8%이상 적어도 10%는 되어야 제대로된 효과가 발휘됩니다.
하지만 무작정 금리를 올릴수도 내릴수도 없는것이 정부의 고민입니다.
금리를 올리면 안그래도 어려운 내수경기가 더 하락할것이고 금리를 내리면 주택가격이 불안정해져서 진퇴양난에 빠진것이 정부입니다.

4) 대출
금리를 올리기 어려운걸을 아는정부가 마지막으로 빼든 카드가 대출규제입니다.
금융권에서 규제를 가한다고하지만 결국 정부작품입니다.
금융권은 이윤을 추구하는 사기업입니다. 돈벌기위해서는 언제든 대출을 다시 풀어줄 가능성이 있습니다.
이럴 묶어두고 다 강화하려는 정부의 압력이 강해서 당분간 대출규제는 강화될 가능성이 높습니다.
소득에 따른 대출액 설정 및 다주택자에 대한 대출규제는 상당한 효과를 볼수있는 부분입니다.

5) 대선
대선이 2007년을 뜨겁게 달굴것입니다.
과연 집값에는 어떤영향을 줄까요? 아마 긍정적보다는 부정적 요인이 더 커지않을까 싶습니다.
정부와 청와대,여야, 대선후보 모두 집값상승을 바라지않습니다. 적어도 내년에는..
모두 속마음과 생각이 다르지만 집값상승을 바라지않는다는 공통점은 있습니다.
한나라당은 대선을 앞두고 부자정당,부자편만 든다는인식이 부담되며 서민층을 잡기위하여 규제완화카드를 꺼내들기 어려울것입니다.
열린당은 기반이 서민층인데 현재 민심이반이 심각한 상황이며 최근 가을 급등세는 서민층의 민란으로 봐도 무방할만큼의 충격을 주었기에 어떤 짓을 해서라도 집값안정에 주력할것입니다.
문제는 집값이라는것이 규제만 한다고해서 해결될 문제는 아닌데 여,야,정부 모두 내년에는 막아보자는 임시방편의 답만 내고있는것입니다.

2007 부동산 투자 기상도
1) 안정보합세
전체적으로는 안정보합세가 유지될 가능성이 높습니다.
정부,여,야 모두 현재의 규제정책을 유지하며 경우에 따라서는 더 강력한 규제책을 내놓을 가능성이 높은만큼 올해처럼 무분별한 상승을 기대하기는 힘들거같습니다.
시장경제원칙에서 수요와 공급이 있는데 공급을 늘릴수없다면 수요를 줄여야하며 현재를 보면 수요를 일시적으로나마 줄이는데 중점을 둘거같습니다.
대출규제가 그 대표적인 예입니다.

2) 수도권내 양극화 심화
주택시장의 약극화가 더 심화될 가능성이 높습니다.
대출규제는 상대적으로 자금여력이 부족한 서민층에 큰 타격을 줍니다.
결국 서민층의 수요가 주가되는 지역은 안정하락세가 예상됩니다.
올해는 서민층의 수요때문에 오른지역은 내년에는 반대가 될수도 있습니다.
반면 상대적으로 자금여력이 있는 중산층이상이 주 수요층이 되는 지역은 안정상승세가 예상됩니다.
정부에서 대출규제정책을 사용하는건 강남잡기보다는 강북잡기가 주력인듯 싶습니다.
또한 풍부한 유동자금이 서민층아파트보다는 중산층이상 고급아파트로 흘러들어갈 가능성이 높습니다.
버블7지역, 개발호재가 있는 유망지역과 그렇지 못하는 지역과의 격차는 더욱 더 벌어질 가능성이 높습니다.

3) 지방시장 침체
지방시장은 올해와 마찮가지로 침체될 가능성이 높습니다.
수도권으로 인구유입으로 인구감소와 경제기반 침체로 수요층이 얇아지고있으며 투자가치가 있는 수도권으로 지방돈까지 몰리면서 수도권과 지방의 양극화도 심해질거같습니다.
특히, 무분별한 지방개발로 공급물량은 급격히 증가하는데 반하여 수요는 정체또는 감소하고있음으로 쉽게 풀리기는 어려운 구조입니다.

4) 재건축 시장 규제유지
재건축시장에 대한 규제가 2007년에도 풀리기는 어려울거같습니다.
집값상승을 바라지않는 여, ？대선후보가 판도라상자인 재건축에 대한 규제를 풀어주기는 힘들것입니다.
재건축이 서울 강남 공급의 주요해결책이라는것을 알지만 재건축발 집값상승은 모두가 바라지않는 경과입니다.
강남재건축은 주택시장이 안정기에 접어드는 2012년 이후에는 가능하지않을까 조심스런 에측을 해봅니다.

4. 2007년 투자전략
1) 교육,편의시설,인프라가 뛰어난 수요가 풍부한곳으로 접근해야합니다.
전통적으로 수요가 풍부하고 학군이 좋고 강남접근성이 뛰어난곳은 여전히 유망합니다.

2) 개발호재가 풍부한 미래가치가 있는곳으로 접근해야합니다.
신도시,지하철,뉴타운,도로개설,주변개발등 호재가 풍부한곳으로 접근하시는것이 좋겠습니다.

3) 30평형 위주로 접근하는것이 좋으며 중대형평형은 40~50평형이 좋습니다.
- 60평형 이상 대형평형은 고급수요가 뒷받침되는 지역으로 접근하시는것이 좋습니다.
- 20평형 이하는 반드시 역세권,풍부한 편의시설,교통이 뒷받침되는 지역을 선택하시기 바랍니다.
- 20평형 이하에서 큰 수익을 올리려면 리모델링이 가능성이 높은 단지를 선택하셔야합니다.


4) 지방보다는 수도권 투자가 좋겠습니다.
지방에 투자하시려면 택지개발지구,학군,조망권,브랜드를 반드시 선택하셔야하며 지나친 고분양가 아파트는 신중히 접근하셔야하겠습니다.


5. 2007년 유망지역
1) 수요가 풍부한 지역
- 서울 강남,서초,송파,목동
- 1기신도시(분당,평촌,일산)

2) 2,3기 신도시 및 주변지역
- 2기신도시(송파,판교,파주,광교,동탄)
- 2기신도시 주변(용인 죽전/동천/성복/상현, 수원 영통/매탄/우만, 화성 병점, 고양 행신)
- 3기신도시 예정지(과천,서울공항,오산,용인동부,이천,광주,남양주,포천)

3) 지하철/교통
- 제2외곽순환도로(향남,봉담,동탄,파주,오산,용인동부,이천,광주,남양주,양주,검단)
- 지하철 9호선(김포,방화,마곡,흑석,노량진)
- 신분당선(분당 정자, 용인 동천/성복/상현, 수원 광교/화서/천천/호매실)
- 분당선(분당 오리, 용인 신갈/기흥/상갈/영덕, 수원 영통/매탄/수원역)
- 지하철 8호선연장(암사,구리,퇴계원,별내)
- 경전철(용인 동백/구갈, 수원 천천/정자/화서/조원/매탄/우만)

4) 경제특구
- 경제특구(인천 송도/청라/영종/논현, 평택)

5) 한강조망권
- 한강조망(뚝섬,동작,광진,마포,성동,용산)

6) 뉴타운 및 행정구역
- 서울뉴타운(은평,한남,왕십리,흑석,노량진..)
- 경기뉴타운(광명,안양,구리수택,남양주덕소,고양원당)
- 서울 행정구역개편(동작,관악)

부족한 글 읽어주셔서 감사합니다.