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기존의 규제만으로도 우리 장안현대를 비롯, 유명한 대치동 은마까지 수익성 없습니다. 강남이야 분양가를 마구 올려두 팔리니까 이번의 분양가 상한제가 큰 영향을 주었겠으나 장안현대는 다르죠.

분양가 상한제 하기 전부터 장안동의 주변 여건상 장안현대의 재건축 수익성은 불투명했습니다. 때문에 지금까지의 이런 저렴한 시세가 오랫동안 유지되었던 거이구여...게다가 장안동에선 지난 3-4년간 계속해서 대단위 단지 공급이 계속되었던 터라 더 그러하였죠.

하지만 앞으로의 상황은 다릅니다.

지금 대선주자 및 정부 정책의 대세는 분양가 규제 + 용적율 완화입니다.

장안현대는 어차피 고분양가 때리기 힘든 동네입니다.

현재 법규상의 장안현대의 상황은 3종 주거지역으로 층고제한 없고 용적율 210%제한입니다..

우리 단지의 대지는 대략 7800평...용적율 210% 적용하면
올릴 수 있는 건물 평수는 16380평..
기존 세대가 전부 32평형(실질적으론 39평형)이므로 32평으로 나누면 입주 가능한 세대는 약 512세대...기존 입주민 465세대....
임대아파트 10% 넣어야 하므로...늘어나는 세대는 전부 임대주택..
때문에 거의 일반분양 없이 1:1재건축이 되어야 하고 이럴경우 32평형의 평당 건축비 무난하게 450 계산했을때 1억 4400만원을 부담하며 은평구처럼 평단 건축비 600을 치면 1억 9200만원을 조합원이 부담하는 모양이 됩니다. 층고 제한이 없으므로 1~2동의 초 고층에 지상 녹지화 등의 모양이 될 수도 있구여(삼성동 아이파크 처럼)...주변의 신규 아파트의 시세가 현재 5억 정도로 보여지는데 지금 장안현대 위치가 주변의 각종 호재들(이마트, 경전철, 용마터널)의 가장 중심에 위치해 있습니다. 입주할때쯤의 시세는 어떨지...하겠다는 건설사만 있다면 이런 형태의 재건축이 되겠지요. 지금 상황으로도 그리 나쁘지 않다는 이야기입니다.

리모델링의 경우 평형이 매우커진다는 장점이 있지요. 전용면적이 28.8평이므로 거의 46평형이 될것으로 보입니다. 하지만 역시나 3베이나 4베이로의 리모델링은 어려워 보이고....층수의 변화가 없어 기존의 저층 주민들은 그다지 달가워하지 않을 수도 있습니다.

여기까지가 현재 상황이구여....

But~~~~용적율이 상향조정대면 완전 다른 이야기가 되져...
용적율 400%면 거의 1000세대....미쳐서 1000%라도 주면 머 완전 대박.....대선주자들이 대부분 서울시내 재건축 용적율 상향을 외치고 있습니다.

이것이 제가 보는 장안현대의 재건축 상황입니다..